O ano de 2022 foi de valorização do mercado imobiliário. Os dados divulgados em dezembro, com informações recolhidas até novembro, apontaram para uma alta dos preços dos imóveis residenciais quase três vezes maior que a inflação do país. Este foi ainda o segundo melhor ano da história para os financiamentos imobiliários, que perderam apenas para o ano passado. O setor da construção civil encerrou o ano com motivos para comemorar, com crescimento duas vezes maior no biênio 2021-2022 que toda a economia do país.
Entre os destaques deste ano estiveram os segmentos de luxo, além de casas e coberturas, ainda como um reflexo da pandemia, que levou à busca das famílias por habitações com mais conforto e espaço. Mas o aumento de demanda foi observado em todos os nichos, e a expectativa é que no próximo ano as principais oportunidades de negócios estejam no segmento popular, com o lançamento do novo Minha Casa Minha Vida.
O que aconteceu no mercado imobiliário em dezembro?
- Preço dos imóveis residenciais sobe 15,28% em 12 meses, quase o triplo da inflação oficial do país
- Mercado prevê estabilidade nos preços de imóveis em 2023
- Financiamentos imobiliários caem 11,8% em relação a 2021, mas representam o segundo maior volume da história
- Demanda prevista pelos empresários do setor para os próximos três meses tem queda significativa, impactada por incertezas sobre a política econômica
- Saldo do FGTS poderá ser usado para abater até seis parcelas atrasadas da casa própria
- Aluguel ajuda a complementar renda de 78% de proprietários com mais de 50 anos
- Construção civil cresceu mais que o dobro do PIB nacional em 2021 e 2022, revela CBIC; para 2023 expectativa é de alta de 2,5% no PIB do setor
Oportunidades no mercado imobiliário em dezembro
- Novo Minha Casa Minha Vida deve impulsionar segmento de imóveis voltados para população de baixa renda
- Apartamentos e casas de luxo ajudaram a impulsionar alta do mercado imobiliário em 2022
- Capital paulista é considerada a melhor cidade para fazer negócios no setor imobiliário, aponta pesquisa
Imóveis residenciais se valorizam quase três vezes mais que a inflação
O preço dos imóveis subiu 15,28% nos 12 meses até novembro, de acordo com o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R/Abecip). A alta foi quase três vezes maior que a inflação oficial do país, o IPCA, que foi de 5,9% no mesmo período.
O IGMI-R é calculado com base nos laudos de imóveis financiados pelos bancos, ou seja, os valores de fato pagos e inclui casas ou apartamentos novos e usados. Já o índice FipeZap, que tem como base as informações de anúncios de imóveis — que nem sempre se realizam exatamente no mesmo patamar e são imóveis usados — registrou um aumento de 6,34% nos preços nos 12 meses encerrados em novembro. Ainda assim, esse percentual também ficou acima dos principais índices de inflação do país, como IGPM e IPCA.
Rafael Duarte, sócio-diretor da Ello Desenvolvimento Imobiliário, explica que os preços dos imóveis foram impactados pela inflação dos materiais de construção desde o início da pandemia.
O Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), que calcula a alta de preços no setor, subiu 11,38% entre novembro de 2021 e o mesmo mês de 2022.
Esse aumento do custo dos imóveis novos impactou também no preço dos imóveis usados, explicou Duarte, levando a uma valorização no mercado imobiliário como um todo. Isso porque a partir do momento em que um imóvel novo é anunciado por um valor mais alto, os proprietários de imóveis usados também sobem seus preços.
“É o que acontece também com os carros”, explica o especialista: “Quando os automóveis novos ficam mais caros, os usados também se valorizam”.
Outro fator importante que levou a uma valorização do mercado imobiliário como um todo, especialmente os imóveis usados, foi o crescimento da demanda:
“Depois da pandemia, houve uma valorização do produto residencial, já que as pessoas passaram a ficar mais tempo em casa. Por exemplo, quem tinha um apartamento de dois quartos em São Paulo quis comprar um de três quartos. Quem tinha o de três, buscou uma cobertura ou uma casa”, explica o especialista em estruturação de negócios imobiliários.
Em 2023, alta no preço dos imóveis deve ter freio
Se 2022 foi um ano em que os preços dos imóveis subiram bastante, acima da inflação, em 2023 esse cenário não deve se repetir, dizem os especialistas. A expectativa é que os preços dos imóveis acompanhem a inflação no ano que está começando.
