Entenda como transferir financiamento de imóvel

O financiamento imobiliário certamente é um compromisso que precisa ser muito bem calculado antes de ser assumido. Mas como muitas outras coisas na vida, ele também não é definitivo. Existem formas de transferir seu financiamento imobiliário para outro banco, que ofereça taxas mais vantajosas. Ou então para outra pessoa – o que normalmente acontece quando você vende o imóvel. Também é possível mudar de imóvel financiado. 

É possível transferir o financiamento imobiliário para outro banco? 

Existe uma forma de transferir o financiamento imobiliário para outro banco: ela chama-se portabilidade bancária. Na prática, você transfere a dívida para outra instituição credora em troca de melhores taxas de juros e condições. É uma forma conhecida de baratear seu financiamento e aproveitar as baixas taxas de juros praticadas atualmente.

Digamos que você tenha financiado um imóvel em 2016, com a Caixa Econômica Federal. Naquela época, os juros estavam em 10,75% ao ano.

Hoje, um financiamento no mesmo banco pode ser feito com juros a partir de 6,25% ao ano, mais a TR (Taxa Referencial, atualmente zerada). Ao tentar transferir seu financiamento imobiliário da Caixa para outro banco, a instituição pode atualizar as condições aplicadas ao seu contrato. Com isso, você reduz os juros da operação.

Como transferir o financiamento imobiliário para outro banco?

Para transferir financiamento imobiliário para outro banco, comece pedindo ao seu banco atual a documentação relativa à operação: cópia do contrato, saldo devedor atual e data do último vencimento da operação. 

Feito isso, você pode procurar um banco que seja confiável e que ofereça melhores condições de pagamento para seu financiamento. Leve em conta não só a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET) da operação. Ele inclui outros gastos, como seguros obrigatórios e taxas administrativas. 

A portabilidade vai causar também alguns gastos pontuais com a transferência da dívida. A avaliação do imóvel será refeita a pedido do banco de destino, e o registro da nova operação no Cartório de Registro de Imóveis também tem custos. 

O banco escolhido para receber sua dívida cuidará da portabilidade com o banco original do seu financiamento. O credor original tem cinco dias úteis para fazer uma contraproposta, podendo reduzir os juros para você. Se você aceitar, o processo de portabilidade é interrompido.

Se você ainda quiser mudar, o novo banco credor vai quitar sua dívida junto à instituição de crédito de origem, e você passará a dever dinheiro a esse banco. Essa liquidação é feita por meio de Transferência Eletrônica Disponível (TED), e é isenta de custo.

Como transferir o financiamento imobiliário para o SFH?

Transferir o financiamento imobiliário para o SFH, sigla para Sistema Financeiro de Habitação, é uma das vantagens oferecidas pela portabilidade. Isso porque seu financiamento original pode ter sido feito via SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com condições que não são reguladas pelo governo e nem tem um teto de Custo Efetivo Total (CET) máximo fixado. 

O CET máximo para operações do SFH é de 12% ao ano. E além disso, financiar dentro dos parâmetros do Sistema Financeiro de Habitação traz uma série de vantagens, como o uso do FGTS para amortizar o saldo devedor ou compor parte das parcelas. 

A portabilidade pode ajudar você porque, até pouco tempo, só se enquadram no SFH operações cujo valor do imóvel fosse de até R$ 950 mil. Esse valor subiu para em 2018 para R$ 1,5 milhão por resolução do Conselho Monetário Nacional. 

Portanto, assinando um contrato com um novo banco, você pode se enquadrar no SFH se o valor do imóvel estiver dentro do novo limite.

Como transferir financiamento imobiliário para outra pessoa?

Para transferir um financiamento imobiliário para outra pessoa, é preciso obter o aval do banco credor. É necessário que a pessoa que quer financiar passe por uma análise de crédito do banco. A aprovação levará em conta aspectos como renda mensal, histórico como pagador, eventuais restrições internas do banco e outros.

Uma vez aprovada pelo banco, uma operação de crédito começa do zero para essa pessoa. Ela precisa assinar um contrato de financiamento e pagar as prestações do imóvel para ser oficialmente a proprietária dele. Lembremos que, enquanto o bem não for quitado, está alienado ao banco como garantia da operação.

