O valor médio do metro quadrado de um apartamento na cidade de São Paulo é de R$8.271, segundo a edição de dezembro do Especulômetro.
A ferramenta do Loft Dados – núcleo de disseminação de informações da startup Loft – analisa o valor de todas as transações registradas pela Prefeitura de São Paulo via ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O levantamento inclui 57 regiões da cidade e revela o valor do metro quadrado em SP por bairro.
Bairros mais caros de SP
Dois bairros despontam como os mais caros da cidade de São Paulo, com valores que, na média, superam os R$15 mil: Jardim Europa e Vila Nova Conceição.
Jardim Europa
O bairro mais caro de São Paulo para comprar um imóvel é o Jardim Europa. O metro quadrado na região é vendido em média por R$19.171. É o única lugar da cidade em que o valor se aproxima dos R$20 mil. De acordo com o Especulômtero, a tendência de preços no bairro é estável. A classificação é dada quando, no acumulado de três meses, a variação é inferior a 10%.
Vila Nova Conceição
A Vila Nova Conceição aparece em segundo lugar na lista dos bairros mais valiosos de São Paulo. O metro quadrado é vendido na região, em média, por R$15.178, também com tendência de se manter com preços estáveis.
Brooklin, Jardim América e Vila Olímpia
A partir do terceiro lugar, a diferença de preços entre os bairros mais valiosos da cidade é menor. Buscar um apartamento no Brooklin (R$11.789) é se deparar com o terceiro bairro mais caro da cidade, seguido por Jardim América (R$11.285) e Vila Olímpia (R$11.273).
Bairros mais baratos de SP
No outro extremo da tabela, entre os 57 bairros analisados pelo Especulômetro, aparecem três regiões em que é possível comprar um apartamento pagando menos de R$5 mil pelo metro quadrado. São Cangaíba (R$4.844), Jaçanã (R$4.836) e Sapopemba (R$4.760).
Valor médio do m² por bairro
Jardim Europa R$19.171
Vila Nova Conceição R$15.178
Brooklin R$11.789
Jardim América R$11.285
Vila Olímpia R$11.273
Jardim Paulistano R$11.247
Itaim Bibi R$11.162
Pinheiros R$10.851
Moema Pássaros R$10.342
Jardim Paulista R$10.262
Moema Índios R$10.139
Sumaré R$9.947
Santo Amaro R$9.909
Vila Leopoldina R$9.869
Vila Madalena R$9.731
Vila Romana R$9.226
Vila Mariana R$9.186
Bosque da Saúde R$9.185
Alto de Pinheiros R$9.139
Paraíso R$9.100
Aclimação R$9.066
Alto da Lapa R$8.939
Barra Funda R$8.898
Lapa R$8.771
Higienópolis R$8.764
Campo Belo R$8.632
Chácara Klabin R$8.601
Bela Vista R$8.407
Vila Clementino R$8.289
Perdizes R$8.204
Ipiranga R$8.162
Santa Cecília R$8.009
Saúde R$7.822
Mooca R$7.579
Campo Grande R$7.236
Bom Retiro R$6.869
República R$6.817
Água Rasa R$6.776
Cambuci R$6.633
Freguesia do Ó R$6.414
Campos Elísios R$6.359
Tucuruvi R$6.318
Vila Prudente R$6.316
Liberdade R$6.305
Morumbi R$6.283
Limão R$6.123
Jabaquara R$5.894
Vila Medeiros R$5.600
Vila Andrade R$5.288
Jardim Marajoara R$5.248
Tremembé R$5.185
São Lucas R$5.182
Sacomã R$5.018
Jardim São Paulo R$5.005
Cangaíba R$4.844
Jaçanã R$4.836
Sapopemba R$4.760
A edição de dezembro do Especulômetro revelou que há tendência de alta nos preços dos apartamentos em sete bairros de São Paulo. Já a tendência de desvalorização foi verificada em quatro bairros.
Os destaques foram os bairros do Limão e Campo Grande, onde o metro quadrado acumula uma valorização superior a 30% nos últimos três meses.
No caso do bairro do Limão, houve uma mudança no perfil dos imóveis vendidos ao longo do período. Os apartamentos negociados são mais novos e menores, características que tendem a tornar o metro quadrado mais caro. Já no Campo Grande, não houve alteração significativa no tipo de imóveis negociados. O bairro teve valorização no metro quadrado pela quinta vez consecutiva.
Maiores valorizações do m²
Limão: 35,14%
Campo Grande: 30,54%
Santo Amaro: 16,69%
Mooca: 14,85%
Jaçanã: 14,06%
Vila Mariana: 12,18%
Morumbi: 10,12%
Já as maiores desvalorizações da cidade aconteceram nos imóveis do Jardim São Paulo e na Vila Clementino.
Na Vila Clementino, os apartamentos negociados foram, em média, cinco anos mais velhos se comparados com os três meses anteriores. Em relação à área, também houve uma mudança. A média saiu de 64 m² para 74 m². A situação do Jardim São Paulo foi semelhante. O tamanho médio dos apartamentos vendidos saltou de 146 m² para 187 m² em três meses. As construções eram, em média, quatro anos mais novas. Em geral, apartamentos com metragens maiores e mais antigos tendem a reduzir o valor do metro quadrado.
