Durante décadas, o IGP-M foi o índice que definia o reajuste anual do aluguel no Brasil. Era uma convenção tão enraizada que virou sinônimo de reajuste — como se não houvesse outra opção. Mas o mercado mudou, e o IGP-M ficou para trás.
Isso não foi uma anomalia. Foi a consolidação de uma tendência que já vinha se desenhando desde 2022: o índice que o setor usa como referência contratual não reflete mais a realidade do mercado de locação.
O problema não é técnico. É de inércia.
Por Que o IGP-M Perdeu a Função
O IGP-M foi concebido para medir variações de preços ao longo da cadeia produtiva — commodities, atacado, construção civil. Ele responde a choques externos, câmbio e preços de matérias-primas. Em anos de dólar alto e inflação de custo, ele dispara. Em anos de estabilidade cambial, ele desaba. Nenhum desses movimentos tem relação direta com o que acontece no mercado de locação residencial.
O aluguel, por sua vez, é determinado por oferta e demanda local, renda dos inquilinos, custo de vida urbano e expectativas de mercado. São dinâmicas completamente diferentes. Usar o IGP-M para corrigir contratos de aluguel é como calibrar uma balança de cozinha com o índice da Bolsa de Valores.
Quando o índice contratual cai e o mercado sobe, o proprietário fica exposto. Quando o índice sobe e o mercado cai, o inquilino paga mais do que o imóvel vale. Os dois lados perdem previsibilidade.
O Que o Mercado Está Usando no Lugar
Muitas imobiliárias aproveitaram o momento para modernizar os contratos. Outras simplesmente esperaram a poeira baixar e voltaram ao padrão antigo.
O IPCA tem vantagens claras: é o índice oficial de inflação ao consumidor, é divulgado mensalmente pelo IBGE, é amplamente compreendido e não sofre os mesmos choques de volatilidade. Para um contrato de dois ou três anos, ele oferece mais estabilidade para ambas as partes.
Existe ainda uma terceira via que poucos discutem abertamente: o reajuste negociado com base na variação do próprio mercado local. Um índice nacional, seja ele qual for, nunca vai capturar essa granularidade.
A Questão Que o Setor Evita
Há um motivo pelo qual essa discussão não avança com mais velocidade: o índice de reajuste é, na prática, uma disputa de poder entre locador e locatário. Quando o IGP-M sobe muito, o proprietário ganha. Quando cai, o inquilino ganha. Nenhum dos dois tem incentivo para questionar o sistema enquanto ele estiver favorecendo seu lado.
O problema é que esse jogo de soma zero não serve ao mercado. Um mercado desse tamanho não pode funcionar bem com um índice de referência que é, na prática, aleatório em relação ao que ele deveria medir.
O Que Precisa Mudar
A solução não é regulação. É padronização voluntária, liderada pelas imobiliárias que entendem que contratos mais equilibrados geram menos inadimplência, menos rescisões antecipadas e carteiras mais estáveis.
Imobiliárias que ainda assinam contratos indexados ao IGP-M sem questionar estão transferindo volatilidade para seus clientes — e, por extensão, para si mesmas. Quando o inquilino não consegue pagar um reajuste desproporcional, quem absorve o custo do processo de cobrança, da negociação e eventualmente do despejo é a própria imobiliária.
Especialistas preveem que o cenário de reajustes acima da inflação continuará no primeiro semestre de 2026, embora em ritmo mais lento. Esse é exatamente o momento para revisar a lógica contratual — não quando o mercado já estiver em crise.
O IGP-M não vai desaparecer dos contratos de aluguel da noite para o dia. Mas o setor que insiste em usá-lo sem critério está escolhendo a conveniência do passado em vez da estabilidade do futuro. E no mercado de locação, instabilidade tem custo — ele só aparece na hora errada.
A Loft acompanha de perto essa dinâmica porque ela afeta diretamente a qualidade das carteiras de locação que o mercado gerencia.
Deixe seu comentário