Verticalização de São Paulo: cidade ficou mais alta seguindo o movimento do mercado de trabalho

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Oferta de emprego vem determinando a formação de áreas com predominância de edifícios na cidade. Renda e acesso a crédito imobiliário são outros fatores da verticalização

10 de junho de 2022

Atualizado: 14 de junho de 2022 9 min de leitura
Vista aérea de São Paulo tomada por prédios altos

Amplamente horizontal no início dos anos 2000, a cidade de São Paulo viveu uma virada vertical em 20 anos. A construção de apartamentos cresceu 80% no período: saltou de 767 mil unidades, em 2000, para 1,38 milhão, em 2020.

Já as casas cresceram bem modestamente. Em 20 anos, o aumento foi de 11%, passando de 1,23 milhão para 1,37 milhão de unidades.

Os dados são de uma pesquisa do Centro de Estudos da Metrópole, órgão ligado à Fapesp. "Estamos tratando de residências formais, regularizadas, porque nossa base utilizou dados do IPTU. A gente sabe que em áreas mais precárias há um maior número de casas e também um adensamento populacional maior", pondera o cientista social Guilherme Minarelli, doutorando em Ciência Política na FFLCH e um dos responsáveis pela pesquisa.

Neste minidocumentário, especialistas apresentam e discutem os caminhos e motores da verticalização na maior cidade do país: como São Paulo se transformou no que é hoje e os desafios para o futuro

O que é verticalização?

A verticalização é um fenômeno global e está ligada ao processo de urbanização. As cidades crescem verticalmente, construindo prédios em vez de casas, para atender a uma demanda por espaço. Com o aumento populacional nas metrópoles, há necessidade de alocar todo mundo. Os prédios utilizam os terrenos de maneira sobreposta, dispondo moradias em andares, com capacidade para atender mais pessoas do que as casas, também chamadas de habitações horizontais.

Mercado de trabalho é motor para construção de prédios

O processo de verticalização urbana começou no centro, região da praça da Sé. O primeiro "arranha-céu" é hoje a sede Secretaria de Cultura da cidade. O Edifício Sampaio Moreira foi inaugurado em 1924, na rua Líbero Badaró, com 12 andares. Foi considerado o mais alto da metrópole até 1929, quando perdeu o posto para o Edifício Martinelli.

Edifício Martinelli é exemplo da verticalização da cidade de São Paulo, sendo um dos primeiros prédios altos no centro
Edifício Martinelli, na região central de São Paulo: símbolo da verticalização urbana. Foto: Shutterstock

Acompanhando o movimento do mercado de trabalho, as construções foram evoluindo em direção à avenida Paulista e proximidades, desceram pelos Jardins até a margem do rio Pinheiros, onde foi erguido um grande pólo vertical, majoritariamente comercial, na avenida Brigadeiro Faria Lima. O processo de subida de prédios continuou em direção à zona sul, com destaque para as proximidades da avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini.

Desde 2014, o Plano Diretor Estratégico, a legislação que estabelece regras para o desenvolvimento urbano da cidade, incentiva a construção de grandes edifícios nos eixos de transporte público, como estações de metrô e trem e corredores de ônibus. Para os relatores do Plano Diretor, cidades mais compactas usufruem da infraestrutura já oferecida e barram o avanço da urbanização horizontal, preservando as áreas verdes que ainda restam nos limites do município.

Nos últimos cinco anos, a zona sul foi a que mais se verticalizou, segundo um levantamento do Loft Analytics, núcleo de disseminação de estudos da Loft: 9.006 apartamentos foram construídos. Na zona oeste, foram 6.518. No centro, 4.838. Na zona leste, 4.300. E na zona norte, 863 apartamentos.

"As empresas se colocam nesses locais por causa da boa infraestrutura existente. E as famílias, que querem estar próximas do emprego, buscam morar nessas mesmas regiões, gastando menos tempo para chegar ao trabalho, vivendo em áreas com oferta de transportes, serviços e segurança", analisa o economista e gerente de dados da Loft, Rodger Campos.

A demanda e a proximidade do emprego e de bens públicos contribuem para aumentar o preço do terreno nessas regiões. "Quem vai consumir imóveis ali, tem que ter uma renda compatível com o custo da terra e do preço dos apartamentos nessa localidade", pondera o economista.

Paulo Henrique Pereira é porteiro e trabalha na zona oeste, próximo à avenida Brigadeiro Faria Lima. O trajeto até o emprego costuma demorar duas horas. "Um imóvel aqui é fora de realidade pra mim. Eu moro no Jardim Ângela, na zona sul. Tenho que sair muito cedo de casa pra chegar na hora certa, contando com o trânsito e os problemas que sempre vão aparecer pelo caminho", conta Paulo.

Sobre a função social da moradia, a Prefeitura de São Paulo informou que tem instrumentos como o Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC) e o IPTU Progressivo no Tempo (IPTUp). Por meio deles, a Prefeitura busca identificar e induzir imóveis ociosos em áreas centrais para que tenham destinação condizente com a infraestrutura urbana existente.

