Leilão de imóveis: saiba o que é e como comprar um apartamento ou casa!

Ao buscar oportunidades no mercado imobiliário, você notará que o processo de compra e venda tradicional não é o único que existe. Outra possibilidade envolve a negociação de imóveis por meio de um leilão.

Nessa alternativa, o bem não é vendido por um preço fixo. Em vez disso, ele pode ser disputado por diversos interessados, mudando a dinâmica de negociação. Portanto, essa alternativa apresenta vantagens e riscos que não devem ser desconsiderados.

Por isso, este artigo mostra o que é o leilão de imóveis e como você pode aproveitá-lo para comprar um apartamento ou casa. Confira!

O que é e como funciona um leilão de imóveis?

O leilão é um evento para a venda de bens a partir de lances, no qual a pessoa que oferece a maior oferta adquire o item. Há diversas modalidades de leilões, como o de imóveis, de carros, de produtos eletrônicos, de joias, antiguidades e muito mais.

Portanto, no leilão imobiliário há uma disputa por imóvel. Os lances devem partir de um valor mínimo determinado pelo vendedor da propriedade ou pelo juiz, a depender do caso. Logo, os participantes apresentam o quanto estão dispostos a pagar pelo bem, de modo que o maior lance é o vencedor e tem o direito de fechar o negócio.

Para o leilão ocorrer, é preciso que a empresa leiloeira divulgue um edital de convocação. Nele, constam dados como a data e o local do evento, que pode ser presencial ou online. Além disso, o documento deve conter informações como:

• características do imóvel e seu estado de conservação;
• valor de mercado e da venda;
• condições de pagamento (como a possibilidade de usar financiamento);
• taxa a ser paga para o leiloeiro;
• eventuais pendências, como impostos devidos.

Qual é a origem dos imóveis que são leiloados?

Agora que você entende melhor como funciona o leilão de imóveis, podem surgir dúvidas sobre a origem desses bens. Na maior parte dos casos, eles estão relacionados a credores que não receberam o pagamento pelas propriedades conforme o esperado.

É o caso de um imóvel financiado cujo proprietário atrasa o número mínimo tolerado de parcelas. Nessa situação, a instituição financeira que concedeu o crédito tem direito a leiloar o bem e utilizar o valor obtido para abater a dívida.O leilão também pode ser motivado por uma ação judicial. É o que acontece quando uma pessoa tem uma dívida executada pela Justiça e passa pela penhora de bens, por exemplo. Isso pode ocorrer com quem não paga os impostos ou a taxa condominial do imóvel.

A situação também pode se desenrolar por dívidas não relacionadas diretamente ao imóvel. Se o devedor não tiver como arcar com uma obrigação financeira e a Justiça determinar, parte dos seus bens pode ser penhorada para quitar os valores.

De modo menos frequente, o leilão pode ocorrer por vontade do próprio vendedor. Essa alternativa pode ser interessante para quem deseja vender o bem rapidamente — ainda que isso ocorra por um preço menor do que o valor de mercado.

Quais são as vantagens de comprar um imóvel leiloado?

Quem opta por comprar uma casa ou apartamento em um leilão normalmente toma essa decisão devido aos pontos positivos que ela pode apresentar. Por isso, vale a pena entender quais são esses benefícios, certo?

Continue a leitura e entenda as principais vantagens de comprar um imóvel leiloado!

Preço menor

Como o leilão se baseia na oferta de lances por parte dos interessados, é bastante comum que o valor inicial seja inferior ao preço de mercado da propriedade. Ou seja, é possível começar oferecendo menos do que seria necessário se você realizasse uma compra tradicional.

Embora não seja possível garantir que o lance vencedor será menor que o preço de mercado do imóvel, essa situação é bastante comum. Com isso, você tem a chance de adquirir bens com um desconto considerável, o que pode tornar a compra mais atraente.

Redução nos impostos

Ao comprar um imóvel, existem tributos cobrados sobre o valor venal da propriedade. É o caso do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que corresponde a uma porcentagem do valor definido pela prefeitura para aquele bem.

