Uma das maneiras menos convencionais, porém extremamente vantajosas de se comprar um imóvel é através dos leilões. Mas como comprar imóveis em leilão?
Essa pergunta é válida, afinal, um leilão pode oferecer oportunidades únicas, tornando-se uma alternativa atraente para quem busca um bom negócio. No entanto, é essencial estar preparado para garantir que a aquisição seja segura e vantajosa.
Por conta disso, preparamos este guia para você entender como funciona um leilão, se é possível financiar imóveis comprados desta maneira e todas as vantagens e desvantagens que essa estratégia oferece. Confira!
O que é um leilão de imóveis?
Um leilão de imóveis é um evento onde as propriedades são vendidas ao maior lance oferecido.
Estes leilões são organizados por instituições financeiras, empresas especializadas ou pelo próprio poder judiciário. Eles têm o objetivo de vender imóveis retomados por falta de pagamento, dívidas ou outras razões legais.
Quais os tipos de leilão de imóveis?
Existem diversos tipos de leilões de imóveis, tais como:
Leilão judicial
Quem realiza esse tipo é o poder judiciário para vender imóveis penhorados devido a processos judiciais, como execuções de dívidas, divórcios ou falências.
Esses leilões são conduzidos por um juiz ou um leiloeiro designado e seguem um rito processual específico, com publicação de editais e intimações às partes envolvidas.
Leilão extrajudicial
São leilões de instituições financeiras ou empresas leiloeiras, também para a venda de imóveis retomados, seja por falta de pagamento de financiamento ou outras dívidas extrajudiciais.
Esses leilões são menos burocráticos e mais rápidos que os judiciais. Contudo, são as instituições promotoras do leilão que estabelecem as regras.
Leilão público
Realizado por prefeituras, estados ou a União, para a venda de imóveis pertencentes ao governo, incluindo terrenos, prédios e outros bens imobiliários.
Este tipo de leilão segue determinações legais específicas, com ampla divulgação e critérios estabelecidos pelos órgãos públicos.
Leilão privado
Organizado por empresas privadas ou instituições não governamentais para a venda de seus próprios imóveis ou de terceiros.
Estes não estão necessariamente relacionados a processos judiciais ou extrajudiciais.
É possível financiar um imóvel de leilão?
Sim, é possível financiar um imóvel adquirido em leilão, embora dependa de condições estabelecidas pelo leiloeiro ou pela instituição financeira responsável.
Algumas instituições oferecem linhas de crédito específicas para essa finalidade. Portanto, é importante verificar essas condições antes de participar do leilão.
Inclusive, os leilões da Caixa Econômica Federal permitem financiar pelo próprio banco, com uso do FGTS para parte do pagamento.
Como comprar imóveis em leilão?
Confira os passos detalhados que você deve seguir para comprar imóveis em leilão:
1. Pesquisa e seleção
Comece pesquisando leilões de imóveis em sites especializados, jornais oficiais e instituições financeiras.
Selecione imóveis que atendam às suas necessidades e interesses. Considere a localização, o tipo de imóvel, e o preço inicial de lance.
2. Análise da documentação
Leia atentamente o edital do leilão, que contém todas as informações sobre o imóvel, condições de venda, datas, e regras do leilão.
Verifique a matrícula do imóvel no cartório para confirmar a propriedade e se há pendências, como dívidas de IPTU ou condomínio.
O ideal é contar com um advogado especialista para auxiliar em todas as etapas.
3. Visitação do imóvel
Sempre que possível, visite o imóvel para avaliar suas condições físicas e o estado de conservação, preferencialmente com um profissional da área, como um engenheiro ou arquiteto.
Verifique também se o imóvel está ocupado e, em caso afirmativo, entenda os procedimentos necessários para a desocupação.
4. Cadastro e participação no leilão
Cadastre-se junto ao leiloeiro ou instituição financeira responsável.
Durante o leilão, faça seus lances com base em uma análise do valor de mercado do imóvel.
Se você vencer, o leiloeiro anunciará a arrematação e você deverá cumprir os próximos passos conforme o edital.
5. Pagamento
Geralmente, é necessário pagar um sinal imediatamente após a arrematação. Este valor pode variar, mas costuma ser cerca de 20% a 30%.
Dessa forma, deve-se pagar o saldo remanescente dentro do prazo estipulado no edital.
6. Transferência de propriedade e custos adicionais
Após o pagamento total, providencie a escritura do imóvel e registre a transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
Esteja preparado para custos adicionais, como taxas de registro, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), e eventuais dívidas pendentes do imóvel.
Quais os benefícios em comprar imóveis em leilão?
Comprar imóveis em leilão pode oferecer uma série de benefícios significativos, como:
Preços atraentes
Imóveis em leilão geralmente são vendidos a preços bem abaixo do valor de mercado, proporcionando oportunidades de economia significativa.
Afinal, em muitos casos, os lances iniciais têm como base avaliações conservadoras, o que permite adquirir propriedades por valores menores.
Variedade de imóveis
Leilões oferecem uma ampla gama de imóveis, atendendo a diferentes necessidades e interesses.
Além disso, imóveis em leilão estão disponíveis em diversas localizações, incluindo áreas urbanas e rurais, permitindo maior flexibilidade na escolha.
Oportunidades de investimento
Comprar imóveis a preços reduzidos e vendê-los posteriormente, pode gerar lucros substanciais.
E, além de vendê-los, também é possível alugá-los, gerando uma fonte de renda passiva contínua.
Acesso a imóveis de alta qualidade
Muitos leilões oferecem imóveis de alto padrão, localizados em áreas privilegiadas, que seriam inacessíveis de outra forma.
Além disso, algumas propriedades podem ser únicas, oferecendo oportunidades exclusivas de aquisição.
Qual o risco de comprar imóveis em leilão?
Comprar imóveis em leilão também envolve certos riscos, como:
Dívidas pendentes
O imóvel pode ter dívidas de IPTU e taxas de condomínio acumuladas. Essas dívidas costumam ser transferidas para o novo proprietário após a arrematação do imóvel.
Além disso, podem existir outras dívidas associadas ao imóvel, como taxas de água, luz, e saneamento.
Condições físicas do imóvel
Em muitos casos, a visitação do imóvel antes do leilão pode ser limitada ou até mesmo inexistente. Isso significa que o comprador pode não ter uma avaliação completa das suas condições físicas.
Assim, o imóvel pode precisar de reformas que podem não ser evidentes durante uma visita rápida, aumentando os custos pós-compra.
Problemas legais e documentais
Imóveis vendidos em leilão judicial podem estar envolvidos em litígios e pendências judiciais, podendo complicar sua posse e a propriedade.
Além disso, a documentação pode estar incompleta ou com irregularidades, o que pode dificultar a transferência da propriedade e o registro em cartório.
Valor do lance e expectativas de preço
Em alguns leilões, especialmente aqueles com imóveis atraentes, a competição pode ser intensa, levando os lances a valores mais altos do que o esperado.
Assim, pode ser que o imóvel não seja tão vantajoso financeiramente quanto parecia inicialmente.
Prazo de pagamento e condições financeiras
Geralmente, é necessário pagar uma parte significativa do valor do imóvel imediatamente após a arrematação, o que pode ser um desafio financeiro para alguns compradores. Além disso, nem todos os leilões permitem financiamento, e mesmo quando permitem, as condições podem ser menos favoráveis que as de uma compra convencional.
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