O que é Taxa Selic e como ela impacta o mercado imobiliário?

Entender o que é a taxa Selic é fundamental para os cidadãos, já que ela influencia em diversas áreas da vida. Especialmente para quem quer fazer um financiamento imobiliário ou investir, essa taxa é muito relevante.

Entendê-la pode ajudar a encontrar a melhor hora de comprar o seu imóvel, pois você descobrirá se vale a pena esperar mais e qual será o custo total da aquisição. Com isso, você terá um bom planejamento financeiro e poderá comprar o bem no momento adequado.

Quer saber mais sobre a taxa Selic, como ela funciona e quais são seus impactos na economia? Neste artigo, você encontrará as respostas para as suas principais dúvidas. Continue a leitura!

O que é taxa Selic?

Selic é a sigla para Sistema Especial de Liquidação e Custódia, sendo que o Banco Central (Bacen) é o órgão responsável pela sua definição e apuração. Para entender o que ela representa, você já deve ter ouvido em noticiários que a taxa de juros do Brasil aumentou ou baixou em determinado período, não é mesmo?

Quando você ouvir isso, saiba que o noticiário está falando da taxa Selic, que é a taxa básica de juros da economia brasileira. Por ser um índice econômico, dessa forma, ela indica quais são os juros básicos no Brasil.

Com isso, os bancos e outras instituições financeiras podem utilizar a taxa Selic como um parâmetro para seus negócios e definição de seus próprios juros. Inclusive, vale saber que, diariamente, ocorrem inúmeros empréstimos de curtíssimo prazo entre as próprias instituições financeiras.

Geralmente, a taxa Selic é utilizada como base dos juros dessas negociações, dando origem a outro indicador, a taxa DI (também chamada de CDI ou Certificado de Depósito Interbancário). Em geral, o CDI fica um pouco abaixo da Selic.

O que é a Selic Meta e Selic Over?

Se você se aprofundar sobre o assunto, perceberá que há a Selic Meta e a Selic Over. Apesar de haver muitas confusões sobre o assunto, elas são taxas diferentes, que trazem valores e formas de apuração distintas.

Entender essa diferença é importante, tendo em vista que elas não trazem as mesmas informações econômicas para os cidadãos.

Quando você ouve no noticiário a evolução dos juros no Brasil, o jornal está falando da Selic, certo? Para ser mais preciso, nessa situação, há referência à Selic Meta.

Trata-se do índice que você conheceu: a taxa básica de juros do Brasil, que baliza outros pagamentos como financiamentos e empréstimos em instituições financeiras. É sobre ela que você aprenderá mais durante este conteúdo, considerando que ela tem consequências mais presentes na economia.

De qualquer forma, vale a pena entender a Selic Over. Ela é a taxa utilizada nas negociações com lastro em título público com prazo de 1 dia. 

Ou seja, esse indicador verifica qual é a taxa das negociações realizadas entre instituições financeiras, Banco Central e Tesouro Nacional. Contudo, a Selic Over só considera as operações com lastro em títulos públicos.

Assim, ela varia constantemente, conforme as movimentações dos juros praticados nessas negociações. É interessante saber que o termo “over” vem da palavra em inglês overnight, que significa “durante a noite”. Isso acontece porque as negociações entre instituições financeiras ocorrem de um dia para o outro.

Aqui, vale esclarecer que a taxa DI é a média dos juros de operações interbancárias também. Porém, ele é utilizado quando elas estão lastreadas em CDIs.

Como é definida a taxa Selic?

Como a taxa Selic é a base de juros do Brasil, ela deve ser definida por órgãos oficiais, concorda? Afinal, ela terá reflexos em toda a economia brasileira.

Confira, a seguir, as principais informações sobre o assunto:

Comitê responsável

Seguindo essa lógica, a taxa Selic é definida pelo Copom, sigla para Comitê de Política Monetária. Ele é um órgão do Banco Central do Brasil, criado em 1996, com o objetivo principal de estabelecer diretrizes para a política monetária em nosso país.

Conforme o regulamento do Bacen, a competência do Copom é definir a meta da taxa Selic e divulgar o relatório de inflação brasileira.

Reuniões do Copom

O Copom define a taxa de juros brasileira por meio de reuniões que ocorrem a cada 45 dias. Em 2023, por exemplo, foram definidas as datas:

• 31 de janeiro e 1º de fevereiro;
• 21 e 22 de março;
• 2 e 3 de maio;
• 10 e 21 de junho;
• 1º e 2 de agosto;
• 19 e 20 de setembro;
• 31 de outubro e 1º de novembro;
• 12 e 13 de dezembro.

Contudo, essas datas podem mudar anualmente. Após definir o calendário de reuniões, o Bacen divulga o Comunicado do Diretor de Política Monetária até o fim do mês de junho. Vale destacar que esse calendário trata das reuniões do ano seguinte.