No entanto, no caso dos imóveis leiloados, é comum que o preço de aquisição seja menor do que vale a propriedade, certo? Nessa condição, você pode conseguir reduzir os impostos cobrados se a alíquota incidir sobre o preço efetivamente pago na negociação.

Para tanto, dependendo das regras no município onde o imóvel se localiza, é preciso mover uma ação para a Justiça reconhecer a validade desse desconto na tributação. Porém, uma vez que a decisão favorável seja obtida, é possível economizar com o pagamento de impostos — embora não existam garantias de sucesso na demanda.

Possibilidade de financiamento

Ao arrematar um imóvel em um leilão, o pagamento à vista nem sempre é a única possibilidade disponibilizada. Se o edital incluir essa regra, existe a chance de fazer o pagamento por meio de um financiamento.

Quando essa forma de pagamento está disponível, a aquisição se torna mais acessível, já que não será preciso dispor de toda a quantia de uma só vez. Mas é importante considerar que o imóvel deve atender às características exigidas pelas instituições financeiras que oferecem o crédito.

Maior potencial de retorno

Como você acompanhou, uma das vantagens de comprar imóvel em um leilão imobiliário é o custo. Se ele for mais baixo que o valor de mercado, você tem a chance de revender o bem por um preço maior, por exemplo.

Dependendo do caso, também é possível obter valorização ao regularizar a situação da casa ou apartamento. Com todos os documentos e dívidas em dia, tende a ser mais fácil vender o bem em uma oportunidade futura.

Na prática, essa redução nos custos favorece a rentabilidade do seu investimento. Afinal, quanto maior for a diferença entre o que você ganhar e o que você pagou pelo imóvel, maior será o retorno obtido, concorda?

Quais as desvantagens de um imóvel em leilão?

Ao mesmo tempo que comprar em um leilão imobiliário pode ser vantajoso, essa alternativa tem desvantagens para considerar. Inclusive, é a existência de riscos mais elevados que torna os preços potencialmente menores.

Para entender melhor, veja quais são os pontos negativos de adquirir um imóvel em leilão!

Custos extras

É comum que os imóveis em leilão gerem custos extras para o comprador — e alguns deles podem ocorrer de modo imprevisto. Se for necessário reformar o bem, por exemplo, você precisará dispor de recursos para melhorar a propriedade.

Também podem existir pendências financeiras relacionadas ao imóvel. Há o risco de o pagamento de impostos, taxas condominiais e de suas respectivas multas gerar despesas maiores do que o próprio preço de venda.

Possibilidade de reversão da venda

Dependendo da forma como o processo for conduzido e da situação do imóvel, pode ocorrer uma reversão da venda. Se o antigo proprietário for bem-sucedido em uma ação para cancelar o leilão, por exemplo, a negociação pode ser desfeita.

Além de isso gerar novos custos, essa situação pode prejudicar seus planos para rentabilizar o patrimônio. Como existem algumas questões que podem gerar anulamento ou suspensão do leilão, esse é um aspecto pertinente a se considerar antes de investir.

Dificuldades com a desocupação

Outro problema relacionado à aquisição de um imóvel leiloado é que ele pode estar ocupado pelos antigos proprietários. É o que ocorre quando o banco toma o bem de um cliente inadimplente, mas ele não deixa a residência — mesmo após o leilão.

A partir do momento em que a compra for efetuada, você terá a responsabilidade de conduzir esse trâmite. Se não houver um acordo, poderá ser necessário buscar medidas judiciais para realizar a desocupação, o que gera mais custos e exige tempo.

Quais são os processos burocráticos para comprar um imóvel em leilão?

Como você viu, a compra de um imóvel em leilão apresenta vantagens e desvantagens. Além disso, ainda que o preço do bem possa ser mais baixo do que o valor de mercado, esse processo não libera o comprador da burocracia envolvida.

A seguir, descubra quais são os passos para adquirir um imóvel em leilão!

Verificação do edital

Seu primeiro passo nesse tipo de negociação deve ser a verificação do edital. Esse é um dos documentos mais importantes do leilão, já que traz informações relevantes sobre o imóvel e seu estado de conservação.

