O que é Simulador de financiamento imobiliário e como utilizar?

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Quer saber como usar um simulador de financiamento imobiliário? Entenda como essa ferramenta funciona e a importância dela no planejamento!

14 de agosto de 2023

Autor Time Loft
Atualizado: 25 de agosto de 2023 18 min de leitura
Simulador de financiamento imobiliário - o que é e como utilizar

Fazer um financiamento é um grande passo e uma decisão financeira relevante, não é mesmo? Por isso, a escolha de uma alternativa de crédito deve ser baseada em muitas pesquisas. Nesse sentido, o uso de um simulador de financiamento imobiliário pode ajudar.

Isso acontece porque calcular e projetar os valores costuma ser uma etapa desafiadora, especialmente para quem está começando a pensar no assunto. Também há diversos pontos que você deve considerar, como juros envolvidos, parcelas, entrada e tantos outros, sabia?

Como essas questões podem trazer dúvidas no momento de aproveitar as oportunidades do mercado de imóveis, vale conferir este artigo. Nele, você conhecerá o simulador de financiamento imobiliário e entenderá como ele ajuda na sua decisão.

Vamos lá?

O que é um financiamento imobiliário e como ele funciona?

O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito oferecida por instituições financeiras, que pode servir para a aquisição de imóveis. Assim, ele é um dos principais mecanismos para facilitar a compra de imóveis.

O crédito é útil para quem quer comprar casa, apartamento ou outra propriedade e não tem o dinheiro ou não quer gastar toda a quantia de uma só vez. Faz sentido, não é mesmo? Na prática, funciona assim: o banco disponibiliza o dinheiro e você paga parcelas mensais por um período combinado.

Essas parcelas têm juros, ou seja, no final o valor total pago é maior que o preço original do imóvel. Já a propriedade que você está comprando fica como garantia pro banco. Se os pagamentos mensais não forem honrados, a instituição pode tomar o imóvel. 

O processo de financiamento envolve a solicitação junto ao banco, que avaliará suas informações financeiras, como a sua capacidade de pagamento.

Para solicitar o crédito, é necessário apresentar documentos como comprovante de renda, estado civil, residência, entre outros. Eles servem para a instituição fazer a análise de crédito e definir se ela fará ou não a liberação dos recursos — e o montante que será fornecido. 

Em paralelo à análise de crédito, a instituição solicita uma avaliação do imóvel para determinar o seu valor de mercado e confirmar se ele serve como garantia para o financiamento.

Como você viu, uma vantagem do financiamento imobiliário é que ele permite que você adquira um imóvel mesmo sem ter todo o dinheiro necessário de uma só vez. Essa característica traz mais flexibilidade para suas finanças.

Como um financiamento se diferencia de um empréstimo?

O financiamento imobiliário consiste em uma alternativa de crédito para viabilizar a compra de casas, apartamentos e terrenos, como você entendeu. Entretanto, ele apresenta características diferentes daquelas de um empréstimo.

Enquanto no empréstimo a instituição libera o dinheiro e o cliente tem liberdade de uso, o financiamento está atrelado a um fim específico. Nesse caso, o objetivo é utilizar o dinheiro na compra do imóvel indicado no momento da solicitação. 

Com o financiamento, a instituição financeira paga diretamente ao vendedor o montante aprovado, de acordo com o preço do imóvel. Em troca, você paga a dívida de modo gradual junto à instituição.

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O que é um simulador de financiamento imobiliário? 

O simulador de financiamento imobiliário é uma ferramenta que o ajuda a ter uma ideia do valor de entrada e de quanto você pagaria mensalmente ao receber o crédito. Para conseguir fazer as projeções, a ferramenta solicita diferentes dados.

Entre eles está o preço do imóvel e o quanto você pagará de entrada. Com o preenchimento das informações, ele simulará quanto será o valor de cada parcela, considerando as condições de prazo e a taxa de juros aplicável.

Em geral, os simuladores são gratuitos e permitem que você realize quantas projeções quiser, mudando aspectos como entrada e preço do imóvel. Ou seja, utilizá-lo tende a ser mais prático do que ir até uma instituição e fazer a simulação, não é mesmo?

Contudo, apesar da comodidade, esse simulador não faz a contratação do financiamento de imediato e nem garante a aplicação das condições apresentadas no contrato. Para isso, é preciso oficializar o pedido diretamente com a instituição financeira — de forma presencial ou online.

Ainda que a ferramenta seja oficial de uma instituição financeira, o uso do simulador não garante aprovação do financiamento. Esse processo funciona apenas para trazer uma previsão que pode auxiliar no planejamento financeiro.

Já a aprovação da sua operação e as condições propostas dependerão de outros fatores, como a análise de crédito, certo?

Como esse simulador funciona?

