Consórcio ou financiamento: qual a melhor opção para adquirir um imóvel?

Ter a casa própria é um sonho bastante comum para grande parte da população brasileira. Afinal, buscar o próprio sustento e sair da casa dos pais é uma fase natural após atingir a maioridade — especialmente para quem deseja ter filhos e constituir família.

No entanto, nem todos dispõem dos recursos necessários para a compra de um imóvel à vista. Assim, o consórcio ou o financiamento se tornam meios de contornar essa situação. Mas entre essas duas possibilidades, você sabe dizer qual delas é a melhor opção?

Neste artigo, você aprenderá mais sobre esses conceitos e poderá decidir qual é a melhor opção para adquirir um imóvel: consórcio ou financiamento?

O que é consórcio e como ele funciona?

O primeiro passo para avaliar qual é a melhor opção entre consórcio ou financiamento é explorar o que são e como cada um deles funciona.

Consórcio é um sistema usado para a compra de bens, geralmente de alto valor. Nele, uma administradora forma um grupo de pessoas que montarão um fundo colaborativo para acumular recursos de modo que cada participante consiga adquirir o bem desejado.

Assim, a administradora fica responsável por todas as questões burocráticas que envolvem esse tipo de negócio. Já os participantes (consorciados) assumem o compromisso de fazer contribuições mensais e pagar as suas despesas.

O capital reunido com o pagamento das mensalidades permite que o grupo consiga contemplar alguns participantes periodicamente. A escolha costuma ser feita por sorteio, mas também pode se dar por meio de lance, beneficiando o consorciado que mais adiantar parcelas, por exemplo.

Aquele que for contemplado recebe uma carta de crédito no valor do bem pretendido, podendo utilizá-la para fazer a compra à vista. Na sequência, ele continuará pagando as parcelas do consórcio até a quitação ou o fechamento do grupo — quando todos os participantes forem contemplados.

Ou seja, cada consorciado receberá a sua carta de crédito em algum momento — seja por lance, sorteio ou quitação de todas as parcelas. Portanto, o consórcio é um modo de autofinanciamento coletivo que pode ser bastante interessante, em especial para quem não tem pressa em comprar o bem.

O que é e como funciona um financiamento?

O financiamento também é uma modalidade usada na compra de bens de valor expressivo. No entanto, ele funciona como uma espécie de empréstimo. Isto é, o interessado toma uma quantia emprestada sob a proposta de devolvê-la em um prazo específico, acrescida de juros.

Esse tipo de contratação envolve uma análise de crédito, para que a instituição financeira possa calcular o risco de crédito do cliente. Sendo aprovada, o banco fornece o capital necessário para a compra de um imóvel específico.

Normalmente, exige-se que o interessado ofereça um valor de entrada e pague o remanescente de forma parcelada, segundo as condições que forem ajustadas em contrato. Os juros costumam ser fixados com base no risco identificado e na quantidade de parcelas escolhida. É comum que o bem adquirido seja dado como garantia do negócio — o que é chamado de alienação fiduciária. Dessa forma, a propriedade fica em nome da instituição financeira (credor), enquanto a posse é exercida pela pessoa que tomou o empréstimo (devedor).

Somente com a quitação de todo o financiamento a propriedade é transferida para o tomador de crédito. Caso o devedor pare de pagar as parcelas do financiamento, o credor conta com a possibilidade de reaver a posse judicialmente.

Nessa hipótese, o imóvel pode ser retomado e seguir para um leilão. O produto da venda é usado para pagar o financiamento. Caso o montante arrecadado supere o saldo devedor, a dívida é quitada e a quantia excedente é entregue ao devedor. 

Contudo, se a arrematação do bem não gerar receitas suficientes para pagar a totalidade do financiamento, parte da dívida é abatida e quem tomou o empréstimo continuará inadimplente.

Qual é a diferença entre consórcio e financiamento?

Depois de conferir o conceito e funcionamento do consórcio e financiamento, chegou o momento de analisar qual é a diferença entre eles. 

Confira abaixo as principais distinções!

Taxa de juros

Uma das diferenças entre consórcio e financiamento que podem pesar no seu orçamento diz respeito à taxa de juros. Nos consórcios, não há cobrança de taxa de juros na arrecadação ou liberação dos valores.

Na realidade, o único tipo de juros encontrado nessa modalidade são os moratórios, decorrentes do atraso no pagamento de uma parcela. Enquanto isso, nos financiamentos incidem os juros remuneratórios, cobrados pela instituição financeira pelo empréstimo do dinheiro.