O Itaim Bibi foi um dos bairros que também apresentaram tendência de desvalorização, com uma queda acumulada no valor do metro quadrado de 11,32%. Na região, no entanto, não há alteração no perfil dos imóveis negociados, o que demonstra que os proprietários reduziram de fato o valor dos imóveis para realizar as vendas.
Na República, onde a desvalorização acumulada foi de 10,82%, a metragem média dos apartamentos negociados se manteve igual, mas a média de idade dos imóveis envelheceu oito anos.
Maiores desvalorizações do m²
Jardim São Paulo: -16,01%
Vila Clementino: -15,57%
Itaim Bibi: -11,32%
República: -10,82%
Bairros com maior especulação
Além de levantar o preço médio do metro quadrado por bairros, o Especulômetro analisa quanto os proprietários pedem pelos imóveis nas plataformas imobiliárias. Os valores que aparecem nos anúncios são comparados com apartamentos semelhantes transacionados na mesma região. O indicador revela em que bairros há mais especulação. Em toda a cidade, a diferença média entre os valores de anúncio e os efetivamente praticados foi de 17,25%. Dos 57 bairros analisados, 47 apresentaram especulação acima de 10%, ou seja, esse foi o desconto médio entre o preço pedido e o efetivamente pago.
A Bela Vista é o bairro em que foi verificada a maior distância entre o que o vendedor queria e o transacionado, de 35,30%, com uma tendência de alta após o crescimento de 15,15 pontos percentuais em três meses. Tanto as características dos imóveis como os valores efetivamente praticados vêm se mantendo inalterados nos últimos meses. O crescimento do índice de especulação no bairro se deve aos aumentos recorrentes nos valores dos anúncios.
Jardim São Paulo (31,13%) e Campo Grande (31,11%) completam a lista dos bairros com maior diferença entre preços anunciados e praticados. No Jardim São Paulo, a desvalorização do metro quadrado ainda não chegou aos anúncios. Já no Campo Grande, o deságio vem sendo reduzido com o aumento no valor médio do metro quadrado, mas ainda não foi o suficiente para retirar o bairro do topo do ranking de maior especulação da cidade.
Já as menores diferenças estão nas regiões do Cambuci (6,63%), Cangaíba (3,21%) e Jardim Europa (-3,63%). O destaque é o Jardim Europa, que, devido a um aumento considerável no número de transações, é o único bairro em que, ao se comparar a média do preço do metro quadrado de anúncios com o efetivamente praticado, os valores negociados são mais altos que o desejado pelos proprietários.
Diferença média entre os valores anunciados e transacionados
Bela Vista 35,30%
Jardim São Paulo 31,13%
Campo Grande 31,11%
Vila Clementino 28,08%
República 26,26%
Jardim Paulistano 25,77%
Vila Andrade 24,80%
Jardim Paulista 24,77%
Barra Funda 23,53%
Paraíso 23,40%
Moema Pássaros 22,89%
Chácara Klabin 22,61%
Bom Retiro 22,35%
Vila Olímpia 22,11%
Higienópolis 21,78%
Lapa 21,74%
Moema Índios 21,72%
Morumbi 20,97%
Liberdade 20,94%
Vila Madalena 20,31%
Alto de Pinheiros 19,97%
Jaçanã 19,93%
Tremembé 19,70%
Campos Elísios 19,55%
Vila Mariana 19,39%
Jardim América 18,79%
Itaim Bibi 18,33%
Santa Cecília 17,74%
Brooklin 17,73%
Pinheiros 17,37%
Sacomã 17,00%
Perdizes 16,90%
Campo Belo 16,49%
Jardim Marajoara 15,03%
Sapopemba 14,93%
Jabaquara 14,07%
Vila Prudente 14,00%
Alto da Lapa 13,99%
Vila Nova Conceição 13,88%
Vila Romana 13,48%
Água Rasa 12,96%
Saúde 12,91%
Mooca 12,56%
Tucuruvi 11,99%
São Lucas 11,44%
Sumaré 11,22%
Santo Amaro 10,33%
Bosque da Saúde 9,80%
Vila Medeiros 9,50%
Ipiranga 9,31%
Aclimação 9,25%
Freguesia do Ó 9,19%
Vila Leopoldina 8,98%
Limão 7,92%
Cambuci 6,63%
Cangaíba 3,21%
Jardim Europa -3,63%
Veja o Especulômetro de Novembro
Metodologia
O Especulômetro de dezembro considera os números acumulados até o mês de setembro deste ano. A ferramenta do Loft Dados, núcleo da startup para disseminação de estudos sobre o mercado imobiliário, analisa 57 bairros de São Paulo. São comparados os anúncios em plataformas digitais com os dados do ITBI (Imposto sobre Transações Imobiliárias).
A utilização da base de dados do ITBI, divulgada pela prefeitura de São Paulo, garante padrão e um alto nível de exatidão para o valor médio do metro quadrado por bairro em São Paulo.
O Especulômetro leva em consideração a localização dos imóveis mesmo no interior do bairro para avaliar os valores dos anúncios. Quanto mais próximo da localização do imóvel transacionado, mais peso têm os imóveis no cálculo para a definição do valor do metro quadrado do bairro anunciado.
Os bairros entram em tendência de baixa ou alta no valor dos imóveis quando há uma variação superior a 10% numa janela temporal de três meses. Já em relação a diferença entre valor anunciado e transacionado, a tendência de alta ou baixa depende de uma variação de 10 pontos percentuais na mesma janela de tempo.
Colaboração de João Vito Cinquepalmi
Deixe seu comentário