A transferência de financiamento de imóvel é uma forma informal de falarmos em uma venda financiada de imóvel que ainda não foi quitado. É preciso entender que o saldo devedor da sua operação será quitado com essa compra. A partir daí, o financiamento do imóvel se dá com uma nova operação acordada entre um banco e o comprador do bem. 

“A pessoa que está adquirindo precisa ter as condições enquadradas para a aquisição do financiamento imobiliário”, ressalta Daniela Alves, da equipe especializada em financiamentos imobiliários da Loft. 

Nesse caso, quem compra o imóvel também consegue transferir seu financiamento imobiliário para outro banco, diferente da instituição que até então financiou o bem vendido. Se for assim, o novo banco deve pagar pelo imóvel, quitando as obrigações que o vendedor tinha com o credor original. 

Por outro lado, nem toda venda resulta em transferência de financiamento: é possível que o comprador pague à vista. Neste caso, ocorre a quitação da dívida do vendedor e ele passa a ser o proprietário do bem. O processo de compra é concluído por meio de escritura pública e posterior registro da transação no Cartório de Imóveis, sem passar por bancos. 

É possível transferir financiamento imobiliário para outro imóvel?

É possível sim transferir financiamento imobiliário para outro imóvel: de certa forma, fazemos isso quando vendemos um imóvel financiado para, em seguida, financiar uma casa nova. Não é possível efetuar uma “transferência” do financiamento do imóvel para outro sem que ocorra uma venda ou permuta (troca de imóveis). 

A venda de imóveis financiados é muito mais comum que a permuta, que pode ser bastante complicada para propriedades ainda não quitadas. Ao vender o imóvel financiado, você precisa consultar o banco credor e pedir a emissão de um boleto para quitar sua dívida. 

Autorizada a venda, o saldo devedor que ainda está em aberto será quitado, e o resto do dinheiro obtido fica com o vendedor. Com esse dinheiro, o vendedor pode dar entrada em outro imóvel, talvez melhor e mais caro, e financiar a parte da quantia que não tem em mãos. 

Não há limite para o número de financiamentos que uma pessoa pode fazer ao longo da vida. No entanto, essa pessoa precisa passar por uma análise de crédito, e o imóvel também será avaliado. Estabelecidas as condições da operação, um novo contrato de financiamento é assinado. 

Ação de contestação para transferir financiamento imobiliário: cuidado com contratos de gaveta 

Uma venda de imóvel pode resultar em uma ação judicial de contestação, gerada por acordo informal para transferir o financiamento imobiliário. Isso geralmente se dá porque  a operação foi concretizada por um contrato de gaveta. 

Trata-se de um contrato de compra e venda assinado entre as duas partes que ignora o banco credor. Consequentemente, a transação também não é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

Contratos assim, e operações não autorizadas pelo banco credor, têm grande risco de gerar enorme dor de cabeça para as partes envolvidas. Com uma busca rápida em portais jurídicos, é possível encontrar vários casos nos quais uma das partes saiu frustrada e precisou apelar para a Justiça – muitas vezes em vão. 

São compradores que não conseguiram ter imóveis transferidos para seus nomes após pagarem todas as parcelas “em nome” dos vendedores. Ou então vendedores que ficaram negativados e com restrições porque os compradores não pagaram as parcelas por eles como estava “previsto” nos contratos particulares. 

Por isso, se quiser vender seu imóvel financiado, não faça contratos de gaveta. Consulte o banco credor e só prossiga com transações que tenham a sua autorização, seguindo todos os trâmites burocráticos cabíveis. No vídeo abaixo, da Revista Exame, o consultor em crédito imobiliário Marcelo Prata menciona os riscos de um contrato de gaveta para venda de imóvel financiado.

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É muito comum ter dúvidas sobre o que pode ou não pode ser feito durante um financiamento imobiliário. A solução para contrair crédito com tranquilidade e sem a hesitação causada por tantas incertezas é financiar com a Loft. 

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Para financiar com a Loft, o passo a passo é o seguinte:

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