Mercado imobiliário em 2023: veja o resumo mensal

Os dados do mercado imobiliário divulgados em janeiro apontaram para um ano de 2022 com aumento dos preços de imóveis residenciais três vezes maior que a inflação, além de altas significativas também no valor dos aluguéis. Para os proprietários que recebem renda de locação, porém, o retorno médio foi maior nas salas e galpões comerciais, que superaram as casas ou apartamentos. 

Dados do terceiro trimestre do ano passado apontaram para uma melhora do cenário esperado para o mercado imobiliário em 2023, influenciado principalmente pelo aumento da renda da população e redução do desemprego, o que impacta positivamente a demanda. A melhora do cenário macroeconômico internacional e doméstico também contribuem para o otimismo no segmento de habitação. Apesar disso, o patamar alto das taxas de juros continua preocupando empresários da construção civil, que temem que a taxa Selic 13,75% ao ano possa frear o crescimento do setor neste ano.

Entre os destaques de janeiro está também a proposta inicial do Plano Diretor da cidade de São Paulo, que traz medidas para reduzir o “boom” de apartamentos compactos em São Paulo. Dados mostraram que os lançamentos na cidade estão cada vez menores, diminuindo, em média, 20m² entre 2016 e 2022. No Rio, uma pesquisa mostrou que há mais corretores do que imóveis vendidos no mês, sugerindo um mercado bastante competitivo para esses profissionais.     

O que aconteceu no mercado imobiliário em janeiro?

• Aluguéis subiram mais que a inflação no ano passado
• Preço dos imóveis residenciais encerraram o ano com alta de 15%, segundo índice da Abecip
• Taxas de juros elevadas seguem preocupando o empresário da construção
• Rio de Janeiro tem oito corretores para cada imóvel vendido por mês, revela Creci-RJ
• Apartamentos lançados em SP ficaram 20m² menores entre 2016 e 2022
• Novo Plano Diretor de São Paulo busca frear crescimento de apartamentos compactos
• Perspectivas para 2023: demanda e recuperação da renda devem impulsionar o mercado de habitação neste ano

Oportunidades no mercado imobiliário em janeiro

• Venda de imóvel usado cresce 11% no litoral paulista, enquanto capital tem queda de quase 25%, aponta Creci-SP
• Aluguel comercial tem retorno acima do segmento residencial em 2022
• Preço do metro quadrado no Jardim Europa, bairro mais caro de SP, tem queda de quase 22% nos últimos três meses

Imóveis residenciais se valorizam quase três vezes mais que a inflação

Os preços de imóveis residenciais financiados pelos bancos subiram 1,05% em dezembro e acumularam uma alta de 15,06% em 2022, segundo o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), divulgado pela Abecip. Com isso, as casas e apartamentos subiram quase três vezes mais que a inflação oficial do país, o IPCA, que avançou 5,79% no ano passado. 

Esse foi o terceiro ano consecutivo em que a variação anual do IGMI-R superou a do IPCA desde o início de sua série histórica em 2014.

Segundo a Abecip, o desempenho dos preços dos imóveis residenciais em 2022 reflete o aquecimento do mercado, que registrou ao longo do ano aumentos nos números de lançamentos e financiamentos nas principais capitais do país. 

“As melhoras nas condições do mercado de trabalho, tanto em termos de emprego quanto de renda, colaboraram para esse aquecimento, ao mesmo tempo em que os aumentos das taxas básicas de juros ao longo do ano não foram acompanhados na mesma intensidade pelas taxas para financiamentos imobiliários”, avalia a associação.

Preço dos aluguéis subiu mais que a inflação no ano passado

O valor médio cobrado pelos aluguéis de imóveis no Brasil encerrou o ano com uma alta acumulada de 16,55%, segundo o Índice FipeZAP+ de Locação. Com isso, os aluguéis residenciais ficaram acima tanto da inflação oficial do país, o IPCA, que avançou 5,79% em 2022, quanto do IGP-M (5,45%), que é o índice usado no reajuste dos contratos de locação. 