Perceba que as reuniões duram dois dias e é interessante saber o que é tratado em cada um deles. Veja:

Primeiro dia de reunião

No primeiro dia, participam o presidente do Banco Central, seus diretores, os membros do Copom e diversos chefes de departamento do Bacen. Nesse dia, os chefes de departamento fazem a apresentação da análise técnica de conjuntura.

Assim, são abordados diversos pontos, como:

• inflação;
• nível de atividade;
• evolução de agregados;
• balanço de pagamentos;
• economia internacional;
• mercado de câmbio;
• reservas;
• expectativas para os indicadores macroeconômicos.

Segundo dia de reunião

No segundo dia de reunião, além dos membros anteriores, o chefe do Depep (Departamento de Estudos e Pesquisas) também participa, mas não tem direito a voto. Aqui, ele faz uma apresentação técnica para avaliar a expectativa da inflação.

Depois disso, os membros do Copom deliberam qual será a taxa Selic para o período, considerando as avaliações realizadas. Para tanto, ocorre uma votação por maioria simples, chegando ao resultado dos juros brasileiros.

Para que serve a taxa Selic?

Até aqui, você aprendeu que a taxa Selic é definida pelo Copom e serve como o patamar básico de juros do Brasil. Mas, na prática, para que ela serve? Confira os principais pontos:

Parâmetro para concessão de crédito

Primeiro, a Selic serve como parâmetro para outras taxas de juros, principalmente as aplicadas pelas instituições financeiras. Logo, ela é um benchmark analisado para empréstimos, financiamentos e outros negócios desse tipo.

Controle da inflação

Contudo, a função mais importante da Selic é o controle da inflação no Brasil. Você sabe o que é esse fenômeno e o que ele tem a ver com a taxa de juros? Entenda a seguir!

O que é inflação?

A inflação se caracteriza pelo aumento generalizado dos preços de produtos e serviços em um país. Vale ressaltar que ela não é uma situação incomum ou que denota crise, mas sim um processo contínuo normal e até mesmo esperado.

Com a inflação aumentando, o dinheiro perde poder de compra com o tempo. Se você tem R$ 100 hoje, por exemplo, conseguirá comprar uma cesta de produtos. No futuro, essa cesta será menor, tendo em vista que os preços de cada item aumentarão.

Para medir o aumento de preços, utilizam-se índices calculados por institutos de pesquisa. No Brasil, o indicador oficial de inflação é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o IPCA.

O ideal é que a inflação de um país seja estável, controlada e em um percentual considerado baixo. Desse modo, é possível traçar expectativas e ter mais segurança no planejamento financeiro, em todas as escalas.

Quando a inflação está muito alta, o dinheiro perde poder de compra rapidamente. Isso traz uma série de problemas, principalmente para a população com menor poder aquisitivo. Como os salários não são ajustados constantemente, o trabalhador consegue comprar cada vez menos produtos e contratar menos serviços.

Já uma inflação negativa — chamada de deflação — também não é bem-vinda por muito tempo, embora pareça benéfica diante da redução de preços. Isso acontece porque, nesse cenário, as empresas podem ser afetadas, pois venderão seus produtos por um preço menor do que o esperado, diminuindo o faturamento do negócio.

Como a taxa Selic controla a inflação?

Sabendo o que é a inflação, vale a pena entender o que a taxa Selic tem a ver com esse fenômeno. A inflação de preços costuma ser causada por um desequilíbrio entre a oferta e a demanda de produtos e serviços em um país.

Esse é um conceito bastante comum em economia e finanças. Se a oferta de um produto é muito grande comparada à demanda por ele, o preço tende a baixar. Por outro lado, quando a oferta é menor do que a procura, ele aumenta.

Portanto, uma maneira de controlar a inflação é oferecer crédito facilitado para a população. O motivo é que os cidadãos terão mais dinheiro e poderão aumentar a demanda por produtos e serviços.

Na prática, o Governo pode fazer isso por meio da diminuição da taxa Selic, que proporciona condições mais favoráveis de crédito. Nesse cenário, a procura fica maior em relação à oferta, reduzindo o aumento de preços de produtos e serviços no mercado. 

Por outro lado, quando a taxa Selic está mais alta, o crédito é desestimulado, pois a população terá que pagar mais juros nos contratos. Isso diminui a procura por produtos e serviços, o que faz os preços reduzirem.

Como a taxa Selic afeta o mercado imobiliário?

Todas as informações que você aprendeu até agora trazem uma conclusão relevante sobre a taxa Selic: ela também afeta o mercado imobiliário.

A taxa básica de juros no Brasil tem um efeito cascata. Apesar de diretamente ela servir para o controle da inflação, indiretamente toda a economia é afetada. Dessa maneira, o mercado imobiliário é impactado pelas alterações da Selic.

