Despesas cartorárias: o que são e o que é preciso pagar?

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Você sabe quais são as despesas cartorárias no momento de negociar um imóvel? Entenda mais sobre esses custos e seus detalhes!

08 de abril de 2023

Autor Time Loft
Atualizado: 28 de agosto de 2023 12 min de leitura
Despesas cartorárias o que são e o que é preciso pagar

No momento de comprar ou alugar um apartamento, é comum se deparar com custos além do aluguel ou da entrada, como as despesas cartorárias. Você sabe o que são esses pagamentos e para que eles servem?

Entender o que são as despesas cartorárias, quando elas são cobradas e de quem é a responsabilidade de pagamento é fundamental para a sua negociação. Com esse conhecimento, você poderá efetuar uma análise mais específica de quanto gastará com a sua negociação de imóvel.

Ficou interessado em entender melhor as despesas cartorárias ao negociar um imóvel? Neste conteúdo, você encontrará as principais informações sobre o assunto. Não perca!

O que são despesas cartorárias?

As despesas cartorárias são todos os pagamentos realizados ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem se localiza. Elas podem incluir tanto as taxas de serviço do próprio cartório quanto outros custos legais, como impostos.

Para entender melhor essa questão, você deve compreender qual é o papel do cartório em uma negociação desse tipo. Os imóveis não são meros objetos pessoais, mas sim bens regulamentados pela legislação e que garantem direito de propriedade aos seus donos.

Assim, as leis brasileiras exigem que exista um registro para eles. Dessa forma, os Cartórios de Registros de Imóveis ficam responsáveis pela organização, registro de situações e movimentações das propriedades.

A matrícula é um documento próprio de cada imóvel que funciona como uma certidão de nascimento. Nela, estão elencadas informações importantes, como localização, metragem do terreno, proprietário, averbações.

Sempre que houver uma modificação nessas informações, ela deve ser registrada na matrícula por meio de documentos próprios. Por exemplo, quando o imóvel é vendido, haverá a alteração do proprietário.

O contrato de compra e venda e a escritura pública devem ser levados ao cartório para incluir essa informação na matrícula. Assim, o registro terá os dados do novo proprietário, o valor da negociação e outras informações relevantes.

Vale ressaltar que a matrícula dos imóveis é pública. Isso significa que qualquer cidadão pode se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis e pedir para verificá-la, além de poder tirar cópias para qualquer finalidade.

Isso é essencial, tendo em vista que antes de negociar um bem é preciso verificar se ele está regular, não é mesmo? 

Desse modo, para realizar todos esses procedimentos e dar andamento ao pedido, o cartório cobra taxas dos interessados. Ainda, ele pode ser responsável por repassar os impostos pagos. Tudo isso faz parte das despesas cartorárias.

Essas despesas são válidas para compra e aluguel de imóvel?

Uma pergunta bastante comum quando se fala sobre despesas cartorárias diz respeito aos tipos de negociação que envolvem esses custos. Você também tem essa dúvida? Muitos pensam que só se deve ter gastos com cartório na compra e venda de imóveis, mas isso não é necessariamente verdade.

Para entender melhor, é preciso esclarecer que o contrato de aluguel não precisa ser registrado na matrícula do imóvel. Ou seja, não haverá despesa para o registro e inclusão da negociação no histórico do imóvel.

Contudo, isso é uma escolha dos negociantes. Uma das partes pode exigir que seja feita essa averbação (averbar é incluir uma informação na matrícula do imóvel). Isso é comum quando não há participação de imobiliárias no contrato, por exemplo.

Além da averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel, pode haver outras despesas cartorárias nessa situação. É possível ter que autenticar assinaturas ou fazer cópias autenticadas de determinados documentos — tudo isso você aprenderá no próximo tópico.

Já na compra e venda, sempre haverá despesas cartorárias. Como você aprendeu, é preciso fazer a averbação da troca de propriedade, pagar impostos e outros procedimentos que envolvem os cartórios de registros.

