Especulômetro SP - Valorização de imóveis em Janeiro

O valor médio do metro quadrado de um apartamento na cidade de São Paulo é de R$8.220, segundo a edição de janeiro do Especulômetro, uma alta de 0,62% na comparação com o mês anterior.

A ferramenta do Loft Dados – núcleo de disseminação de informações da startup Loft – analisa o valor de todas as transações registradas pela Prefeitura de São Paulo via ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O levantamento inclui 57 regiões da cidade e revela o valor do metro quadrado em SP por bairro.

Bairros mais caros de SP

Jardim Europa e Vila Nova Conceição seguem na liderança do ranking de bairros mais caros da cidade, mas o valor do metro quadrado entrou em tendência de queda significativa em ambas as regiões. 

A classificação é dada pelo Especulômetro quando, no acumulado de três meses, a variação é superior a 10%.

Jardim Europa

O bairro mais caro de São Paulo para comprar um imóvel ainda é o Jardim Europa, mas o metro quadrado, que vendido em média por quase R$20 mil, caiu para R$16.723. Nos últimos três meses, o bairro acumula uma queda de 21,80%.   

Vila Nova Conceição

A Vila Nova Conceição se mantém em segundo lugar na lista dos bairros mais valiosos de São Paulo. O metro quadrado é vendido na região, em média, por R$13.980, com uma queda de 15,68% em três meses.

É a primeira vez desde o início da medição que o valor do metro quadrado fica abaixo de R$15 mil na Vila Nova Conceição, que também possui as taxas de condomínio mais caras de São Paulo. 

Brooklin, Vila Olímpia e Itaim

Na terceira e na quarta posição entre os bairros mais caros, estão, respectivamente Brooklin (R$11.834) e Vila Olímpia (R$11.712), com tendência de estabilidade. 

Já o quinto bairros mais valioso de São Paulo é o Itaim (R$11.114), que, assim como as duas regiões mais caras da cidade, têm tendência de desvalorização, após acumular uma queda de 10,88% no acumulado de três meses. 

O Especulômetro de janeiro leva em consideração dados referentes aos meses de agosto, setembro e outubro de 2022. 

Bairros mais baratos de SP

No outro extremo da tabela, entre os 57 bairros analisados pelo Especulômetro, aparecem três regiões em que o valor do metro quadrado é pouco mais de R$5 mil: Cangaíba (R$5.038), Sacomã (R$5.040) e São Lucas (R$5.053).

Valor médio do m² por bairro

Jardim Europa: R$16.723 

Vila Nova Conceição: R$13.980 

Brooklin: R$11.834 

Vila Olímpia: R$ 11.713 

Itaim Bibi: R$11.114 

Jardim América: R$11.092 

Moema Pássaros: R$10.779 

Jardim Paulistano: R$10.552 

Moema Índios: R$10.462 

Jardim Paulista: R$10.367 

Pinheiros: R$10.280 

Vila Madalena: R$9.729 

Alto de Pinheiros: R$9.689 

Santo Amaro: R$9.630 

Lapa: R$9.397 

Aclimação: R$9.285 

Vila Romana: R$9.251 

Vila Leopoldina: R$9.099 

Paraíso: R$8.983 

Campo Belo: R$8.975 

Higienópolis: R$8.854 

Sumaré: R$8.821

Bosque da Saúde: R$8.700 

Alto da Lapa: R$8.598 

Vila Mariana: R$8.522 

Chácara Klabin: R$8.470

Perdizes: R$8.282 

Barra Funda: R$8.258 

Vila Clementino: R$8.189 

Santa Cecília : R$8.117 

Bela Vista: R$8.105 

Saúde : R$7.709 

Campo Grande: R$7.705 

Ipiranga: R$7.678

Bom Retiro: R$ 7.608 

República: R$7.196 

Mooca: R$ 7.151 

Freguesia do Ó: R$ 6.919 

Campos Elísios: R$ 6.919 

Água Rasa: R$ 6.753 

Limão: R$ 6.738

Cambuci: R$ 6.632 

Vila Prudente: R$ 6.336 

Tucuruvi: R$ 6.333 

Jabaquara: R$6.096 

Liberdade: R$5.801 

Jardim São Paulo: R$5.677 

Vila Medeiros: R$5.638 

Sapopemba: R$5.549 

Morumbi: R$5.533

Vila Andrade: R$5.500 

Tremembé: R$5.421 

Jardim Marajoara: R$5.410

Jaçanã: R$5.273 

São Lucas: R$5.053

Sacomã:R$5.040 

Cangaíba: R$ 5.038

Além de Jardim Europa, Vila Nova Conceição e Itaim, a edição de janeiro de Especulômetro revelou tendência de alta nos preços dos apartamentos em outros oito bairros de São Paulo, totalizando 11 bairros com elevação considerável no valor do metro quadrado. Já a tendência de desvalorização foi verificada em seis bairros. 

A maior valorização aconteceu no bairro do Limão, na Zona Norte de São Paulo. Nos três meses analisados, houve uma alta no preço do metro quadrado de 53,78%. O perfil dos apartamentos negociados na região no período foi bastante semelhante. Portanto, ainda é necessário entender o que vem causando a alta nos preços.

Maiores valorizações do m²

Limão: 53,78%

Campo Grande: 27,01%

Jabaquara: 20,62%

Sapopemba: 18,33%

Bom Retiro: 15,95%

Já a maior desvalorização da cidade aconteceu nos imóveis da Liberdade. O perfil dos apartamentos negociados foi bastante semelhante nos três meses analisados, com edifícios construídos na década de 1980 e metragem média próxima de 70 metros quadrados. O cenário no bairro é de redução de preços por parte dos vendedores. 