Essa foi a maior alta dos preços de aluguéis registrada pelo índice desde 2011, quando a variação foi de 17,30%. Em algumas capitais, os preços chegaram a avançar mais de 30%. É o caso de Goiânia (+32,93%) e Florianópolis (+30,56%). Ainda entre os maiores aumentos estão as cidades de Curitiba (+24,47%); Fortaleza (+21,33%); Belo Horizonte (+20,01%); Rio de Janeiro (+17,93%); Recife (+17,07%); Salvador (+16,56%); São Paulo (+14,63%); Porto Alegre (+11,14%); e Brasília (+9,15%).

Com isso, quem comprou imóveis no início do ano passado teve mais vantagens do ponto de vista financeiro em comparação a quem morou de aluguel. Isso porque os imóveis se valorizaram quase três vezes mais que a inflação. E quem adquiriu um apartamento como investimento, para ter renda com locação, ganhou ainda na alta dos aluguéis.  

Taxas de juros em alta podem reduzir atividade na construção civil, projetam empresários do setor

Empresários do setor da construção civil estão pessimistas com o cenário de taxas de juros altas no país. O receio é que a manutenção da taxa Selic em patamar elevado, hoje em 13,75%, gere uma retração na busca por financiamentos e nos investimentos em empreendimentos imobiliários.

De acordo com o Boletim Focus, do Banco Central, a estimativa do mercado é que a Selic encerre 2023 na casa dos 12,50% ao ano.

Empresários do setor da construção civil ouvidos pela Sondagem da Construção do IBRE/FGV projetam retração no nível de atividade econômica e em tendência de negócios.

“Esses sentimentos incorporam uma incerteza geral em relação ao desempenho da economia, no contexto de como a nova administração federal irá lidar com os desafios relacionados ao equacionamento do desequilíbrio fiscal gerado desde a pandemia, e seus efeitos sobre a política monetária”, destaca o relatório da Abecip.

Segundo a associação, uma perspectiva mais clara acerca do desempenho do mercado imobiliário residencial em 2023 será possível à medida em que essas questões forem sendo definidas ao longo dos próximos meses.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) também apurou em sondagem que houve deterioração das expectativas dos empresários da construção. Em janeiro de 2023, eles passaram a registrar falta de confiança e migraram do otimismo ao pessimismo com relação ao nível de atividade, número de empregados, compra de insumos e matérias-primas e número de novos empreendimentos e serviços nos próximos seis meses. A intenção de investimento das empresas da construção também caiu, pelo quarto mês consecutivo.

Rio tem mais corretores do que imóveis vendidos por mês

Na cidade do Rio de Janeiro, há oito corretores para cada imóvel vendido em cada mês. Dados divulgados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ) mostram que são 37.322 corretores de imóveis com registro ativo no Rio para 53.395 imóveis vendidos em um ano. Ou seja, em média, há 1,4 imóvel vendido por ano para cada profissional. 

No cálculo mensal, a situação é ainda pior. O total de 53.395 imóveis no Rio divididos pelos 12 meses do ano resultam em uma média de 4.449 imóveis vendidos por mês no Rio. Considerando os 37.322 corretores na cidade, a média mensal é de 8,3 corretores para cada imóvel vendido na cidade. 

Na capital paulista, porém, a proporção é mais favorável a esses profissionais. São 57.665 corretores para 178.032 transações. Ou seja, cada corretor consegue vender em média três imóveis por ano.

Apartamentos lançados em SP ficaram 20m² menores entre 2016 e 2022

Os apartamentos em São Paulo estão diminuindo a cada ano. Estudo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) mostrou que, entre 2016 e 2022, os imóveis lançados na cidade ficaram 20 metros quadrados menores. 

Em 2016, foram lançadas 446 unidades de microapartamentos em São Paulo, que são aqueles com até 30 metros quadrados. Em 2021, esse número aumentou quase 40 vezes, para 18,5 mil unidades lançadas.

