No Brasil, a posse precária está presente na vida de milhares de pessoas e famílias. Inclusive, é comum situações em que elas não sabem que estão morando em um imóvel sob essa circunstância, ficando sujeitas a imprevistos desagradáveis.
Por exemplo, é o caso do morador de um imóvel que recebe um oficial de justiça com uma ordem judicial para a desocupação do bem. Nesse sentido, é importante estudar mais sobre esse assunto e entender se há possibilidade de regularizar a situação, antes que seja tarde.
Portanto, confira neste conteúdo o que é a posse precária e como resolver esse problema em uma propriedade.
Boa leitura!
Quais são os conceitos de posse e propriedade?
É mais fácil entender o que é posse precária ao conhecer e diferenciar os conceitos de posse e propriedade. Em geral, a posse é considerada como o poder de fato sobre um imóvel, ou seja, é o controle físico sobre o bem.
Logo, aquele que detém a posse, chamado de possuidor, exerce alguns dos poderes inerentes à propriedade, agindo como se fosse dono. Já a propriedade diz respeito ao direito real de uma pessoa sobre um bem, que inclui não apenas a possibilidade de possuir o bem.
Na realidade, é assegurado ao proprietário usar, alugar e vender o imóvel, assim como ele tem o direito de recuperá-lo de quem o possua injustamente. Nesse contexto, é possível afirmar que todo proprietário é o possuidor do bem (ainda que indiretamente).
Por outro lado, nem todo possuidor é também proprietário. Por causa dessas diferenças, disputas legais surgem quando há conflitos entre a posse e a propriedade, cabendo ao poder judiciário resolvê-las.
O que é posse precária?
Agora que você sabe o que é posse, pode compreender que segundo a legislação imobiliária, a posse precária é uma das formas de posse injusta de um imóvel. Ela se caracteriza quando uma pessoa mora no local, contrariando a vontade do seu real proprietário.
Isso significa que o possuidor não tem os direitos legais para estar na propriedade e, portanto, sua presença no bem é considerada irregular. No entanto, é necessário diferenciá-la das demais posses injustas presentes na lei — a violenta e a clandestina.
A posse violenta, como o nome indica, é aquela obtida mediante o uso de violência ou ameaça. A chamada grilagem de terras é um exemplo desse tipo de posse. Nela, criminosos expulsam o verdadeiro proprietário do bem para se apropriar dele ilegalmente.
Já na posse clandestina, uma pessoa, grupo ou família invade uma propriedade — normalmente desocupada ou abandonada — e passa a residir nela. Em ambas (violenta e precária), a posse é injusta desde o seu início, ou seja, a partir do momento do ingresso no imóvel.
Por sua vez, na posse precária, a entrada no imóvel acontece de maneira regular — seja por contrato ou com a anuência verbal do proprietário. Contudo, o cenário muda quando o dono do bem solicita a sua devolução — e o possuidor se nega a devolvê-lo, tornando a sua ocupação ilegal.
Quando essa situação se aplica?
Ao conhecer o conceito de posse precária, você já sabe como diferenciá-la das demais posses injustas, certo? Chegou o momento, então, de entender quando essa situação se aplica.
Existem diversas situações em que a posse precária é caracterizada. Veja exemplos!
Inadimplência de um financiamento
Nos financiamentos imobiliários, é comum que o comprador do bem receba somente a posse direta da propriedade. Ou seja, a ele é reservado o direito de morar no imóvel financiado, enquanto o saldo devedor está sendo pago.
Por outro lado, a posse indireta e a propriedade do bem ficam em nome da instituição financeira. Se o financiamento for pago em sua integralidade, ambas são transferidas ao comprador — que passa a ser o novo dono (proprietário) do imóvel.
Mas se o comprador se tornar inadimplente durante o financiamento, a financeira poderá exigir a devolução do bem. Uma eventual negativa desse pedido dará início a uma situação de posse precária e, comumente, precisará ser resolvida junto ao Poder Judiciário.