A explicação é que a alta de preços que foi observada ao longo de 2022 somada às taxas de juros também elevadas impactaram no poder de compra dos brasileiros, que não viram o salário subir da mesma forma e acabaram restringindo o crédito. Até por isso, espera-se um comportamento de consumo em busca de imóveis menores, como apartamento studio, e mais distantes dos bairros centrais.
Outro impacto no freio nos preços é a troca de comando na presidência do país, que sempre gera incertezas nos primeiros meses, levando a população a evitar tomar decisões financeiras de longo prazo, como financiamentos imobiliários. A expectativa é que no segundo semestre a demanda volte a aumentar, mas sem impactos significativos nos preços.
“A expectativa é de mercado aquecido em 2023, mas acreditamos que a alta de preços dos imóveis deve estabilizar porque a inflação também deve ficar mais estável. A demanda continua alta, mas estamos observando lançamentos em todos os nichos, o que equilibra a relação com a oferta, e também mantém os preços sem grandes variações”, avalia Rafael Duarte, da Ello Desenvolvimento Imobiliário.
Volume de financiamentos cai comparado a 2021, mas 2022 é o segundo melhor ano da história
O montante de financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) acumulou R$ 181,9 bilhões nos 12 meses até novembro de 2022, uma queda de 11,8% em relação ao mesmo período de 2021. Apesar disso, este foi o segundo melhor resultado da série histórica para o setor.
Na comparação com o acumulado de 12 meses até novembro de 2020, por exemplo, o volume havia sido de R$ 115,2 bilhões. Ou seja, houve aumento de 58%.
Nos 12 meses encerrados em novembro de 2022, foram financiados 728,6 mil imóveis com recursos das cadernetas do SBPE, resultado 15% inferior ao dos 12 meses anteriores. Em relação ao mesmo período de 2020, porém, houve aumento de 81%.
Abecip prevê retração do mercado para os próximos 3 meses
A demanda prevista pelos empresários do setor imobiliário para os próximos três meses recuou 10,7% em novembro frente a outubro e -1,63% em relação ao mesmo mês do ano anterior, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
De acordo com relatório divulgado pela entidade, a queda nas expectativas está relacionada principalmente às indefinições com relação às políticas econômicas e fiscais da nova gestão à frente do governo federal.
“Nesse contexto, é cedo para afirmar que esse comportamento das expectativas em novembro dá início a uma tendência, na medida em que ainda existem muitas incertezas em torno da definição desses fundamentos de política econômica, bem como de seus efeitos sobre variáveis que afetam diretamente o setor de construção, como a evolução das taxas de juros e a retomada de programas de financiamento para habitações direcionadas a estratos de renda mais baixa”, aponta o documento.
Saldo do FGTS poderá ser usado para abater até 6 prestações em atraso
A partir de janeiro de 2023, o trabalhador poderá usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para quitar até seis prestações do financiamento habitacional em atraso. Tradicionalmente, a regra permitia que o mutuário usasse os recursos do fundo para quitar apenas até três prestações em atraso.
Atualmente, está em vigor uma norma que permite o uso do FGTS para renegociar até 12 parcelas em atraso. Esta ampliação começou a vigorar em 2 de maio deste ano, mas vale apenas até o dia 31 de dezembro.
Para usar o FGTS na quitação das parcelas em atraso, o valor de avaliação do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão, enquadrado no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Quem usou nos últimos dois anos o saldo de alguma conta de FGTS para diminuir o saldo devedor e o número de prestações não pode usar o fundo para quitar prestações não pagas antes do fim desse intervalo.
Além disso, o trabalhador precisa ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não pode possuir outro imóvel no município onde trabalha ou tem residência e não pode ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
PIB da Construção Civil cresceu mais que o dobro do PIB nacional em 2021-2022; CBIC prevê 2023 em desaceleração
O setor da construção civil vai encerrar o biênio de 2021 e 2022 com um crescimento de quase 18% no seu Produto Interno Bruto (PIB), de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). O desempenho é duas vezes maior que o PIB do país, que cresceu 8% no mesmo período.
Para o ano de 2023, a expectativa é que o PIB da construção civil cresça 2,5%, enquanto o PIB do país deve subir 2,1%, segundo projeções do Ministério da Economia. As estimativas do mercado financeiro, porém, é de crescimento de 0,79% para o país em 2023, segundo o Boletim Focus do Banco Central. A estimativa, portanto, é que o setor da construção civil continue tendo resultados melhores que a economia do país.
