O que é CNAI e para que serve essa inscrição? Entenda

O processo de compra e venda de um imóvel envolve uma série de etapas. Aqui, a pessoa interessada em vender o bem tem total liberdade de definir o valor dele. Porém, se a quantia definida estiver acima da realidade do mercado, possivelmente haverá mais dificuldades para vendê-lo.

Mas como saber o real valor de um imóvel? É nesse contexto que entra a figura do avaliador de imóveis. No entanto, para ser habilitado a avaliar um bem imobiliário, o interessado precisa do CNAI.

Quer conhecer o que significa essa sigla? Confira neste conteúdo o que é CNAI e para que serve essa inscrição!

O que é CNAI?

CNAI é a abreviação de Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis, uma inscrição profissional para quem deseja trabalhar com a avaliação de imóveis. Ela é realizada e mantida junto ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci)

Para ser inscrito no CNAI é necessário seguir todas as orientações do Cofeci e concluir a formação em um curso específico da área. Além disso, o interessado precisa ser corretor de imóveis devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) da sua região.

Para que serve essa inscrição?

Você já viu que a inscrição no CNAI serve para habilitar o profissional do setor imobiliário a atuar como avaliador de imóveis. Então não é possível trabalhar na área sem essa inscrição, já que o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) precisa ser assinado por pessoa com habilitação no CNAI.

Conforme artigo 4º da Resolução Cofeci nº 1.066/2007, o PTAM é um documento que apresenta, com base em critérios técnicos, o valor comercial de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Destaca-se que o artigo 6º, parágrafo único, da mesma resolução, permite que uma pessoa jurídica emita o PTAM — a exemplo de uma imobiliária. Porém, para sua validade, o documento necessariamente deverá estar assinado por um corretor de imóveis (pessoa física) com CNAI.

Qual é a sua importância para o mercado imobiliário?

O CNAI surgiu como forma de garantir a qualificação e a competência dos profissionais que realizam avaliações de imóveis. Ao obter a inscrição no CNAI, o profissional demonstra que atendeu aos requisitos mínimos de formação, experiência e capacitação exigidos pelo Cofeci.

O conselho federal também estabelece padrões técnicos e éticos para a realização de avaliações de imóveis, alinhados com as normas internacionais sobre o tema. Isso contribui com a uniformidade e a qualidade dos laudos de avaliação.

Ainda, o registro tende a ser útil para evitar discrepâncias e para assegurar uma base sólida para transações imobiliárias, financiamentos, desapropriações, entre outros processos que demandam a avaliação de imóveis. Dessa forma, o CNAI ajuda a proteger o mercado imobiliário e os seus participantes.

Afinal, ele garante que as avaliações sejam realizadas por profissionais com o conhecimento necessário. Por fim, o CNAI evita que pessoas não qualificadas possam prejudicar a segurança e a transparência nas transações imobiliárias.

O que faz um avaliador de imóveis com CNAI?

Depois de aprender o que é CNAI e sua importância para o mercado, talvez você queira saber o que realmente faz um avaliador de imóveis com essa inscrição, não é mesmo? O profissional do mercado com CNAI é habilitado para realizar avaliações de propriedades de diferentes tipos, sejam residenciais, rurais, comerciais ou industriais.

Entre os exemplos, estão:

• casas;
• sobrados;
• apartamentos;
• sítios;
• fazendas;
• lojas;
• salas comerciais;
• galpões;
• fábricas.

Para tanto, o profissional utiliza métodos e técnicas adequadas na determinação do valor de mercado do bem, considerando fatores diversos. Entre eles estão a localização, características físicas, estado de conservação, infraestrutura, oferta e demanda.

Dessa maneira, o avaliador coleta e analisa uma série de documentos e informações relevantes para a avaliação do imóvel. São avaliadas escrituras, matrículas, plantas, informações sobre a região e dados do mercado imobiliário.

O profissional também realiza visitas presenciais ao bem objeto da avaliação. Nelas, o avaliador analisa as características físicas do imóvel, tira medidas, registra fotografias e faz anotações de modo a fundamentar sua avaliação.

