Comprar e vender apartamento financiado é muito comum no mercado imobiliário, mais do que o pagamento à vista. Afinal, depois de passar alguns anos pagando as parcelas da casa nova, pode ser que os seus planos mudem.
Assim, acaba surgindo a dúvida de como vender apartamento financiado e quais as regras desse tipo de negociação.
Neste guia vamos te mostrar o passo a passo de como vender seu apartamento ou casa financiada, responder às principais dúvidas sobre o assunto e também trazer algumas dicas para te ajudar na venda. Confira!
Posso vender um imóvel financiado?
Sim! Você pode vender seu apartamento financiado sem qualquer problema! No entanto, precisa entender que essa operação tem algumas particularidades comparada à comercialização de um imóvel próprio.
Afinal, como o imóvel financiado é uma propriedade do banco credor até a quitação da dívida, precisa quitar esse débito para que a venda ocorra.
Este é um procedimento padrão do financiamento imobiliário em que o imóvel adquirido se torna a garantia da própria transação, até o pagamento de todas as parcelas. Assim, somente após quitar o financiamento é que o imóvel passa para o nome do comprador e fica livre para a venda.
Como vender apartamento financiado?
A forma como a venda do imóvel financiado não quitado se desenvolve depende da forma de pagamento adotada pelos compradores do imóvel.
Esta pode ser desde um novo financiamento até uma venda à vista. Em qualquer uma delas, precisa comunicar a instituição financeira credora sobre a decisão.
As transações mais comuns para um apartamento ou casa financiada podem ser:
1 – Venda à vista ou parcelada com os vendedores, sem novo financiamento
O primeiro caso é o da venda à vista ou parcelada diretamente com os vendedores, sem financiamento imobiliário.
Nessa situação, os vendedores devem contatar o banco, que vai emitir um boleto com o saldo devedor. Quando os compradores pagarem pelo apartamento, os vendedores pagarão esse boleto, se livrando da dívida.
Uma vez quitada a dívida, os vendedores deverão registrar um termo emitido pelo banco no Cartório de Registro de Imóveis correspondente. Isso vai retirar a alienação fiduciária da matrícula do imóvel.
Assim, os vendedores exercem total controle sobre a propriedade – podendo transferi-la através de uma escritura pública assinada pelas partes e registrada em cartório de imóveis.
2 – Vender o imóvel financiado com um novo financiamento
Outra forma de concluir a venda é quando os novos compradores fazem um financiamento bancário, que pode até ser no mesmo banco onde o imóvel já estava financiado até então.
Nesse caso, o banco credor do imóvel vai apurar o saldo devedor em aberto e os compradores deverão assinar um contrato de financiamento com sua instituição credora de preferência (e com os vendedores).
O novo banco transfere o dinheiro relativo à dívida diretamente ao primeiro banco, extinguindo o débito existente e alienando o imóvel ao novo banco credor.
Para concluir, é necessário registrar o novo contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis. É nesse momento que o novo credor paga o restante do valor (que extrapola o saldo devedor em aberto) aos vendedores do apartamento.
Agora, se o banco credor da primeira operação for o mesmo do segundo financiamento, o contrato estabelece que uma parte do valor do financiamento destina-se à quitação da dívida inicial.
Como calcular o valor do apartamento financiado para vender?
Veja algumas dicas de quanto cobrar pelo imóvel financiado:
- Mesmo que o imóvel negociado ainda não tenha sido quitado, quem define seu preço para a venda são os próprios vendedores. Deve-se levar em conta, no entanto, uma série de fatores antes de anunciá-lo;
- Verifique se a região do imóvel valorizou desde a sua compra. Pesquise o valor do metro quadrado ou notícias sobre a valorização do bairro. Aqui no portal você pode conferir diversas pesquisas do Loft Dados sobre o tema;
- Encontre o valor de mercado do seu imóvel. Vale compará-lo com apartamentos ou casas de mesmo tamanho, estado de conservação e infraestrutura em regiões próximas. Aqui na Loft temos uma calculadora que faz a avaliação do seu imóvel em poucos cliques gratuitamente!
Para quem mora em condomínio, essa pesquisa fica ainda mais fácil. Verifique se vizinhos venderam apartamentos recentemente, e por quanto eles negociaram. A infraestrutura do prédio e da região do entorno também influenciam no preço do imóvel.
Por fim, entenda que uma parte do valor da venda vai diretamente para a quitação do saldo devedor com o banco. Por isso, nunca conte com o valor de venda inteiro para nenhum planejamento pessoal.
Como declarar o apartamento vendido no imposto de renda?
Declarar a venda de apartamento financiado no Imposto de Renda é a mesma coisa que declarar um imóvel vendido à vista. A única mudança é que você só vai ter como lucro taxado a diferença entre o total recebido e a quantia empregada para quitação da dívida.
Quando se vende um imóvel, é necessário preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita.
Ele calcula o lucro que você obteve com a transação e importa os dados informados automaticamente para a sua declaração anual, na aba “Ganhos de Capital”. Basta selecionar a opção “Importação GCap” na interface da declaração.
Insere-se os dados importados em “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” caso o lucro apurado na venda seja tributável. Caso não seja, essas informações devem ir para a área “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
De forma genérica, o lucro com essas operações é taxado em 15%, mas há várias exceções.
Além de inserir informações relativas ao lucro, precisa excluir o imóvel da aba “Bens e Direitos”. É só abri-la e selecionar “Editar”, zerando o valor relativo à situação em 31/12 do ano da declaração.
No campo “discriminação”, esclareça que o imóvel foi vendido, e informe o nome e CPF/CNPJ do comprador. Se a compra foi feita por meio de financiamento, é preciso indicar o banco credor.
É possível vender um imóvel financiado pela Caixa?
Sim, você pode vender, ou comprar um imóvel já financiado pela Caixa – e ainda não quitado. Esse procedimento vai funcionar como nos outros bancos.
Caso os compradores paguem à vista, apura-se a dívida e, com parte do valor da compra, os vendedores quitam um boleto com o débito. Depois, ficará livre para registrar uma escritura pública e concluir a transação.
Se os compradores optarem por um financiamento, o contrato com a instituição bancária deve prever que parte do valor liberado servirá para quitar o saldo devedor do imóvel junto ao credor. Assim, a dívida dos vendedores também fica “paga” e ele recebe o valor total subtraído dessa quantia necessária para a quitação.
A operação deve ser formalizada com o registro do contrato no cartório de imóveis correspondente.
A exceção é para imóveis comprados dentro da menor faixa de renda familiar do programa Minha Casa Minha Vida (até R$2.640 mensais de renda bruta). Não se pode negociar essas propriedades até o final do prazo de pagamento.
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