Apesar do nível de atividade do setor estar quase 20% abaixo do seu pico de operação, observado no primeiro trimestre de 2014, o resultado foi comemorado pela entidade.
“Em dois anos o setor está com um crescimento 10% superior à economia nacional, resultado do ciclo de negócios iniciados em julho de 2020, quando as famílias ficaram em casa, em função da pandemia, e ressignificaram o valor da casa própria”, destacou a economista da CBIC, Ieda Vasconcelos.
Segundo a economista, diante do cenário atual, a projeção é de que a atividade da construção registre pelo terceiro ano consecutivo crescimento superior ao da economia nacional, com a geração de mais de 80 mil novas vagas com carteira assinada.
Para os próximos 2 anos: imóveis voltados a baixa renda deve voltar a crescer
Entre as oportunidades esperadas para o mercado imobiliário nos próximos anos estão dois extremos: os segmentos de alta renda e popular. Para Rafael Duarte, sócio-diretor da Ello Desenvolvimento Imobiliário, a expectativa é unânime de que com o início do governo Lula o mercado de habitação popular deve se aquecer, em razão dos novos anúncios para a nova versão do programa Minha Casa Minha Vida.
Rebatizado de Casa Verde e Amarela na gestão de Jair Bolsonaro, o Minha Casa Minha Vida vai voltar a ter o seu nome original e deve privilegiar famílias de baixa renda, com rendimento mensal de até R$ 2.400.
A área da habitação foi uma das mais beneficiadas pela “PEC da Transição”, que abre espaço no Orçamento de 2023. A maior parte da verba liberada para a habitação irá para o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que banca a construção de casas populares. É o maior volume de recursos desde 2015.
E como fica o financiamento imobiliário com Selic a 13,75% ao ano? Duarte também acredita que haja uma redução dos juros para os beneficiários do programa, o que deve ajudar a compensar as taxas atuais em patamares elevados, como a Selic, taxa básica de juros da economia, que está 13,75% ao ano.
Imóveis de luxo ajudaram impulsionar alta no mercado imobiliário em 2022
Em 2022, os imóveis voltados para altíssima renda foram destaque no setor de habitação. Apesar de ainda estarem atrás dos nichos de média e alta renda, os apartamentos e casas de luxo tiveram um crescimento significativo. Como exemplo, nas ruas mais caras de São Paulo, o metro quadrado chega a ser negociado por R$ 35 mil reais.
De acordo com um levantamento da consultoria Brain — Inteligência Estratégica, a venda dos imóveis de luxo cresceu 14,8% de janeiro a junho, na comparação com o primeiro semestre do ano passado (5.693 e 4.960, respectivamente). O Valor Geral de Vendas (VGV) do segmento foi 13,2% maior no período, chegando a R$ 16,753 bilhões no primeiro semestre de 2022, contra R$ 14,801 bilhões em 2021. Já as vendas de unidades de médio e alto padrão (MAP) tiveram alta 87,4% de janeiro a agosto, segundo o indicador Abrainc-Fipe.
Outro estudo, do Loft Dados, mapeou onde encontrar os maiores apartamentos de São Paulo e eles estão localizados na Vila Nova Conceição e em Alto de Pinheiros.
São Paulo é apontada como melhor cidade para fazer negócio no mercado imobiliário
São Paulo foi apontada por um levantamento da consultoria Urban Systems como a melhor cidade para fazer negócios nos setores de comércio e mercado imobiliário. Foram considerados critérios como infraestrutura de saneamento, transportes, mobilidade urbana, logística e telecomunicações. Dados mostram que 30% de todo o mercado imobiliário do país se concentra na capital paulista.
A Urban Systems avalia ainda que a cidade de São Paulo possui um grande déficit habitacional, com um aumento de demanda gerado pela pandemia, o que justifica o potencial da cidade para negócios.
No setor imobiliário, a capital paulista manteve um saldo positivo de quase 27 mil empregos neste ano e as perspectivas são de construção de 300 mil novos domicílios comerciais ou residenciais para os próximos 5 anos.
Colaboração de Stephanie Tondo
Quer saber mais? Veja o nosso resumo do mercado imobiliário de dezembro, novembro, outubro e setembro de 2022.