É comum que na compra de imóveis os juros remuneratórios sigam uma das seguintes tabelas:

• sistema de amortização constante (SAC): o pagamento é feito em parcelas decrescentes;
• tabela price (TP): as prestações são formadas pelos juros e uma cota de amortização, que se alteram inversamente ao longo do financiamento.

Custos envolvidos

Além das taxas de juros, os custos em cada modalidade são distintos. Embora o consórcio não conte com os juros remuneratórios, ele possui taxas que não são cobradas em um financiamento. Por exemplo:

• taxa de administração: cobrada pelos serviços prestados;
• fundo comum: refere-se a uma quantia recolhida para formar o fundo que será utilizado na compra do bem ou serviço pelos contemplados;
• fundo de reserva: diz respeito a uma cobrança adicional para custear imprevistos e evitar eventuais prejuízos com a inadimplência dos participantes;
• seguro: a sua cobrança visa garantir a continuidade do pagamento das parcelas em caso de morte ou desistência de um consorciado.

Já em um financiamento, o principal custo está relacionado com os juros cobrados. Porém, também pode ser observada a cobrança de valores para avaliação do imóvel, taxa de corretagem, documentação, seguros obrigatórios, entre outros.

Burocracia

Outra distinção encontrada entre consórcio e financiamento é a burocracia envolvida. Em um financiamento, é comum haver a necessidade de apresentação de uma série de documentos para comprovar renda, capacidade de pagamento, histórico de inadimplência, entre outros.

Além disso, também costuma ser necessário oferecer um valor de entrada, bem como deixar o bem como garantia do negócio. Já o consórcio costuma ser menos criterioso quanto aos documentos exigidos para a sua contratação.

Ademais, no consórcio não é necessário pagar um valor de entrada ou dispor de muitos recursos para ser admitido no grupo. No entanto, para a segurança dos demais participantes, também é feita uma análise de crédito, ainda que menos exigente no início.

Após a contemplação, o processo também é realizado antes de liberar a carta de crédito. O objetivo é reduzir os riscos de inadimplência após a utilização dos recursos pelo consorciado.

Utilização do crédito

O consórcio e financiamento também divergem no que diz respeito à utilização do crédito. Na primeira opção, o dinheiro pode ser usado para comprar um bem específico ou serviço relacionado ao tipo do consórcio escolhido.Por exemplo, ao ser contemplado em um consórcio imobiliário, você pode comprar uma casa, apartamento, sala comercial, galpão, fazer uma reforma etc. Ou seja, você tem uma liberdade maior para usar o capital levantado conforme o seu interesse.

Em contrapartida, no financiamento, o dinheiro será usado em uma compra específica. Nesse sentido, é necessário selecionar o imóvel com antecedência e, após a escolha, não é possível trocá-lo sem modificar o contrato da instituição.

Acesso ao bem

Como você viu, uma das distinções entre o consórcio e financiamento é o acesso ao bem. No primeiro, isso depende da contemplação do consórcio. Ou seja, a pessoa somente poderá comprar quando receber a carta de crédito — seja por sorteio, lance ou fim do contrato.

Já no financiamento, o tomador do crédito poderá acessar o bem imediatamente. Na verdade, basta que todos os trâmites burocráticos tenham sido cumpridos e assinado o contrato para que o você consiga adquirir o imóvel.

Essa questão já pode ser determinante para a escolha entre consórcio ou financiamento. Afinal, caso você tenha pressa na aquisição do imóvel, dificilmente conseguirá comprá-lo rapidamente por meio do consórcio, a menos que você tenha condições de adiantar muitas parcelas no lance — e, ainda assim, não há garantias, já que outros participantes podem dar lances também.

Por outro lado, se você puder esperar, é possível que não faça muito sentido optar pelo financiamento. Isso porque os custos envolvidos nessa modalidade costumam ser maiores, principalmente pela cobrança de juros.

Consórcio ou financiamento: o que considerar na hora de escolher?

Agora que você já sabe as principais diferenças entre consórcio e financiamento, talvez ainda tenha dúvidas sobre o que considerar na hora de escolher entre um e outro.

Antes de decidir fazer um consórcio ou um financiamento, vale conferir quais são as suas condições financeiras atuais. Isso significa que você precisa saber quanto entra e sai do seu orçamento mensalmente, além da quantia que sobra da sua renda para essa finalidade.

Lembre-se de que em ambos os casos será necessário assumir o pagamento de uma parcela mensal que não pode prejudicar as suas necessidades básicas. Além disso, de nada adiantará iniciar um consórcio ou financiamento e não conseguir pagá-lo.

No consórcio você poderá perder dinheiro, considerando que a inadimplência pode gerar a exclusão do grupo. Ainda que seja possível recuperar parte do valor que foi pago, a exclusão ou desistência de um consórcio pode gerar multas e descontos.