Prefeitura de São Paulo lança plano para frear crescimento de apartamentos compactos na cidade

A Prefeitura de São Paulo publicou neste mês a primeira versão da proposta de revisão do Plano Diretor da cidade, uma lei que orienta o desenvolvimento e o crescimento urbano. Entre as mudanças estão medidas que buscam conter o crescimento dos apartamentos compactos, como studios. A minuta cita, por exemplo, medidas para facilitar a criação de apartamentos com mais de uma garagem no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus. 

Também faz parte da proposta a criação de uma taxa para construção de empreendimentos voltados ao público com renda familiar de três a seis salários-mínimos, que antes eram isentos. 

Os ajustes estão sendo debatidos por meio de consulta pública até 17 de fevereiro, pela plataforma Participe+, além de reuniões com conselhos municipais e com a Câmara Municipal de São Paulo.

Perspectivas para 2023: otimismo com aumento da demanda, apesar de juros altos

As condições do mercado imobiliário apresentaram uma melhora no último trimestre de 2022, impulsionadas principalmente pela demanda em alta, resultado da recuperação da renda e aumento da taxa de ocupação. Essa foi a análise do Radar Abrainc-Fipe, que mede as percepções do mercado, e registrou a melhor pontuação desde março de 2015. 

O estudo indicou que as perspectivas para 2023 são positivas, apesar da taxa de juros em patamares elevados continuar sendo um fator que afeta negativamente as concessões, condições e atratividade do financiamento.

No campo positivo, o levantamento destaca, além dos fatores relativos à demanda, o ambiente setorial, com elevação real dos preços dos imóveis residenciais, e o ambiente macro, com aumento da atividade econômica e da confiança no país.

O sentimento de otimismo também foi captado por levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, que entrevistou 356 empresários do setor imobiliário para saber quais as percepções para o mercado em 2023. Cerca de 62% dos entrevistados acreditam que este ano estará um pouco ou muito melhor do que em 2022. Além disso, 55% avaliaram que as vendas de 2022 estiveram de acordo ou acima das metas previstas no início do ano. 

Em relação ao tipo de imóvel comprado versus o desejado, 47% pretendem comprar apartamento, porém, 38% realizam efetivamente. 

Segundo o levantamento, o motivo de compra do imóvel passou a uso próprio para 75% dos entrevistados e 25% como investimento. Além disso, 31% dos entrevistados desejam adquirir um novo imóvel, enquanto outros 4% já iniciaram as visitas a imóveis e stands de vendas, e 7% estão realizando buscas pela internet. Outros 20% estão somente com a ideia e não começaram a procurar.

Para Marcos Saceanu, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), o otimismo em relação a 2023 também está relacionado a um início de ano com cenário mais estável em comparação a janeiro de 2022. Ele lembra que os primeiros meses do ano passado foram marcados pelas perspectivas de uma guerra entre Rússia e Ucrânia, gerando incertezas no cenário internacional. No Brasil, a Copa do Mundo e as eleições presidenciais deixaram o ano mais curto e com grande instabilidade política, devido à polarização, além de um cenário de juros altos com a inflação também elevada.

“Neste começo de 2023 temos um cenário em que a guerra já precificou as relações na Europa, as pressões inflacionárias estão bem mais calmas, não tem eleições, e os juros estão ainda muito altos, mas num cenário de início de curva descendente”, afirma.

A melhora do cenário macroeconômico é importante porque gera maior confiança no futuro, um fator fundamental para decisões de longo prazo, como a compra de um imóvel, cujo financiamento pode levar até 35 anos. 

Apesar de um 2022 conturbado, o ano acabou se encerrando como o segundo melhor da história, pelo menos no segmento de financiamentos imobiliários, perdendo apenas para 2021, quando a pandemia e os juros ainda baixos impulsionaram a busca por casas e apartamentos maiores.

Segundo Saceanu, esse movimento de revisão do jeito de morar que se iniciou com a pandemia ainda não se esgotou, e continuará tendo reflexos em 2023.    

