O que é Leasing e quais os tipos?

O mundo imobiliário apresenta muitas soluções com o objetivo de atender diversas necessidades. Uma dessas alternativas é o leasing, uma prática financeira que tem ganhado destaque e que é uma opção flexível para a aquisição de bens.

Também conhecido como arrendamento mercantil, esse processo conta com algumas particularidades e variados tipos que podem ser oferecidos. Assim, se você deseja adquirir um imóvel, vale a pena entender o que é leasing e quais são as suas vantagens.

Ficou interessado no assunto? Neste post, você descobrirá o significado de leasing e como ele funciona. Acompanhe a leitura!

O que é leasing?

O leasing consiste em um acordo financeiro no qual uma pessoa ou empresa aluga um bem imobiliária por um período determinado. Em troca, quem aluga faz o pagamento de um aluguel regular para o proprietário.

Esse é um modelo contratual muito parecido com a locação, com a diferença que o locatário pode comprar o bem alugado no vencimento do contrato. Portanto, o leasing é uma alternativa para pessoas ou empresas que necessitam de um veículo, equipamento ou imóvel, mas não conseguem realizar o investimento inicial.

Embora existam registros iniciais desse tipo de acordo nos anos 1700, a sua popularidade aumentou a partir de 1941, durante a Segunda Guerra Mundial. Nesse período, o Governo dos Estados Unidos começou a alugar equipamentos militares para os seus aliados que, depois, tinham a opção de devolvê-los ou adquiri-los.

No Brasil, o leasing surgiu a partir de 1960. No entanto, por conta da falta de regulamentação, não houve uma expansão desse modelo de negociação. A primeira legislação específica referente ao termo foi estabelecida em 1974, por meio da Lei n.º 6.099/74.

Além de estabelecer as normas de funcionamento do leasing no Brasil, a lei abordou o tratamento tributário dessas operações. A regra também ressalta a responsabilidade do Banco Central (Bacen) na fiscalização das operações feitas, que devem seguir as diretrizes estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Como o leasing funciona?

Após entender o conceito de leasing, a próxima etapa é aprender como ele funciona na prática. De modo geral, a negociação ocorre entre duas partes: o arrendador (como uma instituição financeira) e o arrendatário (cliente). 

O seu funcionamento é similar à locação de imóveis, ou seja, você pode obter o direito de uso e posse, consistindo em uma espécie de empréstimo com a possibilidade de compra. Ao final do período, há como se tornar o proprietário efetivo.

Nesse caso, as partes devem negociar os termos do contrato de leasing. Isso inclui diversos pontos, como:

• duração do acordo;
• valor do aluguel;
• eventuais pagamentos iniciais;
• possibilidade de compra;
• responsabilidades pelas despesas operacionais. 

Após esse processo, o arrendatário começa a utilizar o bem conforme as condições determinadas no contrato. Alguns exemplos são o uso de um veículo para transporte, equipamentos para produção e a ocupação de um imóvel para fins comerciais ou residenciais.

No caso do aluguel comum, o locatário deve devolver o bem assim que o prazo determinado acabar, caso alguma das partes não queira renovar o acordo. Já no leasing, é possível comprar esse bem por um preço predeterminado, conhecido como valor residual.

Outra possibilidade é optar pela renovação do contrato ou devolver o bem ao arrendador. Uma vez que o acordo é encerrado, o locatário não tem mais obrigações financeiras relacionadas à propriedade, a menos que tenha escolhido a opção de compra.

Quais são os tipos de leasing?

De modo geral, existem três tipos de leasing: operacional, financeiro e leaseback. Cada um deles conta com objetivos e características diferentes, sendo adequados para variadas situações e necessidades.

Confira mais sobre eles!

Leasing operacional

O leasing operacional é um tipo de contrato de locação em que o locatário utiliza o bem, como um veículo, equipamento ou imóvel, por um período específico. Nesse caso, o acordo é firmado sem a intenção de adquiri-lo no final. Quando o contrato vence, ele tem a opção de:

• prorrogar o prazo do contrato;
• devolver o bem;
• adquirir o bem arrendado pelo seu valor de mercado.