Depois, o profissional com CNAI conduz pesquisas de mercado, visando obter informações atualizadas sobre imóveis semelhantes na mesma região. Esses dados são utilizados como referência na determinação do real valor de mercado do bem.

Por fim, o avaliador prepara laudos técnicos de avaliação, apresentando os dados, análises e as conclusões sobre o valor do imóvel. Também são detalhadas as informações importantes acerca do imóvel, a metodologia utilizada e os motivos que levaram ao valor estimado.

Quando há necessidade de emitir um laudo técnico?

A emissão de um laudo técnico com CNAI é necessária em diversas situações no mercado imobiliário brasileiro. Confira algumas hipóteses!

Compra e venda

Embora o dono de um imóvel tenha a possibilidade de definir o valor de venda do seu imóvel sem uma avaliação profissional, há grandes chances de ele errar na precificação. Por consequência, o imóvel pode ficar parado por um longo período, gerando prejuízos.

É o caso, por exemplo, de um apartamento desocupado que ainda tem custos com condomínio e manutenção. Nesse sentido, a realização de uma avaliação de um corretor com CNAI permitirá chegar a um valor mais condizente com o mercado, o que tende a facilitar a venda.

Já para quem deseja comprar o imóvel, realizar uma avaliação é uma forma de identificar se o preço do imóvel condiz com o que é oferecido. Isso trará maiores fundamentos para a negociação do bem, aumentando as chances de fazer um bom negócio.

Financiamento

Em um financiamento imobiliário, o comprador toma dinheiro emprestado com uma instituição financeira para a aquisição do imóvel. Nesse contexto, a instituição paga o imóvel à vista e recebe do comprador o valor do bem a prazo, somado às taxas envolvidas, como juros e correção monetária.

Ademais, é comum que o objeto da aquisição seja colocado como garantia do financiamento, no que é conhecido como alienação fiduciária. Ou seja, se o comprador se tornar inadimplente, a instituição poderá tomar o imóvel judicialmente e vendê-lo ou leiloá-lo, visando pagar o empréstimo.

Desse modo, as instituições costumam realizar a avaliação do imóvel para definir os riscos da operação e decidir o montante que será emprestado. Afinal, de nada adiantará retomar um imóvel sem valor ou que não possa ser vendido futuramente.

Desapropriação

A desapropriação é um procedimento por meio do qual o Poder Público retira um imóvel de seu dono, em decorrência da necessidade, utilidade pública ou interesse social. É a hipótese da desapropriação de uma propriedade com o objetivo de construir uma linha de trem ou metrô.

Perceba que, nesse caso, a utilidade pública e interesse social são evidentes, considerando que o transporte ferroviário tende a reduzir o tráfego de veículos e, consequentemente, a poluição. Além disso, ele ajuda na mobilidade da cidade, conectando diversos pontos importantes.

Contudo, em razão da desapropriação, o Governo terá que pagar uma indenização ao proprietário do imóvel. Nesse sentido, a avaliação profissional é fundamental para definir um preço justo que consiga recompor a perda do bem.

Sucessão e partilha

Outras situações em que a avaliação de um imóvel por um profissional com CNAI é fundamental são em processos de inventário e divórcio. Com o falecimento de uma pessoa, todo o seu patrimônio é transmitido aos seus herdeiros.

A regularização dessa transmissão ocorre por meio de um processo de inventário. Nele são discriminados os bens e direitos do falecido, assim como é estipulado o percentual destinado a cada herdeiro (partilha de bens).

Logo, faz todo o sentido a realização de uma avaliação dos imóveis existentes para estabelecer o valor patrimonial envolvido no processo e equilibrar a divisão entre os herdeiros. O mesmo se aplica às ações de divórcio, em que o casal costuma realizar a divisão dos bens. Sem saber o preço real de uma propriedade que integra o patrimônio envolvido, a partilha pode ficar injusta e desproporcional.

Seguros e garantias

Em contratos de locação é bastante comum a exigência de se contratar um seguro para assegurar uma indenização ao proprietário em diversos cenários. Entre eles estão incêndio, enchentes, deslizamentos, danos e outros. 

