Para entender como a cobrança de condomínio pesa no bolso da população, o núcleo de dados Loft Dados mapeou informações de 274 mil apartamentos em 45 bairros de São Paulo com imóveis anunciados em diferentes plataformas imobiliárias. E concluiu que os moradores da capital paulista nessas regiões pagam, em média, R$ 1.011 por mês.
Os bairros de Santana, Vila Mariana e Pinheiros ficaram com valores próximos ao da média da cidade.
- Santana – R$ 950
- Vila Mariana – R$ 1049
- Pinheiros – R$ 1070
Bairros com condomínio mais barato de São Paulo
Dentro da amostra coletada pelo Loft Dados, os bairros com condomínio mais em conta ficam em regiões centrais da cidade:
Bairros com condomínio mais caro de São Paulo
Cinco bairros de classe média alta se destacam por ter as taxas de condomínio mais altas da cidade:
- Higienópolis – R$ 2100
- Vila Nova Conceição – R$ 1628
- Jardim Paulista – R$ 1600
- Itaim Bibi – R$ 1600
- Indianópolis – R$ 1510
Em comum, os bairros com condomínio mais caro têm prédios de alto padrão, com apartamentos grandes.
“Os imóveis estão localizados em áreas nobres da cidade. Significa que há uma demanda por serviços de maior qualidade e, portanto, mais caros”, explica o gerente de dados da Loft, Rodger Campos.
Os moradores concordam.
“O condomínio aqui em Higienópolis é muito caro se for comparar com outros lugares, mas é o preço que você paga por morar num bairro central, com várias opções de lazer, shopping, farmácias, faculdade, hospital… Eu acho que o valor acaba sendo compatível com a qualidade de vida, que aqui é muito boa”, diz o empresário George Costa e Silva, que vive em Higienópolis, na região central da capital paulista, desde criança.
Os edifícios nesses bairros têm, em média, apenas dois apartamentos por andar, mostra levantamento da Loft. Com isso, são menos moradores para dividir as despesas.
“O plano diretor restritivo dessas regiões, que não permite prédios mais altos leva a empreendimentos com menos unidades. São imóveis que não permitem ganho de escala, e isso faz com que não seja possível diluir o custo do condomínio com mais moradores”, observa Campos.
O resultado são valores mais altos para cada condômino.
A pedagoga Stela Bianchini, que mora em Higienópolis há mais de 30 anos, não tem dúvida em apontar o item que mais compromete o orçamento: “O condomínio pesa muito”.
O que influencia no valor do condomínio?
Diferentemente de uma prestação de financiamento imobiliário ou de um aluguel, quem mora em apartamento não tem como se livrar do condomínio. E pior: se não pagar, pode até perder o imóvel.
Por isso, o valor do condomínio é um dos três itens que os compradores de imóvel mais levam em consideração na hora de escolher um apartamento – atrás apenas das características do imóvel e da localização pretendida, indica uma pesquisa da Loft de janeiro de 2022.
Os fatores que podem aumentar o valor do condomínio são:
- Quantidade de unidades – prédios com menos unidades tendem a ter taxas de condomínio mais caras, já que há menos moradores para dividir o custo;
- Conforto oferecido – quanto mais amenidades, maior o custo de manutenção. Por exemplo, condomínios com piscina são mais caros que imóveis similares sem piscina;
- Despesas com funcionários – a folha de pagamento dos empregados de um condomínio, como zeladores, porteiros e faxineiros, também entra na conta;
- Idade do condomínio – imóveis mais velhos tendem a ter maior custo de manutenção;
- Inadimplência – se muitos moradores devem a taxa condominial, a conta acaba pesando para os que pagam em dia.
Por que prédio novo tem condomínio mais barato?
“Apesar de os prédios novos terem mais amenidades, como piscina e academia de ginástica, a tendência é que o custo do condomínio seja menor nos imóveis construídos nas últimas décadas”, afirma Fábio Takahashi, gerente de dados e conteúdo da Loft.
“Os empreendimentos mais novos, apesar de terem despesas para manter essas funcionalidades, tendem a gastar menos que os antigos em manutenção e pessoal”, completa.
O levantamento do Loft Dados quantificou essa queda.
“Segundo as nossas estimativas, para cada três anos a menos de idade do imóvel, o valor do condomínio reduz em aproximadamente 3%”, diz Rodger Campos.
“Para o condomínio com preço médio de R$ 1.011 a redução é de cerca de R$30 por mês, chegando a R$ 364 em um ano”, completa.
“Aqui em Higienópolis os prédios são antigos e têm muita coisa para fazer, muitos prédios estão defasados, e isso pesa bastante”, lembra Betine Glina, que é moradora do bairro e trabalha como síndica profissional.
Soluções para cortar custos do condomínio
Mas é possível diminuir os custos mesmo em prédios mais velhos. É o caso do Edifício Martim Francisco, um dos mais antigos da cidade. Construído em 1917, ele tem apenas 23 apartamentos, alguns com mais de cem metros quadrados.
“Nós fizemos uma restauração no condomínio, corrigindo infiltrações e fazendo adequações elétricas. Trabalhamos com esse objetivo de modernizar, mas mantendo o padrão do edifício, que é antigo, e a gente não pode fazer grandes alterações”, conta Léo Moreira, diretor da Alliance Soluções, empresa que administra o prédio.
Algumas mudanças que ajudaram a enxugar as despesas do condomínio:
- Reforma do terraço – com a troca do piso, a obra acabou com os vazamentos no teto dos apartamentos;
- Lâmpadas inteligentes – sensores de iluminação e de movimento foram instalados nas lâmpadas dos corredores, que antes ficavam acesas o tempo todo;
- Escala de trabalho – com a aposentadoria do zelador, que estava no prédio havia mais de trinta anos, os administradores perceberam que os funcionários do condomínio faziam muitas horas extras. Com a adoção de uma escala de 12 horas trabalhadas por 36 de folga, foi possível diminuir o gasto com folha de pagamento;
- Manutenção preventiva – o elevador alemão, original da época da construção, passou a receber manutenção mensal para evitar grandes consertos.
O prédio também arranjou um “bico”. A fachada e os corredores históricos passaram a ser alugados para a gravação de comerciais e filmes, como Marighella, de 2019. A renda extra vai para o fundo de reserva do condomínio.
“Com essas mudanças simples, conseguimos manter o valor do condomínio congelado desde 2016. Com a inflação desse período, isso significa que a taxa condominial deixou de subir quase 30% nos últimos seis anos”, explica Patrícia Costa, que também administra o prédio e é diretora da Alliance Soluções.
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