Especulômetro: Lapa tem um dos m2 mais baratos de São Paulo

A Lapa despencou na lista de bairros mais valorizados da capital paulista. O m2 de um apartamento na região é vendido em média por R$7.981. Nos últimos três meses, a média de preço na Lapa ultrapassava R$9 mil o m2. Com a queda, os apartamentos do bairro da zona oeste só superam o valor dos imóveis localizados na República (R$7.203). 

Os dados são do Especulômetro da Loft, ferramenta que analisa 22 regiões da cidade de São Paulo e compara os valores anunciados com os efetivamente praticados na assinatura do contrato. Para o levantamento, o Loft Dados, núcleo da startup para a disseminação de informações sobre o mercado imobiliário, analisa todas as transações registradas pela prefeitura via ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). 

A oscilação para baixo fez com que a Lapa passasse a liderar o ranking da especulação na cidade. A diferença entre o valor pedido pelos proprietários em anúncios e o efetivamente negociado subiu 21,36 pontos percentuais nos últimos três meses. Os proprietários de apartamentos no bairro fecham negócios por um valor 37,73% menor do que o desejado. A média de desconto em relação ao anúncio na cidade é de 20,36%.

“A queda nos preços ainda não foi percebida pelo mercado. Os valores dos anúncios permanecem altos, o que gera essa grande diferença entre o valor desejado e o negociado”, diz Fábio Takahashi, gerente de dados e conteúdo da Loft. “É uma informação importante para quem quer comprar um apartamento no bairro. O momento é favorável para uma boa negociação no preço dos imóveis.”

O bairro da Vila Mariana, na Zona Sul, apresenta o segundo maior deságio entre os valores pedidos pelos proprietários e os efetivamente transacionados. A venda é realizada, em média, por um valor 36,35% menor que o anunciado. 

“O valor dos imóveis no bairro está estável desde o início do ano. Embora seja bastante gradual e ainda não tenha se confirmado como tendência, temos visto os valores dos anúncios subirem”, afirma Takahashi.

Diferença entre o valor do anúncio e negociado

Menores descontos na negociação

A alta no valor do m2 fez a distância entre preços praticados e anunciados cair de forma considerável nos dois bairros mais caros da cidade: Vila Nova Conceição e Itaim Bibi. 

O m2 chegou a R$16.444 na Vila Nova Conceição, com uma alta acumulada de 12,40% nos últimos três meses. Com o movimento, os proprietários conseguem vender os apartamentos com um desconto de 12,37%, bastante abaixo da média da capital paulista. 

Somente o bairro da Aclimação tem um patamar menor. A diferença entre os valores anunciados e os transacionados é de 12,11% na região. 

No Itaim Bibi, essa diferença é de 15,31%. O patamar foi alcançado depois de uma queda acumulada de 10,31 pontos percentuais nos últimos três meses. A principal causa foi a valorização dos apartamentos no bairro. O m2 atingiu R$12.667, alta acumulada de 12,28% nos três meses analisados. 

A região da República no centro de São Paulo também segue com uma tendência de baixa na diferença entre valor anunciado e negociado (20,54%). Houve uma queda de 11,74 pontos percentuais em três meses. Mas o bairro já ocupou o primeiro lugar da lista, no início do ano, a região registrou descontos superiores a 50% na venda de apartamentos quando comparados com os valores anunciados. 

“O caso da República chama a atenção porque o valor do m2 se mantém estável há vários meses. A indicação é de que são os valores dos anúncios que estão se adequando aos preços praticados”, explica Takahashi. 

O bairro que também viu os anúncios se adequarem aos valores praticados pelo mercado é a Vila Madalena. O m2 alcançou R$10.590, uma alta de 12,36% no período. Já a diferença entre valores anunciados e transacionados manteve tendência de estabilidade, a 17,73%.

Valor médio do m2

Nova metodologia

O Especulômetro considera os números acumulados até o mês de junho deste ano. A ferramenta do Loft Dados, núcleo da startup para disseminação de estudos sobre o mercado imobiliário, analisa 23 bairros da capital paulista. Desde setembro, são comparados os anúncios em plataformas digitais com os dados do ITBI (Imposto sobre Transações Imobiliárias).

A utilização da base de dados do ITBI, divulgada pela prefeitura de São Paulo, foi uma das mudanças na metodologia do estudo. Anteriormente, a Loft considerava os registros de cartório. A nova base melhorou a qualidade do estudo uma vez que os dados do ITBI são padronizados e não há risco de atraso no recebimento de informações.

Houve ainda um aperfeiçoamento na análise dos anúncios de imóveis em plataformas digitais na nova versão do Especulômetro. Quanto mais próximo da localização do imóvel transacionado, mais peso têm os imóveis no cálculo para se definir o valor do m2 anunciado.

Outra novidade foi o critério para a classificação de tendência para os bairros: baixa, estabilidade ou alta. A nova abordagem considera a diferença em pontos percentuais das taxas observadas e não mais a variação. A média móvel é calculada considerando o agregado do período de três meses.

Colaboração de João Vito Cinquepalmi