Renda e acesso a crédito promoveram verticalização de São Paulo

O levantamento do Centro de Estudos da Metrópole também identificou um forte crescimento do número de apartamentos considerados de médio padrão: eram 500 mil, no começo dos anos 2000 e agora são mais de 750 mil unidades. "Passamos de uma predominância de casas de baixo padrão para uma predominância de apartamentos de médio padrão", explica Minarelli. Os apartamentos de alto padrão superam os de baixo padrão, mas a diferença é pequena e ambas as categorias têm pouco menos de 250 mil unidades construídas na cidade.

Para Minarelli, o padrão residencial mudou acompanhando o incremento da renda do paulistano. "Houve uma melhoria da renda das pessoas nas últimas duas décadas, pelo menos até 2016, quando a gente entra num processo de crise econômica mais claro, agravado ainda mais na pandemia", diz.

A urbanista Camila Maleronka, pesquisadora do Instituto Lincoln de Políticas de Solo, adiciona à receita dessa expansão o aumento do acesso ao crédito imobiliário. "Mais crédito na praça, mais gente interessada em comprar apartamento, especialmente a parcela da população que depende de uma proximidade ao trabalho", explica.

Verticalização de São Paulo: a infraestrutura da cidade dá conta?

Quem anda pela cidade, percebe o intenso processo de demolição de casas em bairros tradicionalmente horizontais. Chamou a atenção do contador Antonio Rodrigues a situação da avenida Rebouças, em direção ao rio Pinheiros, e da Vila Beatriz. "Eu passo por esses locais com frequência, eram estritamente residenciais e hoje é um prédio atrás do outro que tá saindo", observa.

Nesse cenário, há uma forte discussão sobre se a infraestrutura de São Paulo dá conta de tanta verticalização. Em vários cantos da cidade, ecoam reclamações sobre trânsito, barulho e interrupção de serviços, como internet e fornecimento de água.

Para Camila Maleronka, as cidades brasileiras, em geral, têm um déficit acumulado de infraestrutura. "São Paulo, especificamente, teve um processo de urbanização muito acelerado. E a gente não foi, como sociedade e poder público, capaz de provar infraestrutura em quantidade e ritmo necessários", avalia Camila.

A verticalização das cidades demanda pensar a construção de edifícios para além dos muros dos condomínios. "A gente sempre tem que pensar em cidade e habitação atreladas. Algumas regiões de São Paulo têm condições de receber esse adensamento construtivo e populacional", afirma o pesquisador Guilherme Minarelli. "Porém, a gente tem áreas vivendo processos de verticalização que não são dotadas de infraestrutura", alerta.

Questionada sobre a capacidade da capital para receber novas edificações , a Prefeitura de São Paulo informou que o Plano Diretor orienta o crescimento nas proximidades dos sistemas de transporte público coletivo e prevê melhorias urbanas em sistema viário, novos corredores de ônibus, infraestrutura cicloviária, qualificação e alargamento de calçadas e novas áreas verdes.

Avenida Paulista: símbolo da virada vertical de São Paulo

O primeiro grande símbolo da verticalização de São Paulo foi a avenida Paulista. Já faz décadas que os casarões antigos deram lugar aos prédios. E apesar do interesse mais recente das incorporadoras pelo entorno do rio Pinheiros e pela zona sul, a Paulista continua sendo objeto de desejo, especialmente de empresários.

O Centro de Estudos da Metrópole identificou que cerca de 1.300 novos imóveis tiveram endereço registrado na avenida Paulista entre os anos 2000 e 2020. Praticamente 100% deles do tipo comercial. Os mais antigos são residenciais, possibilitando o encontro desses dois mundos no mesmo espigão.

Avenida Paulista: ícone da verticalização urbana, ainda é região de desejo para a construção de prédios, especialmente comerciais. Foto: Shutterstock

A empresária Maíra Bovis sempre morou na região. "Antigamente, com os casarões, era só bonito. Agora é bonito e útil. Você pode morar num apartamento pequeno em plena avenida Paulista e estar feliz da vida, pois ao redor tem tudo, mercado, lavanderia, farmácia, transporte", elogia.

Os desafios da verticalização na maior metrópole do país

O desafio para São Paulo é promover a produção de moradias e melhorias habitacionais e urbanas. "As unidades residenciais precárias na cidade são cerca de 27%. E a gente tem um déficit habitacional estimado em meio milhão de residências", afirma o pesquisador Guilherme Minarelli.

Para a urbanista e pesquisadora Camila Maleronka, a verticalização com adensamento populacional é a saída para a crise urbana de habitação, com ganhos importantes em termos de oferta de infraestrutura. "É a tal capacidade de suporte. É muito mais barato ter um cano largo do que ter um cano mais extenso. É mais econômico ter um sistema de metrô que vai e volta cheio do que um que vem cheio de manhã e volta vazio e no final da tarde faz o contrário", explica. "E essa crise não é só nossa, paulistana ou brasileira, outras cidades no mundo precisam enfrentar esse desafio", conclui.

(Colaborou Juliana Maciel)

Coordenadora de vídeo do Portal Loft. Jornalista formada pela Cásper Líbero, trabalhou na Editora Globo e G1 antes de migrar para a televisão. Na TV Globo, onde atuou por 14 anos, fez apuração, produção, gravação e edição de hardnews e conteúdo especial para Jornal da Globo, SPTV, Hora Um e Globo Rural.

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