Portanto, fique atento a essa questão sempre que for negociar um imóvel. Esses custos devem fazer parte do seu planejamento financeiro e da sua análise de viabilidade do negócio, trazendo mais segurança financeira e organização do seu orçamento.

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Quais são as taxas a serem pagas?

Até aqui, você aprendeu o que são despesas cartorárias e já sabe que elas podem ser aplicadas tanto para compra e venda quanto para a locação. Agora você deve conhecer as principais taxas e impostos a serem pagos nessas negociações.

Veja a seguir como cada uma delas funciona!

Escritura pública

A escritura pública representa um ato praticado perante o notário — que é um oficial do cartório. Ele elabora a escritura pública, registrando qual é a vontade das partes em relação a um negócio jurídico ou uma situação relevante.

Para deixar mais simples, confira um exemplo. Suponha que o comprador e o vendedor já assinaram o contrato de compra e venda de um imóvel. Eles levam esse contrato ao cartório de notas competente para fazer a escritura pública.

O notário registrará todos os detalhes do contrato em um documento oficial, como:

  • descrição do imóvel;
  • discriminação das partes;
  • manifestação de vontade;
  • valor do contrato;
  • cláusulas específicas.

Ao final, o documento será elaborado conforme manda a legislação sobre o assunto. Também haverá a assinatura das partes envolvidas na negociação.

Conforme a legislação brasileira, a escritura tem fé pública. Isso significa que ela serve como uma prova plena, não exigindo outros documentos para comprovar a situação de compra e venda existente.

Ainda segundo a lei brasileira, a compra e venda de imóveis em valor superior a 30 salários mínimos exige a escritura pública. Dessa maneira, esse documento sempre será necessário em negociações acima desse valor.

Também existem outros detalhes sobre a escritura pública que você deve conhecer. Primeiro, ela pode ser confeccionada em qualquer cartório de notas do Brasil. Logo, não é preciso buscar o registro de imóveis em que o bem está cadastrado.

Além disso, haverá diversas taxas para a elaboração da escritura. Elas incluem os emolumentos, ou seja, a remuneração do cartório, os Fundos Institucionais, e o Imposto Sobre Serviços (ISS).

Atente-se para o fato de que a escritura não é o documento capaz de realizar a transferência de propriedade. Ela trará publicidade para a negociação, mas deve ser averbada na matrícula para concluir o processo de compra e venda.

Registro na matrícula

Com a escritura pública em mãos, será possível fazer a averbação na matrícula do imóvel. Você já aprendeu o que significam esses termos, mas vale a pena saber como funciona o procedimento.

O primeiro passo é saber em qual Cartório de Registro de Imóveis se encontra a matrícula do bem negociado. Em cidades maiores, existem diversos cartórios responsáveis por localizações específicas.

Feito isso, basta se dirigir ao cartório e requisitar que a escritura pública seja averbada na matrícula do imóvel. O responsável falará quais são os documentos necessários para isso, mas eles não costumam ser muito exigentes — é comum ser obrigatória apenas a escritura e documentos pessoais.

Esse procedimento também tem custos, como os emolumentos do cartório. Então sempre se informe previamente para ter controle sobre os gastos.

ITBI

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é um tributo de competência municipal e obrigatório — apesar de haver casos de isenções, como em imóveis de baixo valor.

Sempre que ocorre a transferência de propriedade entre pessoas vivas, o ITBI incide sobre o valor venal do bem. Dessa forma, se você comprar ou vender um imóvel, deverá pagar esse imposto. Então essa é uma das despesas ao negociar um imóvel.

O valor do ITBI depende de cada município, já que são eles que têm a competência para instituir essa cobrança. Para ter mais detalhes, você pode pesquisar a legislação municipal de onde o imóvel está localizado pelo site da prefeitura. 

Vale ressaltar que o ITBI não é, literalmente, uma despesa cartorária, já que ele é pago para a prefeitura do município. No entanto, a emissão do boleto e o repasse de informações à prefeitura costuma ser feito pelo Cartório de Registo de Imóveis competente.

