Como financiar imóvel? Saiba como adquirir a casa dos seus sonhos!

Saber como financiar um imóvel permite aproveitar uma solução que possibilita a aquisição da casa própria. Para obter um bom resultado nessa jornada, é relevante entender como esse processo funciona a fim de encontrar as condições adequadas às suas necessidades.

A operação pode apresentar burocracias, mas também tem diferentes modalidades a serem exploradas. Nesse sentido, quanto mais bem informado você estiver sobre o crédito, maiores serão as chances de conseguir a aprovação desejada, pagando as parcelas com mais tranquilidade.

Quer saber mais sobre o financiamento imobiliário para realizar o sonho de comprar uma casa? Continue a leitura para conferir as principais informações sobre o tema!

Saiba quais são os tipos de financiamento

O primeiro passo para saber como financiar imóvel é considerar que existem três tipos principais desse crédito. É relevante entender o funcionamento de cada um para verificar o mais adequado para o seu caso.

Acompanhe!

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma alternativa criada e mantida pelo Governo Federal, com a finalidade de flexibilizar a aquisição da moradia. Ele oferece algumas facilidades nas condições que podem tornar o acesso ao financiamento mais abrangente.

As operações realizadas pelo SFH são regulamentadas pelo Governo e fiscalizadas pelo Banco Central. Os recursos para o crédito são oferecidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Desse modo, ele utiliza a Caderneta de Poupança e Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para a captação do dinheiro. No entanto, é pertinente observar que existem algumas regras para esse tipo de financiamento imobiliário.

São elas:

• o imóvel deve ter valor igual ou inferior a R$ 1,5 milhão;
• o financiamento deve corresponder a, no máximo, 80% do valor do bem;
• o financiamento não deve comprometer mais do que 30% da renda bruta do titular;
• o imóvel deve ser residencial e urbano, estando em situação regular no Cartório de Registro de Imóveis;
• o imóvel deve estar localizado na região em que o comprador reside ou trabalha;
• o prazo máximo da quitação da dívida é de 35 anos, ou seja, 420 parcelas.

Nessa modalidade, é possível utilizar o saldo do FGTS, desde que ele não tenha sido destinado a essa finalidade nos três anos anteriores e sejam cumpridos os outros requisitos. Também é pertinente observar que não existem limites para os juros, sendo esse um ponto de atenção para compradores.

Outro ponto que merece ser ressaltado é que, nos financiamentos em geral, ocorre a alienação fiduciária. Isso significa que o comprador só passa a ser proprietário do bem quando quitar o financiamento por completo, embora possa exercer a posse antes. 

Essa é uma proteção dos bancos contra o risco de crédito, ou seja, a possibilidade de inadimplência. Se as parcelas não forem quitadas, a instituição pode tomar o imóvel e levá-lo a leilão para pagar o débito. 

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Aqueles que não se enquadram nos requisitos do SFH podem optar pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Ele abrange imóveis focados no comércio, que tenham alto custo ou que sejam adquiridos com a finalidade de investimento. 

Nesse caso, os recursos do financiamento são de responsabilidade do banco contratado, não do Governo. Veja quais são as regras dessa alternativa:

• não há limite para o valor do imóvel a ser financiado;
• é possível obter crédito para até 90% do valor do imóvel;
• não há limite para o percentual da renda a ser comprometido;
• não permite o uso do FGTS;
• está disponível para pessoas físicas e jurídicas.

Assim como no SFH, no SFI o tempo máximo para o pagamento do crédito é de 35 anos. Na modalidade também não há limite para os juros a serem cobrados. 

Carteira hipotecária (CH)

Há ainda um terceiro tipo de financiamento imobiliário que é menos comum, mas que também vale a pena conhecer. Trata-se da carteira hipotecária, uma modalidade com características semelhantes ao SFI. Contudo, ela tem condições mais livres para o contrato.

Essa alternativa não tem regras especificadas pela lei, oferecendo aos bancos a liberdade para definir as cláusulas contratuais. Nesse caso, os juros tendem a ser mais altos.