“Isso gerou uma reflexão familiar que pode levar a uma decisão de compra mais à frente, até porque pode ser que as pessoas não estivessem preparadas para comprar um imóvel antes, mas estejam agora. A questão do desemprego, por exemplo, é importante, e é um fator que adia a decisão de compra”, justifica.

Outro ponto favorável deste ano, segundo o presidente da Ademi-RJ, é a “safra de projetos”, o que também pode acelerar decisões. De acordo com Saceanu, há lançamentos previstos em todas as categorias, desde unidades menores até super luxo, com variedades de produtos para todos os clientes, independentemente da faixa de renda.

Litoral paulista registra alta de quase 11% na venda de imóveis usados, enquanto na capital houve queda de quase 25%

A venda de imóveis usados aumentou 10,92% no litoral de São Paulo em novembro de 2022 na comparação com o mês anterior, segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Na capital paulista, por sua vez, houve queda de 24,84%.

Ainda de acordo com a pesquisa, as casas e apartamentos mais vendidos no litoral foram aqueles situados em bairros das regiões centrais, correspondendo a cerca de 79,15% dos negócios fechados. Já em relação ao padrão construtivo, 79% dos imóveis vendidos no litoral se enquadram na categoria média, 11% no standard (padrão) e 10% são considerados de luxo.

Uma casa de um dormitório em um bairro central de Mongaguá foi o imóvel mais barato vendido no litoral em novembro, segundo o Creci-SP. O valor pago foi R$ 75 mil, segundo a pesquisa. Já o imóvel mais caro foi vendido por R$ 7 milhões, e é uma casa de seis dormitórios, em um bairro também central de Praia Grande.

Retorno do aluguel comercial supera o segmento residencial em 2022

Proprietários de imóveis comerciais tiveram um retorno maior com aluguel em 2022 do que os donos de imóveis residenciais. Segundo dados do Índice FipeZAP+, o retorno médio com o aluguel de empreendimentos comerciais foi de 5,87%, enquanto a rentabilidade projetada para a locação de imóveis residenciais foi de 5,14% no ano. 

Com isso, os aluguéis comerciais deram aos proprietários retornos ligeiramente acima da inflação oficial do país, o IPCA, que encerrou o ano em 5,79%. Já os aluguéis residenciais renderam abaixo da inflação. 

Ambas as modalidades, porém, perderam para os rendimentos de investimentos atrelados à taxa Selic ou ao CDI, como é o caso do Tesouro Selic e de CDBs. A taxa básica de juros encerrou o ano a 13,75%.   

Considerando todas as 10 cidades monitoradas pelo índice, a cidade de São Paulo se destacou com o maior valor médio para locação de salas e conjuntos comerciais (R$ 47,92/m²). No Rio de Janeiro, o preço médio de locação desses imóveis foi de R$ 40,26/m². 

Bairros mais caros de SP registram queda no preço do metro quadrado

O bairro mais caro de São Paulo para comprar um imóvel ainda é o Jardim Europa, segundo o levantamento Especulômetro, da Loft. No entanto, o metro quadrado, que era vendido em média por quase R$ 20 mil, caiu para R$ 16.723, de acordo com a ferramenta. Nos últimos três meses, o bairro acumula uma queda de 21,80%.

O valor médio do metro quadrado de um apartamento por bairro na cidade de São Paulo é de R$ 8.220, segundo a edição de janeiro do Especulômetro, cerca de metade do preço médio do bairro mais caro. 

Segundo lugar na lista das regiões mais caras da capital paulista, Vila Nova Conceição também registrou queda de 15,68% no valor do metro quadrado em três meses, sendo vendido, em média, por R$ 13.980.

É a primeira vez desde o início da medição que o valor do metro quadrado fica abaixo de R$ 15 mil na Vila Nova Conceição, que também possui as taxas de condomínio mais caras de São Paulo. 

Colaboração de Stephanie Tondo

Quer saber mais? Veja o nosso resumo do mercado imobiliário de dezembro, novembro, outubro e setembro de 2022.