Descumprimento de contrato de aluguel
Em um contrato de locação, o dono do imóvel permite que o inquilino more no bem por um período determinado, mediante o pagamento de aluguel. Nesse cenário, o inquilino se torna o possuidor direto do bem, devendo fazer a sua manutenção e proteção como se fosse dono.
Entretanto, a partir do momento em que ele deixa de pagar o aluguel combinado, o proprietário pode exigir que o bem seja devolvido. Se isso não acontecer, haverá a caracterização da posse precária.
O mesmo pode ocorrer se o contrato de locação chegar até a data de vencimento e o dono do imóvel não quiser renovar a locação. Porém, nessa hipótese, ele deverá solicitar a desocupação do bem, já que o silêncio pode dar margem para a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
Abuso de confiança
Outra situação apta a configurar a posse precária acontece com o chamado abuso de confiança. Muitas vezes, o proprietário de um imóvel contrata um caseiro, zelador ou empregado para cuidar do bem e fazer a sua segurança.
Nesse cenário, não é raro ser construída uma casa ou cômodo dentro da propriedade para a residência dessa pessoa. A posse precária tem início quando o profissional se recusa a sair do imóvel ou a devolver o bem, mesmo após solicitação do proprietário.
É válido destacar que essa situação se estende aos herdeiros daquele que exerce a posse precária. Isto é, diante do falecimento do possuidor, os seus sucessores estarão diante de uma posse injusta da precariedade.
Questões relacionadas à sucessão
A posse precária pode acontecer entre os herdeiros e sucessores diante de uma discussão sobre a herança. Por exemplo, suponha que o imóvel de propriedade do falecido esteja sob a posse de um dos seus quatro herdeiros.
Como os outros três herdeiros também têm direito sobre o imóvel, forma-se um condomínio, e cada um deles possuirá 25% do bem. Se eles, que representam 75% sobre a propriedade, quiserem vendê-lo, aquele que o possui precisará desocupar o imóvel.
Contudo, caso a pessoa não saia, a sua situação sobre o imóvel será a de posse precária. Afinal, embora ele tenha entrado no imóvel de maneira regular, por exemplo, com a anuência do dono do bem, a sua manutenção se dá contra a vontade dos demais herdeiros.
Uma situação semelhante pode ocorrer diante das disposições contidas em um testamento. Imagine que o falecido elaborou o documento deixando um imóvel específico para um filho que não esteja no país.
Esse herdeiro pode pedir a um irmão ou outro parente do falecido que cuide da propriedade, enquanto ele está no exterior. Entretanto, com a sua volta ao Brasil, suponha que esse familiar se recuse a sair do imóvel após solicitação — nesse caso, a sua posse será precária.
Quais são os riscos da posse precária?
Depois de ver algumas situações que configuram a posse precária, é possível que você tenha dúvidas sobre quais são os seus riscos, não é mesmo? Manter-se em um imóvel sob a condição de posse precária pode trazer diversos problemas.
Confira quais são eles!
Reivindicação legal do bem
A pessoa que se mantém na posse precária de um bem financiado, mesmo ciente da sua inadimplência, fica sujeita a ser expulsa diante de uma ação reivindicatória. Com o atraso no pagamento, a financeira tem a possibilidade de leiloar o imóvel para terceiros interessados.
Caso o bem seja arrematado, o novo proprietário poderá ingressar com mais uma ação judicial reivindicatória para ser inserido na posse do imóvel. Se o pedido for aceito, será emitida uma ordem judicial para desocupação da propriedade — a ser cumprida por um oficial de justiça.
Desse modo, tanto a pessoa quanto seus familiares são retirados do local, inclusive com o apoio de força policial, se for preciso. Essa ocorrência pode gerar situações constrangedoras para todos os envolvidos, concorda?
Ainda vale destacar que se a quantia obtida no leilão não for suficiente para quitar o saldo devedor do financiamento, a dívida continuará a existir. Assim, a financeira poderá manter a cobrança, seja judicial ou extrajudicialmente.