Ao firmar o acordo, o comprador passa a ser proprietário do imóvel. No entanto, ele fica hipotecado no banco como forma de garantia de pagamento.

Veja como funcionam as taxas de juros e outros custos

Antes de contratar qualquer tipo de linha de crédito é fundamental entender os seus custos, não é mesmo? Portanto, é essencial saber como funcionam as taxas de juros e demais acréscimos da transação.

As taxas de juros costumam variar conforme a análise da instituição financeira, o tipo de imóvel e as condições do mercado. Vale destacar que essa é a remuneração da instituição financeira que cede os seus recursos para o cliente adquirir o imóvel desejado. 

Outro item que deve ser observado é o Custo Efetivo Total (CET). Ele abrange os encargos, tributos, taxas e demais despesas do financiamento, indicando o quanto será pago ao final do financiamento. Logo, é essencial verificar esse dado na hora da contratação, combinado?

Tenha em mente que o prazo do financiamento também afeta os seus custos. Quanto maior ele for, mais caro tende a ser o crédito, principalmente devido aos efeitos dos juros e do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Eles são contados por dia ou mês, ficando maiores com o passar do tempo.

Assim, ainda que a dívida fique mais diluída em mais parcelas — o que pode facilitar o pagamento —, o custo final será maior. Considere também as cobranças da instituição financeira. Cada banco tem as próprias regras de funcionamento e encargos, que afetam a sua experiência com o crédito. 

Faça simulações de financiamento

Você já entendeu que existem diversos custos no financiamento imobiliário, não é mesmo? Para encontrar o contrato mais adequado para o seu caso, você pode realizar simulações. Dessa forma, é possível conhecer as condições do crédito antes de se comprometer com o contrato.

É indicado fazer testes em diferentes instituições financeiras, avaliando fatores como juros e taxas, prazos, valor de entrada, entre outros dados relevantes para a operação.

A simulação é um processo rápido, gratuito, acessível e efetivo para encontrar o melhor financiamento do mercado. Ao conhecer as opções disponíveis e os termos de financiamento, você estará mais bem preparado para fazer comparações e negociar com a instituição financeira.

Como resultado, você aumenta as suas chances de conseguir condições mais favoráveis, como taxas de juros mais baixas. Portanto, não deixe de explorar essa ferramenta na etapa de pesquisas. Porém, tenha em mente que a simulação não é uma oferta de crédito, então não garante que o financiamento será aceito nas condições apresentadas. 

Descubra quais são os documentos necessários

Para contratar um financiamento imobiliário é necessário reunir uma série de documentos que identificam o solicitante, além de comprovarem a sua capacidade financeira. Eles proporcionam segurança para a transação, sendo indispensáveis em qualquer linha de crédito.

Os documentos específicos variam entre as instituições e dependem do tipo de financiamento escolhido. Contudo, é comum que sejam solicitados os seguintes itens:

• documentos de identificação: RG, CPF, certidão de casamento, documentos de visto e residência para estrangeiros;
• comprovante de renda: holerites, declaração de Imposto de Renda (IR), extratos bancários, contracheques — autônomos podem apresentar a declaração do IR e extratos bancários;
• comprovante de residência: contas de água, luz, telefone, contrato de aluguel;
• certidões negativas: certidões de protesto, ações cíveis e criminais;
• certidões atualizadas do imóvel desejado: certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, certidões de ações judiciais e ônus reais;
• escritura e registro do imóvel: escritura e registro atualizados;
• extrato do FGTS: quando o saldo do fundo de garantia for utilizado como parte do pagamento, é necessário fornecer o seu extrato;
• documentos da construção: quando o financiamento for para a construção, é necessário entregar o memorial descritivo, cronograma da obra;
• documentos de avaliação do imóvel: pode ser solicitada uma avaliação realizada por perito.

Para agilizar o processo e evitar atrasos na liberação do dinheiro, reúna todos os documentos com antecedência. Tenha atenção para as regras da instituição financeira, além de verificar em quais itens é necessário apresentar os originais, quais devem ser cópias e aqueles em que ambos são exigidos.

