Locador e locatário: saiba quem são e o que cabe a cada um

Morar de aluguel não é necessariamente a realidade da maior parte dos brasileiros, mas ainda assim é a condição de uma parcela expressiva da população que, dessa maneira, tem suas vidas afetadas por contratos de aluguel. Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad IBGE) feita em 2019 revela que 18,3% das moradias no Brasil hoje estão em imóveis alugados. Na prática, isso representa milhares de pessoas que são locadores ou locatários e que, muitas vezes, não formalizam ou sequer conhecem seus direitos e deveres.

Com tantas famílias vivendo de aluguel, é importante estar atento ao que diz a Lei do Inquilinato. A Lei nº 8.245 regulamenta direitos e deveres das partes envolvidas no contrato de aluguel, mas sobretudo quem são as duas figuras que fazem parte desse acordo.

Quem é o locador?

Locador é qualquer pessoa que, tendo a propriedade de um imóvel, pode disponibilizá-lo para o aluguel de terceiros.

O locador é quem deve negociar o aluguel, isto é, definir o valor e o tempo que deseja alugar o apartamento ou casa que está registrado em seu nome, seja para moradia ou ponto comercial. Além disso, o locador tem direito de aceitar ou não alugar seu imóvel para quem quer que seja. O locador pode conduzir a relação jurídica com o locatário de maneira particular ou através de uma imobiliária ou corretor de imóveis.

Quem é o locatário?

O locatário pode ser qualquer pessoa que tenha interesse em pagar pelo aluguel de um espaço para morar ou para montar um negócio comercial.

Ao alugar um apartamento ou casa, o locatário passa a ter a posse do imóvel e deve cumprir com o pagamento mensal da locação e seguir com as condições descritas em contrato sobre manutenção, conservação e outras responsabilidades que estão definidas na Lei do Inquilinato.

Locador e Locatário: qual a diferença?

Em suma, a diferença entre o locador e locatário é que:

• O locador é a pessoa física ou jurídica que é dono do imóvel e o disponibiliza para alugar.
• O locatário é aquele que tem interesse e condições de pagar pelo aluguel de um apartamento ou casa com a finalidade residencial ou comercial.

Por que fazer um contrato de aluguel imobiliário?

Muitas vezes a relação de aluguel acontece informalmente, sem qualquer registro formal do acordo e com base apenas na palavra do locador e do locatário e na honra entre eles. No entanto, há um ditado da sabedoria popular que diz “o combinado não sai caro” e ele nos lembra que o ideal é que o acordo seja, além de combinado, registrado. Por isso, o ideal é que a relação de aluguel seja estabelecida a partir de um contrato de aluguel imobiliário.

É no contrato que vão constar acordos específicos que dependem da condição do locador e do locatário e detalhes sobre o imóvel em jogo. O contrato formaliza, por exemplo, a forma da garantia (caução, seguro fiança, etc). Nele também pode ser determinado desde o princípio se o locador tem intenção de compra e em quais termos isso aconteceria.

Quanto custa registrar um contrato de aluguel no cartório?

A formalização da relação entre locador e locatário deve ser validada por um contrato de aluguel de imóvel, de preferência registrado em cartório. Embora não seja obrigatório que o contrato de aluguel seja registrado em cartório, caso as partes decidam registrar, o custo para realizar esse procedimento é tabelado por lei. Esse valor varia de acordo com cada estado, mas a média é de R$ 230.

Quem paga as despesas processuais do contrato de aluguel?

Durante o processo de locação do imóvel, existem algumas despesas, como taxa de elaboração de contrato, aferição de idoneidade do locatário e fiadores e de outras consultas, que devem ser assumidas estritamente pelo locador ou a imobiliária. Inclusive, o locatário não pode arcar com esses custos nem por acordo mútuo.

O contrato de aluguel e a Lei do Inquilinato

É o contrato de aluguel que assegura que, como em qualquer outra relação jurídica, as partes envolvidas na locação de um imóvel têm obrigações a cumprir, todas elas descritas no documento. No caso de contratos de aluguel de imóvel, as cláusulas devem estar ancoradas no que diz a Lei do Inquilinato. A lei no 8.245, que foi publicada em 1991 e atualizada em 2009, regulamenta questões como sublocação; reajustes no aluguel; garantias; benfeitorias; distrato; ações de despejo, além dos direitos e deveres das partes.

Obrigações do locador e a Lei do Inquilinato

O locador – ou seja, o proprietário do imóvel – tem algumas obrigações que estão previstas no Artigo 22 da Lei do Inquilinato. Dentre tantas, destacamos aqui as principais que você deve ficar atento:

1. Entregar ao locatário o imóvel em bom estado para morar;
2. Responder pelos problemas estruturais e que necessitam manutenção anteriores à locação;
3. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
4. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
5. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. São elas: obras de reformas, pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, indenizações trabalhistas e previdenciárias, ocorridas em data anterior ao início da locação, instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum, constituição de fundo de reserva.