Maiores desvalorizações do m²

Liberdade: -23,15%

Jardim Europa: -21,80%

Vila Nova Conceição: -15,68%

Sumaré: -12,59%

Itaim Bibi: -10,88%

Já a maior desvalorização da cidade aconteceu nos imóveis da Liberdade. O perfil dos apartamentos negociados foi bastante semelhante nos três meses analisados, com edifícios construídos na década de 1980 e metragem média próxima de 70 metros quadrados. O cenário no bairro é de redução de preços por parte dos vendedores.

Bairros com alta especulação

O Especulômetro revela também quais bairros têm mais especulação na compra e venda de apartamentos. O indicador analisa os anúncios publicados em plataformas imobiliárias e compara com apartamentos semelhantes transacionados na mesma região. Os valores das transações e anúncios consideram os meses de agosto, setembro e outubro de 2022. 

A edição atual registrou a terceira alta seguida na diferença média entre os valores anunciados e os efetivamente praticados na cidade. As vendas de apartamentos aconteceram com um desconto médio de 17,32% na capital. Três meses atrás, essa diferença era de 17% e, em junho do ano passado, de 16,61%. 

Em 49 dos 57 bairros analisados, os valores de anúncio superaram os de venda em mais de 10%. A Bela Vista ainda é o bairro com a maior especulação. A diferença entre os preços de anúncio e os efetivamente praticados no bairro é de 30,68% em média. Na sequência, aparecem Jardim São Paulo (30,09%) e Jardim Paulistano (28,96%).

O Especulômetro de janeiro revelou que o bairro da Liberdade passou da vigésima para a quarta posição no ranking de especulação imobiliária em São Paulo. A diferença entre o valor transacionado e o de anúncios foi de 28,34% na região. O resultado se deve ao fato de a queda acentuada no valor do metro quadrado na Liberdade não ter sido acompanhada pelos vendedores na hora de fazer o anúncio. 

Além da Liberdade, outros dois bairros apresentaram uma elevação significativa no indicador de especulação: Jardim São Paulo e Bosque da Saúde. 

Apesar da tendência média da cidade ser de aumento da especulação, quatro bairros tiveram redução significativa da diferença entre o valor transacionado e o anunciado (Campo Grande, Jaçanã, Limão e Vila Mariana) no acumulado de três meses.

Bairros com baixa especulação

Duas regiões da cidade se destacam por terem preços médios de transação muito próximos do que é pedido em anúncios. Em Cangaíba o desconto médio na comparação com os valores anunciados foi de 2,30%. Já o Jardim Europa voltou a registrar um valor transacionado superior ao de anúncios, em 0,76%.

Diferença média entre os valores anunciados e transacionados

Bela Vista: 30,68%

Jardim São Paulo: 30,09%

Jardim Paulistano: 28,96%

Liberdade: 28,34%

Vila Clementino: 28,20%

Barra Funda: 27,55%

República: 27,19%

Paraíso: 25,75%

Vila Andrade: 25,55%

Jardim Paulista: 23,80%

Chácara Klabin: 23,07%

Higienópolis: 21,75%

Moema Pássaros: 21,29%

Campo Grande: 21,22%

Vila Olímpia: 20,80%

Alto de Pinheiros: 20,78%

Itaim Bibi: 20,59%

Vila Madalena: 20,51%

Lapa: 20,19%

Moema Índios: 19,93%

Jardim América: 19,83%

Morumbi: 19,37%

Santa Cecília: 19,22%

Campos Elísios: 19,13%

Vila Nova Conceição: 18,70%

Jardim Marajoara: 18,45%

Brooklin: 18,17%

Jaçanã: 18,13%

Perdizes: 17,87%

Pinheiros: 17,58%

Sacomã: 17,32%

Bom Retiro: 16,94%

Campo Belo: 16,13%

Sapopemba: 16,04%

Tremembé: 15,93%

Vila Mariana: 15,69%

Bosque da Saúde: 14,87%

Vila Romana: 14,66%

Saúde: 14,51%

Alto da Lapa: 14,42%

Santo Amaro: 14,33%

Sumaré: 13,33%

Jabaquara: 13,17%

Tucuruvi: 12,73%

Vila Leopoldina: 11,57%

Vila Prudente: 11,45%

São Lucas: 11,16%

Água Rasa: 10,62%

Mooca: 10,35%

Freguesia do Ó: 9,53%

Ipiranga: 9,47%

Vila Medeiros: 8,94%

Aclimação: 8,19%

Cambuci: 7,77%

Limão: 3,81%

Cangaíba: 2,30%

Jardim Europa: -0,76%

Média: 17,32%

Veja o Especulômetro de Dezembro e Novembro

Metodologia

O Especulômetro de janeiro considera os números acumulados até o mês de outubro deste ano. A ferramenta do Loft Dados, núcleo da startup para disseminação de estudos sobre o mercado imobiliário, analisa 57 bairros de São Paulo. São comparados os anúncios em plataformas digitais com os dados do ITBI (Imposto sobre Transações Imobiliárias).

A utilização da base de dados do ITBI, divulgada pela prefeitura de São Paulo, garante padrão e um alto nível de exatidão para o valor médio do metro quadrado por bairro em São Paulo.

O Especulômetro leva em consideração a localização dos imóveis mesmo no interior do bairro para avaliar os valores dos anúncios. Quanto mais próximo da localização do imóvel transacionado, mais peso têm os imóveis no cálculo para a definição do valor do metro quadrado do bairro anunciado.

Os bairros entram em tendência de baixa ou alta no valor dos imóveis quando há uma variação superior a 10% numa janela temporal de três meses. Já em relação a diferença entre valor anunciado e transacionado, a tendência de alta ou baixa depende de uma variação de 10 pontos percentuais na mesma janela de tempo.

Colaboração João Vito Cinquepalmi