A seguir, descubra as principais influências da Selic no mercado imobiliário:

Procura por imóveis

Antes de tudo, há um efeito amplo de oferta de crédito aos cidadãos brasileiros. Se a taxa Selic está baixa, há mais recursos circulando na economia, maior procura por produtos e serviços, além de maior produção de forma geral. Então as pessoas podem ficar mais atentas à compra de imóveis.

Como você já aprendeu, essa demanda maior por imóveis tende a aumentar os preços dos bens. Dessa forma, é possível verificar que em períodos de Selic mais baixa, o preço dos imóveis tende a subir progressivamente devido à maior procura.

Oferta de imóveis

Indiretamente, a taxa Selic também pode influenciar na oferta de imóveis, o que impacta o mercado imobiliário. Quando ela está em baixa, as construtoras e outras empresas de construção civil podem ter menos custos para desenvolver os empreendimentos. 

Isso acontece porque fica mais fácil tomar empréstimos e conseguir linhas de créditos para ter capital. Logo, haverá mais facilidade em construir prédios, casas e para a inauguração de novos loteamentos.

Aqui, a oferta de novos imóveis aumenta, o que pode trazer um equilíbrio em relação à maior demanda que você já conheceu. Perceba que, mesmo com a taxa Selic baixa, não há uma definição certa se os preços podem subir ou não. 

Afinal, apesar de os cidadãos terem mais ofertas de crédito para comprar imóveis, as construtoras também terão mais recursos para a construção, influenciando tanto na oferta quanto na demanda.

Juros do financiamento

Ainda existe uma interferência direta da taxa Selic no mercado imobiliário e você já aprendeu neste conteúdo: o custo dos financiamentos. Os bancos e outras instituições utilizam a taxa Selic como parâmetro para seus próprios juros.

Assim, os juros de financiamentos imobiliários são determinados conforme a taxa Selic definida pelo Copom. Quando a Selic está mais alta, os financiamentos ficam mais caros, então pode haver uma diminuição desses contratos. O inverso também é verdadeiro.

Isso não significa, porém, que essa cobrança das instituições financeiras é sempre igual à Selic. Na prática, elas realizam as operações financeiras considerando essa taxa, mas ainda precisam ter uma compensação financeira positiva. 

Se o banco toma um empréstimo de curtíssimo prazo e paga os juros correspondentes à taxa Selic, ao oferecer um financiamento, ele precisa ganhar mais do que esse percentual, correto? Logo, as cobranças superam a taxa básica de juros.

Inclusive, vale a pena saber que o custo de um financiamento depende de diversos fatores além da taxa Selic. Entre eles estão:

• localização e estado do imóvel;
• capacidade de pagamento do comprador;
• número de parcelas;
• risco de crédito que a instituição financeira assume;
• valor pago como entrada.

Então, apesar de esse ser um fator muito relevante, não é somente a Selic que influencia o mercado imobiliário e os custos nas operações de compra e venda.

Vale a pena fazer um financiamento imobiliário com a Selic em alta?

Como você viu, a taxa Selic não é o único fator que afeta o custo de financiamentos imobiliários. Além disso, também pode haver uma maior oferta de imóveis nesses períodos. Desse modo, mesmo quando a taxa de juros está em alta, pode valer a pena obter essa linha de crédito.

Para isso, você precisa ter um bom planejamento financeiro. Os financiamentos exigem o pagamento de um valor de entrada, quitação de despesas cartorárias e pagamento de parcelas mensais por diversos anos.

Portanto, o primeiro ponto que você deve considerar sobre a viabilidade de fazer um financiamento imobiliário é a sua situação financeira. Atrasar as parcelas acarreta o pagamento de multa contratual e juros de mora.

Dessa maneira, a conta mensal aumenta ainda mais, trazendo mais dificuldade para o pagamento e manutenção do contrato. Ademais, vale ressaltar que os financiamentos contam com a alienação fiduciária.

Funciona assim: o imóvel comprado é quitado pela instituição financeira, que paga o valor correspondente para o vendedor. Durante o financiamento, o imóvel fica em nome do banco, alienado fiduciariamente, como garantia.

Ou seja, durante todo o período de pagamento, o proprietário do imóvel será a instituição financeira. Já o contratante pode utilizá-lo como quiser, inclusive alugando o bem para terceiros.

Contudo, se houver atrasos de parcelas e inadimplência de taxas, a instituição pode tomar o imóvel para si com facilidade. Nesse caso, ela leiloará o bem para cobrir o prejuízo, fazendo com que o comprador precise sair do imóvel.

Dessa forma, o ideal é buscar instituições parceiras de confiança e verificar quais são as condições de financiamento para garantir que você terá capacidade de pagar os valores combinados.  Assim, mesmo com a Selic em alta, você poderá financiar um imóvel com segurança e conforme sua situação financeira.