Ação de despejo
Como visto, diante da inadimplência ou do descumprimento de um contrato de locação, o proprietário tem o direito de reaver o seu imóvel por meio de uma ação de despejo. Essa é uma ação judicial que tem a finalidade de expulsar legalmente o inquilino do bem.
Embora ela envolva fases em que ele poderá se defender, como a notificação da inadimplência e a citação do processo, há grandes chances de o inquilino precisar sair do bem. Ademais, devido à ação judicial, a pessoa pode encontrar dificuldades em conseguir alugar outro imóvel.
Outro ponto a ser considerado é que a devolução do bem não exime o inquilino de pagar eventuais aluguéis atrasados ou danos causados no imóvel durante a sua estadia. Ou seja, manter-se em uma situação de posse precária em uma locação pode ser extremamente prejudicial.
Perda do bem e investimentos
Você entendeu que residir em um imóvel sob a posse precária traz insegurança residencial, já que o proprietário pode tomar as providências para recuperar o bem quando desejar. Nesse sentido, o possuidor fica sujeito à possibilidade de perder o bem a qualquer momento.
Então, além de ter prejuízos por não poder reaver eventuais valores que foram pagos, ele pode perder os investimentos feitos na propriedade, como reformas ou obras para melhorar as condições do imóvel. Isso porque nem todas as melhorias realizadas são passíveis de reembolso.
Somado a essa situação, a posse precária muitas vezes gera conflitos e tensões entre o ocupante e o proprietário, que podem levar a extensas discussões judiciais. Essa condição é capaz de afetar a paz e a qualidade de vida de ambos.
É possível regularizar a posse precária?
Até aqui, você aprendeu que exercer a posse precária de um imóvel pode trazer problemas financeiros, judiciais e até pessoais. Dessa maneira, é importante saber que é possível regularizar essa situação.
No Brasil, a regularização normalmente demanda entrar em acordo com o proprietário ou, sendo o caso, com os seus sucessores. Afinal, dificilmente o possuidor conseguirá adquirir e regularizar a sua manutenção em um bem se houver resistência por parte do seu proprietário.
Portanto, caso você esteja inadimplente quanto a um contrato de financiamento ou locação, precisará fazer um acordo para quitar a dívida. Essa será uma forma de regularizar a posse do imóvel, evitando uma ação judicial reivindicatória ou de despejo, que force a desocupação do bem.
Já na hipótese de você residir no imóvel por concordância do proprietário, há a possibilidade de negociar a sua compra, por exemplo. O mesmo pode ser dito em relação ao herdeiro que mora no imóvel, mas não possui o direito integral sobre ele.
Em caso de venda, ele terá o direito de preferência na aquisição do bem. Dessa forma, o herdeiro poderá comprar a parte que cabe aos demais proprietários, consolidando a propriedade em seu nome.
A ação de usucapião é uma alternativa nesses casos?
Muito se fala na ação de usucapião de imóveis, em que o possuidor pode exigir a propriedade do bem por morar nele de forma pacífica por um longo período. No entanto, o uso dessa ação quando a posse exercida se dá na modalidade precária é bastante discutida no mundo jurídico.
Grande parte dos juízes costuma entender que a posse precária não pode ser alterada, mesmo passado o período exigido pela ação de usucapião. Desse modo, o possuidor estaria impedido de usar esse processo para obter a propriedade do imóvel.
De toda forma, se você quer saber se a situação em que você se encontra é passível de ingressar com uma ação de usucapião, é válido procurar um advogado imobiliário. Esse profissional terá o conhecimento necessário para esclarecer essa questão e apontar as soluções cabíveis.
Sabendo agora o que é posse precária, é pertinente tentar evitar se encontrar nessa situação, especialmente para não perder o imóvel ou os investimentos realizados nele. Então não deixe de conversar com o proprietário e chegar a um acordo para regularizar a situação e, se for preciso, consulte um profissional da área para ajudar você.
Ficou curioso a respeito da ação de usucapião? Aprenda também o que é usucapião de bem imóvel!
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