Se você já preencheu qualquer formulário online, você já possui as habilidades para usar um simulador de financiamento imobiliário. Afinal, o processo não é complexo e funciona de maneira intuitiva.

A plataforma apresenta as perguntas necessárias para viabilizar a avaliação por parte da instituição financeira. A ordem de preenchimento pode variar, mas é comum que sejam solicitadas respostas para questões como:

  • Qual é a quantia que você oferecerá como entrada do imóvel? 
  • Em qual modalidade de financiamento você prefere estar?
  • Em que estado e cidade tem residência fixa?
  • Quanto o responsável financeiro recebe mensalmente? 
  • Qual é o tipo de imóvel do financiamento? Novo ou usado?
  • Qual é o preço de avaliação do imóvel?
  • Quantos anos tem o requerente?
  • Qual é o prazo de pagamento para o financiamento?

Portanto, para a sua simulação estar o mais próximo possível da proposta real, é necessário que as declarações sejam verdadeiras. Isso acontece porque a instituição financeira precisará confirmar esses dados para avançar com a aprovação, caso o crédito seja solicitado.

Não se esqueça de que você poderá refazer a operação, testando diferentes condições. Ao obter os resultados desse simulador, será mais fácil determinar as características ideias para financiar o imóvel desejado e direcionar o seu planejamento financeiro.

Quais são os sistemas de amortização de um financiamento imobiliário?

Dentro do simulador existem pontos que podem ser confusos para muitas pessoas. Um deles envolve o tipo de amortização que será utilizado. Com isso, saiba que as instituições financeiras oferecem dois sistemas principais de pagamento: tabela Price e SAC.

A tabela Price é caracterizada por parcelas fixas ao longo do período do financiamento. Os primeiros pagamentos são compostos quase que inteiramente de juros, o que leva a uma maior demora na diminuição do saldo devedor — ampliando o custo efetivo total (CET) da operação.

Já no sistema de amortização constante (SAC) as parcelas são decrescentes ao longo do tempo. Embora as primeiras sejam mais altas, você consegue ver o saldo devedor diminuir com mais rapidez.

Isso acontece porque a parcela referente à amortização é sempre igual, levando a uma redução dos juros devidos ao longo do tempo. Logo, o CET tende a ser menor ao final. 

Em relação às simulações, você poderá utilizar os dois sistemas e analisar o custo-benefício de cada um. A partir disso, será viável escolher o melhor tipo de financiamento para a sua realidade, combinado?

Como funciona a avaliação de crédito no financiamento?

Como você aprendeu, usar o simulador de financiamento imobiliário não é uma garantia de aprovação da sua solicitação. Isso acontece porque existe uma análise de documentos fundamental para possibilitar um acordo financeiro dessa proporção. 

A análise de crédito consiste na avaliação do seu poder de compra e da sua reputação no mercado, com base no seu comportamento financeiro. Isso quer dizer que ela ajuda a determinar se você está apto a realizar todos os pagamentos ou se existe um risco de inadimplência da sua parte.

Para tanto, serão analisados o seu histórico no pagamento de contas, como cartões de crédito, empréstimos e outros compromissos financeiros. Quanto melhor for o seu comportamento em relação ao uso do dinheiro, menor poderá ser o risco apresentado à instituição financeira.

Como funciona a correção de parcelas em um financiamento?

Como o próprio nome demonstra, o processo de correção de parcelas funciona para ajustar as quantias pagas mensalmente de acordo com o comportamento da inflação. Essa movimentação costuma ser feita anualmente, dependendo dos termos do contrato acordados.

Por conta disso, é necessário ter a sua rotina financeira moldada ao pagamento das parcelas, ficando sempre atento à data em que elas serão atualizadas. Assim, é possível estar financeiramente preparado para um acréscimo nas contas a pagar no mês.

Quanto ao simulador de financiamento imobiliário, ele poderá mostrar essas atualizações de valores, fazendo estimativas a respeito dos ajustes de preços ao longo do tempo. Porém, se a correção depender de um índice, só será viável saber o valor na data de aplicação da taxa de atualização das parcelas.

Qual a importância de utilizar um simulador de financiamento?

Ao utilizar um simulador pela primeira vez, você saberá quais valores fazem a composição das parcelas de um financiamento — mesmo que elas sejam acrescidas de outras taxas no ato da contratação. Logo, ele ajuda a ter uma noção mais clara dos custos envolvidos. 

Por exemplo, com a simulação você poderá verificar se a compra de determinado imóvel é interessante para a sua atual situação financeira. 

Inclusive, você poderá incluir na simulação quantias que auxiliam no pagamento, como o seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esses recursos, além de serem usados em períodos de demissão, podem ser utilizados no financiamento se determinadas regras forem seguidas.

Além desse aspecto, o uso desse simulador tende a ser benéfico por outros motivos. Confira a importância de recorrer a ele!