Na segunda hipótese, além dos juros e multas aplicáveis, você poderá perder o bem e continuar com saldo devedor em aberto. E essas situações podem ser evitadas ao planejar e manter um bom controle das suas finanças.

Tenha em mente que o planejamento financeiro o ajudará a escolher o bem adequado e as condições de pagamento (como o valor da parcela e prazo), respeitando a sua realidade financeira.

O cenário ideal é que os custos envolvidos nessas operações não ultrapassem 30% da sua renda mensal. Aqui, não esqueça de considerar os gastos extraordinários que podem surgir, como os custos de registro, impostos, manutenção do bem, atualização monetária das parcelas etc.

Qual deles sai mais em conta na hora de comprar o imóvel?

Muitas vezes, a questão financeira é determinante para a escolha entre consórcio ou financiamento. Nesse contexto, é possível que você queira saber qual deles sai mais em conta na hora de comprar um imóvel.

Como você aprendeu, o fato de não haver a necessidade de pagamento de juros remuneratórios no consórcio, nem valor de entrada, faz com que esse modelo negocial seja mais acessível. Como resultado, a tendência é que você pague menos pelo bem.

Por outro lado, o ponto negativo do consórcio é que não há garantias de que você conseguirá ser contemplado rapidamente. Caso você não adiante parcelas e nem seja sorteado, o acesso aos recursos para comprar o bem somente acontecerá ao final do consórcio.

Acontece que isso pode levar anos para acontecer e nem todos aceitam aguardar esse período. Logo, muitas pessoas optam pelo financiamento diante da possibilidade de ter acesso rápido ao bem — ainda que ele envolva maiores gastos financeiros.

Vale dizer que, a depender do prazo contratado, os juros cobrados em um financiamento podem multiplicar o valor do bem em muitas vezes. O fato dessa modalidade contar com a necessidade de fornecer um valor de entrada também pode dificultar o seu acesso ao público.

Outra desvantagem do financiamento é que ele pode se tornar uma dívida difícil de ser paga, mesmo que você devolva o bem. Esses pontos reforçam a premissa de se planejar financeiramente antes de tomar uma decisão, concorda?

Qual é a burocracia envolvida no consórcio e no financiamento?

Na hipótese de a questão financeira ser indiferente no seu caso, possivelmente a burocracia envolvida em cada procedimento pode ajudar na escolha.

Veja como comumente funciona a contratação em cada modalidade!

Consórcio

Se você tem o interesse em fazer um consórcio, o passo inicial será buscar uma administradora que tenha cotas à venda. Para a sua própria segurança, é pertinente verificar se a companhia tem autorização do Banco Central (Bacen) para oferecer esse tipo de serviço.

Normalmente, a própria administradora monta os planos de consórcio com base no valor do bem ou das parcelas que o contratante deseja pagar. Assim, você pode escolher qual é o plano mais adequado às suas necessidades e interesses.

A contratação pode ser feita rapidamente, com o envio de dados como RG e CPF. Após o primeiro pagamento, você já poderá participar das assembleias e dos sorteios periódicos. Você também conta com a possibilidade de antecipar parcelas para ser contemplado por meio de lance.

Caso você seja contemplado, será realizada uma análise de crédito para a liberação da carta de crédito. Esse procedimento visa avaliar a capacidade do contemplado em continuar honrando com os pagamentos, de modo a afastar o risco de inadimplência.

Nessa etapa, é possível indicar avalista, fiador, bem como usar o bem como garantia. Sendo positiva a liberação da carta de crédito, você poderá usar o documento para comprar o imóvel desejado à vista.

Destaca-se que, no consórcio imobiliário, o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é permitido para dar lance, pagar parcelas ou complementar o valor da carta de crédito. Vale ressaltar que a Caixa Econômica Federal (CEF) estabelece regras para a liberação desses recursos.

Financiamento

No cenário de você preferir a realização de um financiamento, será o caso de buscar uma instituição financeira. Geralmente, é exigido que você abra uma conta com ela. Nessa oportunidade, será necessário apresentar os seus dados e documentos cadastrais.

Também será realizada uma análise de crédito, com o objetivo de avaliar a sua renda mensal, histórico de inadimplência, nível de endividamento, capacidade de pagamento, titularidade de outros bens, entre outros.

Nesse sentido, a instituição pode exigir a apresentação de comprovantes específicos, além das últimas declarações de Imposto de Renda. É comum que sejam feitas avaliações técnicas e jurídicas da documentação apresentada e do imóvel desejado, antes da liberação do crédito.