ITCMD

O ITBI é o imposto que incide sobre a transferência de propriedade de bens imóveis entre pessoas vivas. Já o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é o tributo cobrado quando essa transferência ocorre entre pessoas vivas e já falecidas. Pode parecer estranho, mas é uma situação corriqueira.

Isso acontece nos processos de inventário — aqueles que servem para dividir a herança de uma pessoa falecida. Ao final do procedimento, depois das tratativas sobre a partilha, os imóveis do falecido serão repassados ao herdeiro.

Essa situação também será incluída na matrícula do bem, da forma que você já aprendeu anteriormente. No entanto, para concluir o negócio, será necessário para o ITCMD.

Como você percebe pelo nome, ele também é aplicado às doações de imóveis. Desse modo, se você doar ou receber um bem, terá que pagar o ITCMD, conforme as tratativas com a outra parte.

Diferentemente do ITBI, esse imposto é de competência estadual. Portanto, cada estado da federação terá regras próprias sobre prazo de cobrança, forma de recolhimento e valor que deve ser pago.

Lembre-se também de que os impostos são devidos a um ente federativo, no caso do ITCMD, o estado onde o bem se localiza. Dessa maneira, ele não é uma despesa cartorária, mas um custo que pode ser recolhido em cartório.

Autenticação de assinaturas

Você já aprendeu que nos contratos de aluguel pode haver a necessidade de autenticação de assinaturas, certo? Então é hora de entender o que significa esse procedimento. Você pode ter ouvido falar nele como reconhecimento de firma.

A ideia da autenticação é trazer mais segurança para um contrato. Nesse contexto, um Cartório de Notas atesta que a pessoa que assinou o contrato é realmente a parte definida no documento.

É bastante comum que as partes assinem o contrato no cartório, na frente de um responsável, que reconhecerá a assinatura. Para tanto, ele inclui um selo oficial e assina o documento, garantindo a veracidade da transação. O custo desse emolumento é tabelado por Estado, sendo possível encontrar as informações por meio do site oficial da Associação dos Notários.

Cópias autenticadas

Por fim, também vale considerar as cópias autenticadas como uma despesa cartorária. Você já teve que fazê-las?

Elas são cópias de documentos feitas em cartório, onde o responsável certifica de que elas correspondem exatamente ao conteúdo original. Da mesma forma que o reconhecimento de firma, o cartório incluirá um selo e assinatura para conferência.

A ideia aqui é não precisar entregar documentos originais que não podem ser passados a terceiros — como carteira de identidade. Então uma das partes pode exigir as cópias autenticadas, para evitar fraudes e adulteração de informações ao duplicar os documentos.

Como calcular o custo das despesas cartorárias?

Após conferir todas essas informações sobre as despesas cartorárias, você deve estar curioso em relação ao montante total que será cobrado, não é mesmo?

Infelizmente, não há uma resposta padrão. Isso acontece porque os cartórios podem ter taxas diferentes para seus serviços, dependendo da região em que se encontram. Além disso, muitas despesas utilizam como base de cálculo o valor do bem que está sendo negociado.

De forma geral, o preço dos emolumentos dos cartórios pode ser encontrado pelo site da Associação de Notários, que você já conhece. Já a alíquota aplicada aos impostos precisa ser conferida na prefeitura ou no site do Governo Estadual onde o bem se localiza.

Outra forma de calcular todos os custos é entrar em contato com o Cartório de Registro de Imóveis previamente. Logo, é possível ter uma ideia do valor que será cobrado para a negociação que você está fazendo.

Quem deve pagar essas taxas: o comprador ou o vendedor do imóvel?

Ao final, uma dúvida que é bastante comum nas negociações de imóveis: quem paga as despesas cartorárias em uma compra e venda?

Na prática, a responsabilidade de pagar as despesas cartorárias — incluindo os impostos incidentes — é do comprador. Mas há uma exceção: quando há acordo entre as partes para o vendedor realizar esses pagamentos.

Conseguiu entender o que são as despesas cartorárias e como calculá-las? Como você viu, é fundamental ficar atento a esses custos, tendo em vista que ele pode influenciar seu planejamento financeiro e a viabilidade do negócio.

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