Caso o arrendatário decida comprar o bem, é possível realizar esse desejo. No entanto, o seu custo precisa ser igual ao valor corrente de mercado. Logo, o preço não será somente o valor residual, como acontece com outros tipos de leasing.

Ainda, o pagamento será de, no mínimo, 80% do valor do imóvel para fornecer uma garantia. Vale ressaltar que o contrato de leasing operacional tem duração mínima de 90 dias.

Em geral, o arrendador é responsável por manter o bem e cobrir despesas operacionais, como seguro, impostos e custos de manutenção. Isso diferencia o leasing operacional de outros tipos, em que o locatário pode ser o responsável por essas despesas.

Leasing financeiro

Já no leasing financeiro, o locatário tem a intenção de adquirir o bem ao final do contrato. Ao contrário do leasing operacional, em que o foco está no uso temporário do ativo, o tipo financeiro envolve a intenção de compra.

Nessa alternativa, o preço do imóvel é determinado no começo da negociação, sendo quitado apenas o valor residual ao final. O prazo mínimo é de 2 anos para itens com vida útil inferior ou igual a 5 anos, ou de 3 anos, para os outros bens.

O prazo se inicia a partir da entrega do bem ao arrendatário e finaliza na data de vencimento da última prestação determinada. Caso o arrendatário opte por não adquirir o bem, o arrendador deverá reembolsá-lo com o valor pré-pago.

Ainda, diferentemente do leasing operacional, no leasing financeiro o locatário pode assumir a responsabilidade por despesas operacionais relacionadas ao bem. 

Leaseback

O leaseback é um tipo distinto entre as opções de leasing. Ele consiste em uma transação financeira em que uma empresa vende um ativo, como um imóvel, para outra parte. Muitas vezes, a compradora é uma companhia de leasing. Na sequência, a empresa inicial aluga o mesmo bem de volta de modo imediato.

Geralmente, essa prática é usada por empresas como uma estratégia para liberar capital imobilizado em ativos que são de sua propriedade, como o imóvel do ponto comercial. Ao mesmo tempo, é possível continuar utilizando os bens operacionalmente. 

Nesse caso, enquanto o contrato estiver em vigência, a utilização do imóvel continua permitida. Com o término do prazo, há a alternativa de readquirir o bem, retomando a propriedade.

A principal vantagem do leaseback é o aumento de liquidez que a companhia obtém com a venda do bem. O dinheiro poderá ser usado para financiar outras necessidades da empresa, como expansão, pagamento de dívidas ou investimento em projetos.

Quais são as diferenças entre leasing e financiamento?

Agora que você já conhece os principais tipos de leasing, chegou a hora de entender as diferenças para o financiamento. Apesar de apresentarem conceitos parecidos, eles têm um funcionamento distinto.

No leasing, o locatário não é o proprietário do bem durante o período do contrato. O arrendador continua sendo o dono legal, enquanto o locatário tem o direito de usá-lo em troca do pagamento de aluguel, como na locação tradicional. 

Além disso, como você viu, o leasing pode ou não incluir uma opção de compra no final do contrato. Caso o locatário queira, ele poderá adquirir o bem a um valor predeterminado, geralmente abaixo do valor de mercado. 

O arrendador ainda pode ser responsável por despesas operacionais, como manutenção e impostos, dependendo dos termos acordados. Nesse caso, o locatário assume menos responsabilidade por essas despesas.

Por outro lado, no financiamento, há a alienação fiduciária, transferindo o bem para o nome do credor. Uma vez que a dívida seja quitada, o imóvel será registrado no nome do comprador, tendo todos os direitos e responsabilidades associados à propriedade.

Ainda, nessa modalidade, não há opção de compra no final do contrato, pois desde o início o acordo é de aquisição. Aqui, o cliente compra o bem usando recursos de terceiros, como instituições financeiras.

Por fim, no financiamento, o comprador é responsável por todas as despesas do bem durante o uso, ao contrário do que ocorre em determinados contratos de leasing.

Qual é a diferença entre leasing e aluguel?

Leasing e aluguel são duas formas de ter autorização para utilizar um bem, como um imóvel. Contudo, eles se diferem em termos de propriedade e responsabilidades. A principal diferença entre as modalidades é a opção de compra.

