Passo a passo de Como comprar um apartamento com segurança

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Entenda os principais riscos envolvidos na compra de um imóvel e evite problemas com documentação

16 de agosto de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 11 de setembro de 2023 10 min de leitura
Homem segura uma casa de papel com as duas mãos

Se por um lado realizar o sonho da casa ou do apartamento próprio desperta alegria, por outro surgem dúvidas sobre a melhor forma de fazer um negócio tão importante. Como comprar um apartamento com segurança ter a garantia de fazer uma boa escolha e evitar problemas?

Fique atento em cada passo da jornada de compra e entenda as escolhas que precisam ser feitas ao longo do caminho até a retirada das chaves.

Como escolher um apartamento para comprar?

A decisão de comprar um imóvel envolve aspectos que atendem a necessidades pessoais, como localização, tamanho, número de quartos. Mas é fundamental prestar atenção às características do apartamento, como o estado de conservação, bem antes de fechar negócio.

Fernanda Licarião, especialista em direito imobiliário e advogada consultiva da Loft, explica que os problemas legais de um imóvel podem impedir a transmissão da propriedade e anular tratos que foram estabelecidos em desacordo com a lei.

“Para fechar um bom negócio é fundamental que o comprador verifique a matrícula atualizada do imóvel, para ter certeza que a pessoa que está negociando o apartamento é mesmo o proprietário e se o imóvel está em condições de ter a propriedade transferida”, esclarece.

Verifique a matrícula

Um imóvel pode ter diversos problemas legais relacionados a penhora, alienação fiduciária decorrente de financiamento imobiliário, pendências judiciais com relação a usufruto ou averbações premonitórias, que indicam a existência de ações judiciais contra o proprietário.

“A única forma de ter acesso a esse tipo de informação é pela matrícula do imóvel, um documento que contém informações fundamentais como data de construção, localização, metragem, existência de benfeitorias, dados do proprietário, assim como todo o histórico jurídico e de compra e venda do imóvel”, ressalta a advogada.

A matrícula atualizada pode ser solicitada em qualquer Cartório de Registro de Imóveis do Brasil, independentemente do local onde se encontra a casa ou apartamento. Licarião alerta que o documento possui validade de 30 dias a contar da data de sua expedição.

Lembre-se que, apesar de a consulta estar disponível em qualquer Cartório de Registro de Imóveis, a realização de alterações na matrícula só é possível no cartório de registro específico do imóvel, localizado no mesmo município.

Fernanda avisa que é preciso observar também se há cláusulas restritivas de direito gravadas na matrícula do imóvel, em especial a inalienabilidade, que podem impedir a transmissão do bem.

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Confira o proprietário

Uma premissa básica para quem vai comprar uma casa ou apartamento é certificar-se de que está negociando com o proprietário real e legal do imóvel.

Em contratos de financiamento, por exemplo, o imóvel pode ser alienado fiduciariamente, ou seja, serve como garantia de pagamento e é propriedade do banco até que a dívida seja totalmente quitada. Nesses casos, a matrícula vai apontar que o bem está alienado e que o proprietário real é a instituição financeira.

Um contrato de compra e venda de imóvel firmado por quem não é proprietário pleno é considerado nulo, porque, conforme a lei, o bem não pode ser vendido por uma pessoa que não consta como proprietário oficializado na matrícula do imóvel.

Consulte o estado civil do proprietário

Outro ponto importante que deve ser observado para garantir segurança na compra de imóvel é o estado civil do dono do patrimônio. A legislação exige que o proprietário averbe na matrícula do imóvel, ou seja, que deixe registrada qualquer atualização de seu estado civil depois da compra do bem, como divórcio ou casamento.

Quando o proprietário é casado, é necessária a assinatura do cônjuge nas transações de venda ou cessão de direitos do imóvel. Se o casamento for com regime de comunhão parcial de bens, o cônjuge deverá assinar como anuente mesmo em caso de venda de um imóvel adquirido antes do casamento.

A advogada também destaca que em caso de divórcio, além da averbação da alteração do estado civil, os proprietários deverão registrar a partilha do imóvel, para fins de atualização da titularidade na matrícula. Se não houver partilha de bens no divórcio, não é preciso fazer o registro.

“Essa atualização do estado civil e da titularidade do imóvel é de suma importância que seja observada, pois ela poderá alterar o proprietário real do imóvel e gerar problemas judiciais para o comprador”, finaliza Fernanda Licarião.

Levante as ações judiciais

A existência de um processo ou uma execução judicial contra o proprietário pode anular a venda de um imóvel. O negócio pode ser entendido como uma fraude contra o credor e a transferência será questionada.

“Isso acontece quando o proprietário já possui uma ação judicial em curso no momento da venda do imóvel e não tem condições de honrar sua dívida. Nessa hipótese, o comprador poderá perder o imóvel adquirido mesmo tendo formalizado o registro da escritura de compra e venda ou do contrato de financiamento na matrícula do imóvel”, explica Licarião.