Obrigações do locatário e a Lei do Inquilinato

Já o locatário – ou seja, o inquilino do imóvel – também tem suas obrigações previstas no Artigo 23 da lei. Veja quais são as principais:

1. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
2. Fazer uso do imóvel de maneira compatível com a natureza dele e com o fim a que se destina;
3. Cuidar e preservar com o mesmo zelo caso fosse seu;
4. No fim da locação, devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
5. Comunicar ao locador o surgimento de qualquer dano ou defeito;
6. Reparar os danos que causou no imóvel;
7. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador desde que seja combinado com antecedência o dia e a hora da visita;
8. Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
9. Arcar com as despesas ordinárias de condomínio, como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, entre outros.

Agora, quais são os direitos do locatário?

Preferência de compra

Mas e se o proprietário decidir vender o imóvel locado? A Lei do Inquilinato é clara sobre esse assunto, garantindo ao inquilino o direito de preferência na compra. Nesse caso, o locador deve informar o locatário sobre a intenção de venda, fornecendo todos os detalhes necessários. Após receber essa notificação, o inquilino tem um prazo de 30 dias para comunicar sua decisão.

Reembolso de melhorias estruturais

Quando há qualquer problema estrutural no imóvel, é responsabilidade do locador realizar os reparos. No entanto, se surgir um problema que exige um conserto urgente e necessário para a habitação do imóvel, e o locatário precisar arcar com essa obra, o inquilino terá o direito de ser reembolsado integralmente pelo proprietário. Isso inclui qualquer situação que envolva defeitos estruturais que comprometam a segurança e moradia.

Mercado imobiliário: oportunidades para o locador

Comprar um imóvel para morar é um objetivo comum para muitas pessoas, e possuir uma casa ou apartamento pode ser um excelente investimento também. Além de proporcionar segurança e estabilidade, um imóvel próprio oferece a possibilidade de valorização ao longo do tempo. 

Assim, seja através da revenda ou do aluguel, o retorno financeiro é garantido, tornando-se uma fonte de renda passiva. Portanto, adquirir um imóvel não só atende ao desejo de ter um lar, mas também auxilia no crescimento patrimonial a longo prazo.

Rescisão do contrato de aluguel

O inquilino tem o direito de rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento. Caso a saída do imóvel ocorra antes de completar 12 meses de contrato, o locatário deverá pagar uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato. O valor da multa precisa ser calculado caso a caso, mas, de acordo com o Artigo 6 da Lei do Inquilinato, o valor da multa é calculado em até 10% do valor total do contrato.

Apesar disso, a multa pode não ser aplicada, caso o motivo seja transferência de emprego ou por problema na construção que sejam anteriores ao início do contrato. Também pode acontecer do proprietário, em comum acordo com o inquilino, colocar no contrato de aluguel uma cláusula que permite a entrega do imóvel, sem pagamento de multa, após 12 meses de contrato. Em todos os casos, o locatário deve comunicar ao proprietário com no mínimo 30 dias de antecedência.

Já o locador não pode rescindir o contrato de aluguel. Mas, como toda regra tem exceção, neste caso não seria diferente. Existem algumas situações em que o proprietário pode pedir a entrega do apartamento antes do prazo estabelecido no contrato e que estão previstas no Artigo 9 da Lei, são elas:

• Quando há acordo amigável com o inquilino;
• Quando há prática de infrações por parte do locatário;
• Quando há inadimplência do aluguel e/ou outros custos de obrigação do inquilino;
• Quando há reparação urgente determinada pelo Poder Público;
• Para uso próprio; se a vigência do contrato ultrapassar cinco anos ininterruptos.

Aqui também é necessária a comunicação com no mínimo 30 dias de antecedência.

A partir de quanto tempo de inadimplência o proprietário pode rescindir o contrato?

Quando falamos do tempo de atraso do aluguel necessário para haver quebra de contrato, o que podemos afirmar é que ele varia de contrato para contrato.

Em muitos lugares, a lei estabelece um período de 30 dias de inadimplência como o ponto em que o proprietário pode iniciar o processo de despejo. No entanto, é importante verificar  as cláusulas específicas do contrato de aluguel para determinar os procedimentos corretos em caso de falta de pagamento.

O contrato de aluguel chegou ao fim e agora?

Quando um contrato de aluguel chega ao fim existem duas alternativas, sendo elas: renovar o contrato, caso o interesse seja mútuo, ou sair do imóvel e entregar as chaves.

Se a opção escolhida for a devolução do imóvel, o inquilino deverá realizar o aviso prévio de 30 dias e desvincular as contas mensais do seu nome. Além disso, é imprescindível tomar alguns cuidados e certificar-se de que o imóvel esteja nas mesmas condições ou em condições similares às da primeira vistoria, incluindo a pintura e outros detalhes que garantam a preservação do espaço.

O que podemos concluir com essa relação?

A relação entre locador e locatário não é complexa, mas, como em qualquer relação jurídica, é importante estar informado e conhecer os direitos e deveres das partes. O contrato de aluguel deve estar baseado na Lei do Inquilinato, na convenção do condomínio e nos acordos possíveis entre as partes. Desta forma, a relação entre o proprietário e inquilino fica resguardada e segura.

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