Conforme você viu, o leasing pode ser usado para a compra de um imóvel a partir do contrato feito com o arrendador. No caso do aluguel, os contratos não incluem uma alternativa de compra, já que o foco é no uso temporário do bem.

Já as despesas podem ser de responsabilidade do arrendador, quando se fala em leasing. No contrato de aluguel, as obrigações geralmente recaem sobre o locatário — com exceções para o caso de reparos estruturais, por exemplo. Assim, o inquilino de um imóvel será o responsável por custos como manutenção e contas de utilidade.

Quais são as vantagens do leasing?

Além do que você aprendeu até aqui, é interessante destacar que o leasing apresenta diferentes vantagens. Confira os principais pontos positivos:

• preservação de capital: o leasing permite que os locatários adquiram e utilizem os bens sem a necessidade de um grande investimento inicial. Isso ajuda a preservar o capital, que pode ser usado para outras finalidades;
• possibilidade de comprar o imóvel desejado: o locatário tem a opção de comprar o bem ao final do contrato, com um valor abaixo do mercado;
• flexibilidade: o leasing oferece flexibilidade financeira, permitindo que as pessoas controlem seus recursos e as empresas gerenciem o seu fluxo de caixa de maneira mais eficaz;
• facilidade de aprovação: em comparação com alguns tipos de financiamento tradicional, o leasing pode ser mais fácil de aprovar, já que muitas vezes requer menos documentação e garantias;
• não é necessário dar um valor de entrada: no leasing, você pode financiar o montante total do bem. Isso faz toda a diferença, principalmente para pessoas que não têm dinheiro guardado;
• taxas de juros menores: no leasing, o arrendador pode reaver o bem de modo mais rápido em caso de inadimplência;
• possíveis benefícios fiscais: dependendo da legislação local, há deduções de pagamentos. É o caso da isenção do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras).

E as desvantagens?

Apesar de o leasing apresentar diversas vantagens, essa modalidade também conta com algumas desvantagens. Uma delas é que os contratos têm termos e condições específicas que podem incluir penalidades por quebras de contrato antecipadas ou restrições ao uso do bem.

A longo prazo, o custo total de um bem adquirido por meio do leasing pode ser maior do que se ele fosse comprado diretamente. Isso ocorre porque os pagamentos de aluguel com o tempo somam-se ao valor residual e podem até superar o preço de compra.

Outra desvantagem é que o locatário não se torna o proprietário do ativo, a menos que escolha comprá-lo ao final do contrato. Assim, ele não acumula valor patrimonial no bem.

Como fazer um contrato de leasing de imóvel?

A elaboração de um contrato de leasing envolve diversas etapas e requer atenção para garantir que todas as partes entendam os termos e obrigações do acordo. Primeiro, é necessário contatar a instituição com a qual você quer manter uma relação de arrendamento.

Veja se o local oferece esse tipo de serviço e compare com outras opções para escolher a melhor alternativa. Vale lembrar que não são todas as instituições financeiras que contam com essa modalidade para pessoas físicas, certo?

Após consultar o arrendador, faça uma simulação e proponha uma oferta. Caso ela seja aceita, é preciso ter em mãos a documentação necessária. Os documentos podem variar, mas geralmente são:

• CPF ou CNPJ;
• identidade (RG);
• comprovantes financeiros;
• contrato social, para pessoas jurídicas;
• balancete ou balanço recente, para empresas.

No contrato, é necessário especificar o bem que está sendo arrendado, incluindo a sua descrição, marca, modelo, número de série e outras informações relevantes. Além disso, é essencial definir os pagamentos de aluguel, a frequência e a data de vencimento.

Se o contrato for de leasing financeiro, é preciso incluir os detalhes da opção de compra, como o valor residual a ser pago pelo locatário para adquirir o bem. Após a assinatura do acordo, o imóvel ficará disponível para uso, sendo possível pagar as parcelas acordadas.

Como você entendeu, o leasing consiste em uma opção flexível, proporcionando muitos benefícios no mercado imobiliário. Lembre-se de que essa modalidade é uma alternativa para a aquisição de bens com a preservação do capital, sendo útil em diferentes situações.Gostou do post e quer aprofundar os seus conhecimentos? Então acesse outro material e entenda o que é simulador de financiamento imobiliário e como utilizar!