O edital também apresenta as principais regras, inclusive em relação à forma de pagamento. Por conta disso, você deve conferir todos os dados para avaliar se a oportunidade é adequada aos seus interesses.

Ainda, é no edital que estão os dados sobre a realização do leilão. No documento, você consegue saber a data, o horário e o local onde o evento ocorrerá.

Visita ao imóvel

Se for possível, vale a pena considerar visitar o imóvel antes de participar do leilão. A intenção é verificar as condições físicas, estruturais e de conservação do bem, garantindo que elas sejam compatíveis com o descrito no edital.

Essa também é uma oportunidade para observar se será necessário realizar reformas e outras melhorias. Com essas informações, você poderá estimar o custo total dessa aquisição com mais facilidade.

Oferta do lance

No dia e no local apontados pelo edital, você terá direito a dar um ou mais lances no imóvel de interesse. Como você aprendeu, quem der a maior oferta, considerando as condições especificadas, se tornará o arrematante do bem.

Com a finalização do leilão, será emitido imediatamente o auto de arrematação. O documento serve para indicar que ocorreu a negociação, sendo assinado pelo leiloeiro, pelo arrematante e, após o pagamento, pelo juiz. A partir desse momento, ocorrerá o prazo para contestação do evento ou de seu resultado.

Pagamento da oferta

Embora o auto de arrematação seja expedido logo após o leilão, a assinatura por parte do juiz só ocorre após o pagamento do lance arrematante. Por causa disso, você fica obrigado a depositar o valor oferecido ou uma garantia, além de pagar a comissão do leiloeiro.

Esse pagamento deve ocorrer no prazo determinado pela empresa responsável pelo leilão. Do contrário, você pode ter que pagar uma multa ou até perder o direito de adquirir o bem nas condições definidas.

Emissão da carta de arrematação

Se não ocorrerem contestações ao leilão ou se elas forem consideradas improcedentes, há a emissão da carta de arrematação. Esse documento tem força de ordem judicial e está relacionado à transferência dos direitos de propriedade do bem.

Porém, a emissão da carta está condicionada ao pagamento da guia referente ao ITBI. Afinal, o documento exige que todos os gastos relacionados ao leilão estejam pagos, evitando problemas futuros.

Registro na matrícula

Quando a carta de arrematação for emitida, será possível utilizá-la para fazer o registro de uma averbação na matrícula do imóvel. O processo é essencial para transferir os direitos de propriedade para você, após a aquisição.

Para lidar com essa e com as demais etapas, pode ser necessário buscar o apoio de um advogado especialista em leilões ou de uma assessoria jurídica. Assim, é possível ter as orientações necessárias para cumprir todas as etapas conforme prevê a legislação.

Vale a pena comprar um imóvel em leilão?  

Após conhecer todos os processos envolvidos na compra de um imóvel em leilão, é preciso ponderar os pontos positivos e negativos que essa decisão apresenta. Por um lado, você tem a chance de comprar um bem com desconto que não está disponível em outras modalidades de negociação.

Ao mesmo tempo, os riscos são mais elevados, já que custos maiores podem surgir no processo. Você também pode ter dificuldades com a desocupação da casa ou apartamento, se os moradores ainda estiverem no local.

Logo, a decisão depende de quanto você tem para investir, quais são os seus objetivos com a compra e quanto risco você está disposto a correr. Se a ideia for adquirir um imóvel para morar, pode ser mais recomendável buscar uma negociação tradicional ou até comprar na planta, se for o caso.

Já se a sua intenção for investir no mercado imobiliário, essa oportunidade pode ser uma alternativa se tiver as características certas para a sua estratégia — como a locação ou a revenda posterior. Portanto, é fundamental analisar a sua situação e as suas expectativas para chegar a uma conclusão.

Agora você sabe o que é um leilão de imóveis e como essa alternativa funciona. Considerando as vantagens e desvantagens, a compra de um bem dessa forma pode ser interessante para você. Nesse caso, vale a pena seguir os passos apresentados para o processo ocorrer de modo mais tranquilo.

Mas se você não quer comprar imóvel no leilão, veja nossa lista de imóveis para comprar com a Loft!