Solicite o financiamento na instituição financeira escolhida 

Após seguir os procedimentos anteriores, a sua decisão sobre o financiamento imobiliário já estará bem amadurecida. Nesse ponto, as pesquisas já foram realizadas e você encontrou as melhores condições para o seu caso, certo?

Assim, é o momento de realizar a solicitação da operação junto à instituição escolhida. Antes de prosseguir com a negociação, algumas instituições financeiras realizam um processo de pré-qualificação.

Ele consiste no fornecimento das suas informações financeiras básicas para o banco, que avaliará sua elegibilidade e o quanto você pode financiar.

Após escolher a instituição financeira e ter sua documentação em ordem, você já tem condições de apresentar um pedido formal de financiamento. Ele pode ser feito pessoalmente em uma agência, mas alguns bancos contam com a opção de requisitar a transação online ou por telefone.

Aguarde a aprovação do financiamento

Com a solicitação realizada, a etapa seguinte é a espera pela aprovação do financiamento. Para tanto, o banco analisa alguns fatores, como:

• renda e capacidade de pagamento: a instituição financeira avaliará a sua capacidade de fazer os pagamentos mensais com base na sua renda atual;
• estabilidade no emprego: ter um histórico de emprego estável ou uma ocupação segura pode aumentar as chances de aprovação. Esse tende a ser um indicador de capacidade de pagamento consistente;
• histórico de crédito: se ele estiver positivo, com pagamentos pontuais e poucas dívidas em aberto, as chances de aprovação aumentam;
• valor do imóvel: esse é um fator relevante, pois é necessário que ele se encaixe nas suas condições de financiamento;
• taxa de juros: taxas mais baixas podem tornar o financiamento mais acessível. Ter uma boa relação com a instituição financeira ou ser um cliente antigo pode permitir o acesso a taxas melhores;
• valor da entrada: oferecer uma entrada maior pode ser um fator positivo na aprovação do financiamento;
• política da instituição financeira: cada instituição financeira tem suas próprias políticas de crédito e critérios de aprovação. É essencial entender as políticas do banco e seguir suas orientações para aumentar as chances de ter êxito na solicitação.

Assine o contrato de financiamento e pague a entrada

Se você obtiver êxito nas etapas anteriores, seu pedido de financiamento será aprovado. Desse modo, o procedimento seguinte será a assinatura do contrato. Leia cuidadosamente os termos e condições para verificar se a oferta está adequada ao seu caso.

Como o contrato para financiar um imóvel é um acordo relevante, que envolve uma alta quantia, é interessante contar com o acompanhamento profissional. Você pode buscar auxílio de um corretor de imóveis de sua confiança, por exemplo.

Essa pessoa poderá verificar todos os termos, cláusulas e valores para certificar que o contrato é justo e fornece condições adequadas. Apesar de ser um procedimento trabalhoso, ele ajuda a evitar transtornos futuros, proporcionando mais tranquilidade durante a quitação da dívida. 

Ao firmar o contrato, você deverá pagar a entrada estipulada, iniciando o seu financiamento imobiliário. Como foi possível aprender, quanto maior for o valor inicial oferecido, menores serão as parcelas e os juros a serem pagos pela transação.

Comece a pagar as parcelas 

Após toda essa jornada para financiar um imóvel, você poderá se mudar para a propriedade. Com a documentação e a aprovação concretizadas, resta pagar as parcelas estipuladas. Durante a contratação, é fundamental garantir que elas estejam adequadas ao seu orçamento.

Inclua as mensalidades em suas despesas fixas e tenha atenção para não atrasar o pagamento. Uma medida que pode servir para evitar esquecimentos é configurar o débito automático para essa cobrança. 

O atraso em financiamentos tende a ter juros e multas elevados, que podem gerar problemas financeiros significativos, especialmente no longo prazo. Desse modo, mantenha o orçamento organizado para não ter problemas durante a fase de quitação da dívida. 

Agora que você já sabe como financiar um imóvel, pode buscar o melhor contrato para o seu caso. Tendo atenção às dicas que você acabou de conferir, há como tornar o processo mais tranquilo. Ainda, será possível obter um acordo com boas condições para a realização do sonho da casa própria.

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