Com a Selic em alta, é vantajoso investir em imóveis?

Se você quer comprar um imóvel para investir, as considerações podem ser um pouco diferentes. Veja os pontos de atenção antes de investir em imóveis com a Selic em alta:

Objetivos financeiros

A primeira consideração para saber se vale a pena investir em imóveis com a Selic em alta são os seus objetivos financeiros. 

Você deve saber o que quer alcançar com os seus investimentos, quanto deseja ganhar e em quanto tempo espera o retorno. Como o investimento em imóveis exige a utilização de um grande capital, todas essas considerações são fundamentais.

Saiba que seus objetivos financeiros precisam ser concretos, com prazos e valores determinados. Por exemplo: em 10 anos, eu quero ter uma renda passiva suficiente para cobrir os custos de vida, equivalente a R$ 15 mil.

Essa visão clara sobre seus objetivos ajuda a definir estratégias mais eficientes e embasadas, facilitando a sua escolha de investimentos.

Também é essencial que você saiba se os imóveis podem ajudá-lo a alcançar esses objetivos e de que forma isso acontecerá. Logo, você consegue ter uma visão mais ampla de como dar andamento a seu investimento: revender, alugar, construir etc.

Perfil de investidor

Você sabe o que é perfil de investidor? Ele é uma característica pessoal que determina como você lida com os riscos atrelados aos investimentos. 

O perfil de investidor pode ser conservador, moderado ou arrojado, em ordem crescente de tolerância aos riscos. Os conservadores são aqueles com pouca resistência aos riscos, preferindo as alternativas mais seguras, ainda que isso limite os ganhos.

Os moderados já possuem mais resistência aos riscos. Apesar de preferirem investimentos seguros, eles conseguem suportar uma certa insegurança para elevar a expectativa de ganhos.

Por fim, os arrojados possuem alto apetite ao risco. Eles buscam potencializar a relação entre risco e retorno, abrindo mão da segurança para buscar melhores oportunidades de ganhos, ainda que isso possa trazer prejuízo.

Os imóveis são investimentos que não garantem uma rentabilidade, podendo desvalorizar em determinados cenários ou sofrer com a vacância (falta de inquilino). Por isso, investidores muito conservadores podem se sentir mais ansiosos com essa opção, dependendo do seu patrimônio.

Desse modo, eles podem ser mais adequados para perfis moderados ou arrojados, que já possuem uma tolerância maior às oscilações de preço do mercado imobiliário.

No entanto, se você tem um patrimônio maior, mesmo sendo conservador, pode considerar o investimento em imóveis. Se eles representarem apenas uma parte do seu capital, as oscilações de preços não trarão riscos consideráveis.

Diversificação

Por fim, considere a possibilidade de diversificação da carteira de investimentos. A ideia aqui é diversificar os riscos: investir em mercados, setores, ativos e títulos diferentes.

Pode parecer mais arriscado, mas o foco é não ficar refém de apenas um mercado. Imagine que você investiu somente em imóveis residenciais e por conta de um fato econômico, esse setor está se desvalorizando.

Aqui, todo o seu patrimônio investido se desvaloriza, pois não há diversificação de riscos. Por outro lado, considere que você ainda foca em imóveis, mas foca em opções de diferentes setores (residencial, comercial, galpões etc.) e ainda conta com outros investimentos — como ações, fundos, títulos de renda fixa, etc. Nessa situação, se o mercado imobiliário tiver um movimento de queda, ele afetará apenas uma parte do seu patrimônio. Os outros investimentos podem manter-se estáveis ou mesmo se valorizar, trazendo mais segurança para seu capital.

Portanto, você pode pensar nos imóveis como uma forma de diversificação ou como foco da sua carteira, dependendo de seus objetivos. Além disso, como a venda de um imóvel pode demandar mais tempo, os outros investimentos podem proporcionar maior liquidez para o seu capital.

Como acompanhar a Selic?

Para saber como está a Selic, é preciso ficar atento às notícias do Banco Central. Como você já viu como funciona o calendário de reuniões do Copom, basta acessar o site do Bacen para encontrar essa informação.

Após as reuniões, a imprensa divulga qual foi a decisão para a taxa básica de juros, valendo para os próximos 45 dias.

Ainda, é possível conferir as estimativas para a evolução da Selic no futuro. Para tanto, você pode conferir o Boletim Focus. Ele é um relatório elaborado pelo Banco Central e divulgado toda segunda-feira, trazendo as projeções para os índices de preços e outras informações relevantes.

Pronto! Agora você já sabe o que é a taxa Selic e como ela impacta o mercado imobiliário. Como você viu, ela traz reflexos para toda a economia brasileira, sendo que seus imóveis e decisões de compra também podem ser afetados.