Comparar opções de linhas de crédito

Ao chegar até aqui, você aprendeu que existem diferentes formas de se realizar um financiamento, dependendo das condições escolhidas, não é mesmo? Assim, ao ter acesso a uma ferramenta rápida e gratuita para fazer a simulação, há como comparar possibilidades.

Além de comparar produtos distintos, você pode simular os impactos de diferentes características, como:

  • formas de pagamento;
  • entrada financeira e porcentagem de financiamento;
  • taxas de juros;
  • prazos.

Na prática, poder estudar as alternativas é uma grande vantagem a ser considerada, já que ela é especialmente útil na sua tomada de decisão.

Planejar custos

Elaborar um planejamento de custos é essencial para ter uma visão clara sobre as suas possibilidades financeiras, considerando os seus rendimentos mensais, concorda? Então, tendo a projeção oferecida por uma simulação, você entenderá melhor os eventuais impactos do financiamento na sua renda. 

A partir desse olhar detalhado para as finanças, é possível se preparar para assumir uma despesa considerável. Afinal, a responsabilidade financeira é essencial para quem deseja realizar uma compra com parcelas extensas, que podem durar mais de 30 anos.

Analisar cenários

Além de poder comparar custos, você consegue simular diferentes cenários com abatimentos financeiros ao longo dos anos. Ao realizar esse movimento, você consegue montar uma estratégia para a situação que mais se encaixa aos seus objetivos. 

Por exemplo, você consegue estudar como fazer para acelerar o processo de amortização da dívida. Isso pode diminuir o impacto dos juros e livrá-lo desse compromisso financeiro mais rapidamente. 

Porém, saiba que essas informações devem ser validadas ao iniciar o seu processo de solicitação de financiamento imobiliário, caso existam mudanças desde a sua simulação até a contratação efetiva.

Evitar surpresas

Como você acompanhou, um simulador de financiamento imobiliário pode servir para trazer uma visão completa sobre os seus custos com esse tipo de crédito. Logo, fica mais fácil evitar surpresas no futuro.

Isso porque você entenderá exatamente quais são as taxas e como a parcela tende a flutuar ao longo do tempo. Ao final, é possível montar um planejamento financeiro mais estratégico e que facilite o processo de comprar a sua casa própria.

O que analisar ao comparar alternativas de financiamento?

Após conferir essas informações, você já entendeu que a decisão sobre o financiamento envolve diversos pontos, certo? Pensando em facilitar o processo, vale a pena conferir os principais elementos que devem estar listados na hora de fazer a sua pesquisa.

Descubra quais são eles!

Prazo de pagamento

O prazo de pagamento é um determinante para as características do seu financiamento, visto que ele pode aumentar ou diminuir a parcela mensal. Contudo, é relevante pesar outros elementos, além do tempo.

Com um parcelamento mais longo, você consegue reduzir o pagamento mensal, mas os juros aumentam de forma significativa. Isso acontece porque, além de pagar por mais tempo, podem ocorrer reajustes pela inflação.

Por outro lado, é preciso pensar que assumir uma parcela muito alta pode não fazer sentido para o seu orçamento, ainda que gere um custo efetivo total menor no final. É preciso ponderar o prazo que dá origem a parcelas que cabem no seu bolso, mas que não é mais extenso que o necessário.

Taxa de juros

A taxa de juros costuma ser uma das grandes vilãs do financiamento de um imóvel, já que ela pode encarecer a compra. Nessa etapa, a avaliação não tem segredo: quanto menor for a taxa, melhor será para o comprador. 

Ao buscar melhores taxas de juros, você pode economizar um bom dinheiro e destinar uma quantia maior para amortizar a dívida, por exemplo. 

A cobrança dos juros depende de diferentes fatores. Um deles é a taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic. Nos períodos em que o Banco Central eleva a taxa, é natural que linhas de crédito, como o financiamento, fiquem mais caras.

Também há a percepção de risco da instituição. Caso você tenha um bom score de crédito e rendimentos estáveis, por exemplo, ela pode entender que a operação é menos arriscada e apresentar uma proposta mais interessante.

Valor de entrada

Outro elemento para considerar é a entrada do financiamento imobiliário. Ela representa a quantia paga pelo comprador no momento da aquisição de um bem ou imóvel, antes de utilizar o financiamento para cobrir o restante dos custos.

A entrada mínima exigida é geralmente expressa como uma porcentagem do preço total do imóvel. Por exemplo, se você está comprando uma casa de R$ 300 mil, uma entrada de 20% seria equivalente a R$ 60 mil.

Ter capital para uma entrada maior pode ajudá-lo a obter melhores condições de financiamento, reduzindo o valor financiado e o valor das parcelas. Por isso, você precisa analisar sua situação financeira e ver qual é a melhor alternativa com base nas simulações.