Por isso é tão importante consultar e solicitar certidões que confirmem a ausência de dívidas municipais, estaduais, federais, com o INSS, na Justiça do Trabalho ou com instituições financeiras por parte do dono do imóvel.

Essa pesquisa também é chamada de due diligence, uma auditoria prestada por advogados especializados para a análise das informações, documentos do imóvel e dos contratantes, visando dar um parecer sobre a situação atual e possíveis riscos no futuro.

Planeje os custos

Um bom planejamento é fundamental para garantir tranquilidade e segurança na aquisição de uma casa ou apartamento. Independentemente da modalidade de compra, cuidados sempre devem ser observados para assegurar que o sonho da casa própria não vire um pesadelo.

Financiamento

Como os valores para a compra de imóveis são altos, o brasileiro tem cada vez mais recorrido ao financiamento imobiliário. Diversos bancos oferecem o crédito para a compra de imóveis, mas é preciso observar alguns cuidados na hora de fazer essa escolha.

Ana Lídia Andrade, correspondente bancária e proprietária da LAC Assessoria, explica que ao solicitar um financiamento o cliente deve ter um planejamento bem definido para quitar a dívida e escolher as condições de pagamento que mais se adequam à sua realidade.

“O principal risco está em não conseguir pagar as parcelas. Quando isso acontece, os problemas vão aumentando continuamente, como uma bola de neve. A inadimplência aumenta os valores das parcelas por conta dos juros pelo não pagamento, o que compromete ainda mais a renda do comprador e pode terminar com a perda do imóvel”, esclarece.

“Além de analisar as taxas de juros, é muito importante observar o CET, que é o custo total efetivo do crédito solicitado. Esse índice inclui todas as taxas, encargos e seguros, e somente a partir dele é possível saber o valor real a ser pago no fim do financiamento”, alerta Andrade.

Prazos e entrada

Normalmente, para se ter acesso a um crédito imobiliário é preciso dar um valor de entrada, pago com recursos próprios. As instituições financeiras costumam financiar até 80% do valor do imóvel, mas é possível encontrar créditos ainda maiores, que podem chegar a 90% do valor total a depender da modalidade de financiamento escolhida. Já os prazos devem se adequar à necessidade de cada comprador, chegando a um tempo máximo de 35 anos.

Serviços de assessoria de crédito, como o que é oferecido pela CrediHome by Loft, ajudam a encontrar a melhor solução para cada cliente.

Ana Lídia Andrade explica que existem somente duas condições para conseguir financiar 100% de um imóvel. Uma delas é pelo programa habitacional Casa Verde e Amarela, do governo federal, mas é preciso estar dentro da menor faixa de renda mensal familiar específica.

A outra é comprar o imóvel na planta, diretamente com as incorporadoras, que flexibilizam o pagamento da entrada sem participação dos bancos.

Imóvel na Planta

Para baratear o custo da compra, muita gente opta por investir em imóveis ainda na planta, com descontos de até 20% sobre o valor que será cobrado depois da conclusão das obras.

“Outro ponto que sempre deve ser ressaltado em relação a imóveis na planta é a possibilidade de uma alta valorização depois que as obras forem concluídas, além disso, financiamentos realizados diretamente com as construtoras podem diminuir ou até zerar o valor da entrada, a depender das negociações”, acrescenta Ana Lídia Andrade.

Mas antes de comprar um imóvel na planta é importante pesquisar a construtora e avaliar o histórico de outros empreendimentos. Um dos maiores problemas é o prazo de entrega do imóvel, que deve constar de forma clara no contrato, assim como cláusulas sobre prazos de tolerância, que podem ser de até 180 dias.

Outra dica importante é acompanhar a evolução do empreendimento junto à comissão de representantes, para estar atualizado e evitar surpresas negativas.

Leilão

Leilões de imóveis também podem ser interessantes para quem deseja comprar um apartamento a um preço mais em conta, mas alguns cuidados devem ser observados.

O primeiro ponto fundamental é ler atentamente o edital. É nesse documento que constam todas as regras do leilão e as informações dos imóveis disponíveis.

Outra dica importante é pesquisar o valor dos imóveis no entorno para se certificar de que a compra é mesmo uma boa oportunidade.

Custos depois da transação

A transação de um imóvel acarreta taxas e despesas e é importante estar ciente de todas elas para não ser pego de surpresa. Os principais custos envolvidos são relacionados à escritura, ao registro da escritura na matrícula do imóvel e ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Os valores de escritura e registro variam entre os estados. Já o ITBI será calculado sobre o valor da transação ou valor venal do imóvel, conforme legislação vigente, sendo que a alíquota varia de acordo com o município onde o imóvel está localizado.

Com planejamento e cuidado é possível realizar o sonho da casa própria e evitar surpresas desagradáveis.

Colaboração de Michele Louvores

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