Com a documentação em ordem e após a aprovação do crédito, o cliente é chamado para pagar a entrada do bem e assinar o contrato. Na sequência, o documento de alienação fiduciária é levado a registro em cartório.

Por fim, as chaves são entregues e você poderá ingressar no imóvel imediatamente. Assim como no consórcio, o FGTS pode ser usado para pagar a entrada, adiantar o pagamento da dívida ou complementar o valor do crédito, desde que respeitada a legislação sobre o tema.

Afinal, qual é a melhor opção para adquirir um imóvel?

Chegando até aqui, você já reúne bastante conhecimento tanto sobre o consórcio quanto acerca do financiamento. Entretanto, pode ser que ainda tenha dúvidas sobre qual é a melhor opção para adquirir um imóvel.

Contudo, não há uma resposta única para essa dúvida bastante comum, porque a escolha entre consórcio e financiamento é subjetiva. Como você aprendeu, cada uma dessas opções conta com vantagens e desvantagens que precisam ser avaliadas por cada interessado.

Logo, nem sempre a alternativa que faz mais sentido para uma pessoa, atenderá a outro indivíduo. Por exemplo, quem não tem dinheiro reunido para dar de entrada em um financiamento possivelmente terá o consórcio como única opção.

Por outro lado, quem já mantém uma reserva financeira conseguirá usá-la como entrada em um financiamento ou para dar lance em um consórcio. Em contrapartida, quem tem urgência em adquirir o imóvel dificilmente conseguirá atender a essa necessidade com essa modalidade.

Afinal, ele poderá passar anos pagando as suas mensalidades sem ser contemplado ou ter acesso aos recursos apenas no fim do contrato. Isto é, a solução para quem tem urgência é a realização de um financiamento — ainda que ele demande um desembolso maior.

Portanto, você precisará avaliar as características de cada modelo de negócio para encontrar aquele que atende às suas necessidades e que se enquadre nas suas condições e realidade financeira.

Onde consigo fazer um consórcio ou financiamento?

Com as informações aprendidas nesse conteúdo, agora você tem condições de escolher entre consórcio ou financiamento. Porém, ainda falta aprender onde encontrar essas oportunidades de negócio.

Atualmente, existem inúmeras administradoras de consórcio, além de diversas instituições que fornecem financiamento imobiliário. Uma simples consulta na internet revelará muitas alternativas nesse sentido.

Com os surgimentos das fintechs e plataformas digitais, novos participantes do mercado de crédito estão disputando esse mercado. Isso significa maior concorrência e chances de encontrar melhores condições para você.

Vale destacar que existem instituições que oferecem os dois tipos de serviços. De todo o modo, para evitar cair em golpes e fraudes, é importante consultar junto ao Bacen se a companhia pesquisada possui autorização para atuar com consórcios ou financiamentos, combinado?

Nesse processo, não deixe de comparar as propostas, assim como avaliar o custo efetivo total (CET) de cada operação. O CET demonstra todos os custos que recaem naquela contratação, permitindo que você identifique as melhores oportunidades.

Aqui, vale realizar simulações, verificar como ficam os custos em prazos maiores, com uma entrada mais elevada (financiamento) ou antecipando uma quantidade maior de parcelas (consórcio). Com essa prática, aumentam as chances de tomar a melhor decisão para você e para o seu orçamento.

Como facilitar esse processo?

Se você quiser economizar tempo e dinheiro, vale contar com os parceiros comerciais da Loft — a exemplo da Credihome. Essa é uma plataforma digital que atua como correspondente bancário que busca soluções de crédito para interessados em comprar imóveis.

Ela oferece um simulador de financiamento imobiliário online capaz de apontar a instituição e as melhores condições de financiamento em diversos cenários. Isso porque ela usa uma inteligência artificial que compara as taxas e condições de pagamento de diversas instituições, sem que você precise se dirigir a elas.

O seu uso é simples e intuitivo, bastando preencher as informações solicitadas e alguns dados cadastrais para ter acesso às simulações em poucos minutos. Na hipótese de você se interessar por uma das propostas apresentadas, a Credihome pode tirar todas as dúvidas que surgirem.

Além disso, ela pode cuidar da parte burocrática, ajudando em toda a fase negocial até a retirada de chaves. E o melhor é que você poderá acompanhar cada etapa percorrida até a liberação do crédito de forma 100% online. Incrível, né?

Conclusão

Após conferir todas essas informações, ficou mais fácil tomar a decisão de fazer um consórcio ou financiamento, não é mesmo? Então não deixe de avaliar a sua realidade financeira e as condições de cada modelo de negócio para fazer o melhor negócio.

Quer comprar um imóvel agora mesmo? Então não perca tempo e conheça as oportunidades disponíveis na Loft!