Amortização

A amortização da dívida refere-se à diminuição do saldo devedor, sem considerar os juros. Ela representa o valor que você está financiando, ou seja, o preço do imóvel menos o montante oferecido como entrada.

A cada parcela paga, há os juros e a quantia destinada à amortização do saldo devedor. Então você precisa saber como haverá essa redução no seu financiamento — escolhendo entre tabela Price e SAC, por exemplo.

Além disso, ao pesar o impacto das parcelas na sua renda mensal, você conseguirá medir se o financiamento é viável para a sua realidade. Caso ele não seja, será preciso fazer uma mudança, seja na escolha de outro imóvel ou no pagamento de uma entrada maior, combinado?

Custo total do financiamento

Uma frase que você já deve ter ouvido de outras pessoas que realizaram um financiamento imobiliário é: “estou pagando o dobro do valor da minha casa só em juros e taxas”. Apesar de muitas vezes essa ser uma visão mais emocional, de fato esses custos encarecem a transação.

Porém, ao mesmo tempo você estará livre do aluguel e terá mais liberdade em relação ao imóvel. Ainda assim, para se planejar melhor, é importante compreender os custos totais. 

Portanto, uma forma de saber quanto você realmente pagará ao longo do financiamento é identificar o CET. Ele engloba não apenas a taxa de juros, mas todos os encargos, tarifas, seguros e outros custos associados à operação, trazendo uma visão precisa do quanto o imóvel custará.

Como me organizar para pagar meu financiamento?

Além de saber como escolher a melhor alternativa de financiamento, você deve entender como se organizar financeiramente para lidar com essa despesa. A seguir, veja as principais dicas para colocar em prática antes mesmo de avançar com a solicitação!

Monte um planejamento financeiro

Comece fazendo um planejamento das suas finanças. Para tanto, é interessante começar analisando como está sua situação atual, considerando recebimento, gastos e outros compromissos financeiros. Isso é fundamental para fazer um diagnóstico da sua realidade. 

Assim, você calcula quanto é possível separar todo mês para pagar o financiamento sem passar perrengue. Ter um plano na ponta do lápis ajuda a manter o equilíbrio das contas e evita o descompasso financeiro.

Controle de gastos

Você também precisa fazer um controle de gastos eficiente. Afinal, uma das grandes lições de educação financeira diz que é preciso viver abaixo dos rendimentos. Aqui, a ideia é gastar menos do que você ganha no mês, a fim de ter recursos para direcionar a investimentos e a realização de diferentes objetivos.

Para garantir que isso seja viável, veja se as suas despesas atuais são condizentes com a sua realidade financeira e onde é possível economizar. Para assumir o financiamento, é essencial deixar de lado gastos supérfluos e fazer um controle adequado para manter as contas sempre em dia.

Monte a reserva emergencial

Também é essencial ter dinheiro guardado para imprevistos. Afinal, não há como saber quando será preciso lidar com emergências, como um gasto médico ou a demissão de um emprego. Quando não se está preparado, os impactos nas finanças podem ser grandes.

Desse modo, vale a pena ter uma reserva de emergência que cubra cerca de 6 meses do seu custo de vida, tudo bem? Ela é fundamental para trazer segurança e tranquilidade para seu planejamento, ajudando a evitar atrasos no pagamento do financiamento.

Realize pagamentos extras

Quando for possível, vale a pena pagar um pouco mais nas parcelas do seu financiamento imobiliário. Isso é conhecido como amortizar a dívida, que pode acabar mais rapidamente e com menos juros no final, como você viu.

Entretanto, você precisa se certificar que seu contrato oferece essa alternativa, ok? Nem sempre é permitido acelerar o processo de amortização, mas se houver a permissão, você pode projetar esses pagamentos extras usando um simulador.

Como usar o simulador de financiamento imobiliário da Loft? 

Agora que você entendeu esses aspectos, chegou o tão esperado momento: como usar um simulador de financiamento imobiliário. Para isso, você pode contar com a ferramenta da Loft, que é totalmente gratuita.

Ao acessar a página que realiza a simulação do financiamento imobiliário, você deve ter atenção às informações solicitadas e preencher de acordo com a realidade. Lembre-se de que só assim você receberá uma simulação próxima de uma proposta válida.

Caso você busque uma apresentação mais completa, é possível iniciar uma simulação com a CrediHome by Loft. Lá você poderá apresentar mais dados sobre sua realidade financeira e receber uma projeção com mais informações.

Ao longo deste artigo, você conferiu a importância de um simulador de financiamento imobiliário e conheceu as suas principais características. Logo, use essas informações para comparar alternativas do mercado e escolher a melhor delas para seus objetivos e realidade financeira. 

Quer conduzir essas simulações e entender como um financiamento imobiliário se encaixa no seu planejamento? Conheça o simulador simplificado da Loft!

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde!

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