Dessa maneira, poderá ser solicitada uma avaliação profissional para determinar o valor da cobertura e do prêmio a ser pago diante dessas ocorrências. O mesmo costuma acontecer quando o imóvel é utilizado como garantia de um negócio.

Por exemplo, em empréstimos com garantia de imóvel, o tomador designa um bem como garantia de pagamento do crédito tomado. Caso ele venha a se tornar inadimplente, o imóvel poderá ser tomado e leiloado para a quitação do saldo remanescente.

Nesse caso, um avaliador pode ser chamado para calcular o valor do imóvel antes da contratação. Isso também tende a ocorrer diante de eventual inadimplência e da necessidade de vender o bem para quitação da dívida.

Fusões e aquisições

No mundo empresarial, não é raro empresas maiores comprarem e absorverem companhias menores ou duas organizações se fundirem, formando uma ainda maior. No entanto, a precificação do negócio, especialmente dos seus bens imóveis, demanda uma avaliação.

Aqui, o laudo técnico de um profissional com CNAI será fundamental para determinar o valor dos imóveis envolvidos na negociação. Assim, junto aos seus demais bens, será mais fácil apontar o valor de cada companhia e como a negociação deve transcorrer.

Quais são os requisitos e qualificações para obter a inscrição no CNAI? 

Sabendo qual é a atividade desenvolvida pelo avaliador de imóveis e em quais situações ela é necessária, vale conferir quais os requisitos e qualificações para obter a inscrição no CNAI. Eles podem ser conferidos no artigo 2º da Resolução Cofeci nº 1.066/2007 e incluem:

• possuir diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente;
• possuir certificado de conclusão de curso de Avaliação Imobiliária.

Como você notou, o interessado em se inscrever no CNAI poderá ser formado em um curso equivalente ao de Gestão imobiliária. Nesse sentido, são equivalentes os cursos de: Engenharia (civil, mecânica, elétrica, entre outras), Arquitetura, Agronomia, Economia ou Ciências Contábeis.

Entretanto, é importante lembrar que, além da formação acadêmica, exige-se a conclusão de cursos específicos na área de avaliação de imóveis. O processo ainda demanda a aprovação em um teste de avaliação mercadológica de imóveis, em instituições reconhecidas pelo Cofeci.

Quais são os documentos necessários para essa inscrição?

Os interessados em fazer a inscrição no CNAI devem apresentar ao Creci da sua região os seguintes documentos:

• requerimento de inscrição devidamente preenchido;
• diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente;
• certificado de conclusão de Curso de Avaliação imobiliária;
• comprovante de recolhimento da taxa de inscrição;
• duas fotos 3 x 4 coloridas.

Porém, a documentação exigida pode variar ao longo do tempo ou ser atualizada pelo Cofeci. Portanto, é recomendável verificar diretamente com o órgão responsável de modo a obter as informações mais recentes sobre os documentos necessários para a inscrição no CNAI.

Qual a anuidade do CNAI?

Seja para fazer a inscrição no CNAI ou para se manter inscrito, é necessário realizar o pagamento de uma taxa. Segundo o artigo 3º da Resolução Cofeci nº 1.066/2007, essa taxa corresponde a 30% (trinta por cento) do valor base da anuidade da pessoa física no exercício.

Vale dizer que haverá cobrança desse percentual para cada um dos seguintes serviços:

• inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis;
• registro ou renovação de registro no CNAI.

O parágrafo único da mesma resolução ainda faz a ressalva de que a taxa de inscrição não será cobrada cumulativamente com a taxa de registro no CNAI. Por sua vez, conforme a Resolução Cofeci nº 1.483/2022, o valor base da anuidade, em 2023, era de R$ 795,00. 

Isso significa que o montante para a inscrição, registro ou renovação do CNAI era de R$ 238,00. O montante pode ser conferido no item IV, da mesma resolução.

Ademais, o certificado de registro de avaliador imobiliário tem validade de 3 anos, contados de sua emissão. Já a renovação costuma depender de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

Como você aprendeu, possuir a inscrição no CNAI pode expandir a atuação de um profissional do ramo imobiliário. Então, caso você queira atuar com a avaliação de imóveis, vale conferir no Creci da sua região se os requisitos e qualificações exigidos permanecem iguais.

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