Em setembro de 2022, foram colocados no mercado em São Paulo 8.225 novos apartamentos. Mas um número chamou ainda mais a atenção: 80% dos apartamentos em São Paulo tinham até 45 metros quadrados. São os chamados apartamentos compactos, que vem predominando os lançamentos nas maiores cidades do país e do mundo.
Nem mesmo o período mais restritivo da pandemia, em que as pessoas passavam todo o tempo dentro de casa, reverteu essa situação. Ao longo de todo o ano de 2022, os pequenos apartamentos representaram entre 71% e 97% dos lançamentos mensais de apartamentos na cidade de São Paulo, segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação). O mercado imobiliário vem se moldando a uma característica crescente nos lares brasileiros: ter um único morador. De acordo com dados do IBGE, mais de 10 milhões de domicílios no Brasil tinham apenas um morador em 2018.
O que é um apartamento compacto?
A principal característica dos pequenos apartamentos, que receberam o nome de compactos, é ter menos de 45 metros quadrados. Mas esse tipo de imóvel que dominou as grandes cidades veio com algumas características que atraíram os moradores de grandes centros urbanos.
São apartamentos pequenos mas modernos. Para aproveitar melhor o espaço, os apartamentos pequenos não possuem quase nenhuma divisória. Muitas vezes apenas o banheiro é separado do restante do imóvel. Principalmente nos apartamentos supercompactos, que têm menos de 30 metros quadrados.
Outra característica desse tipo de imóvel é não ter área de serviço. Em alguns casos, há espaço para uma máquina de lavar roupas no mesmo ambiente da cozinha, mas predomina a existência de lavanderia compartilhada.
Para atrair moradores, a área comum é um dos principais chamarizes para os apartamentos compactos. Os espaços de lazer costumam ter, além da lavanderia, piscinas com raia, rooftop para festas e eventos, espaços de coworking, churrasqueira e academia. Um estudo do Loft Dados mostrou os bairros com mais condomínios com área de lazer em São Paulo.Os pequenos apartamentos são comuns em áreas centrais, próximas a polos econômicos ou com grande acesso a meios de transporte de massa. Os moradores desse tipo de apartamento costumam ser profissionais ou estudantes que vivem sozinhos ou no máximo em casal, muitas vezes recém-casados, e passam a maior parte do tempo fora de casa. Portanto, a estrutura do condomínio e o entorno são os fatores mais importantes de atração de moradores para um apartamento compacto.
Vantagens dos apartamentos compactos
Preço versus localização
Os apartamentos super compactos têm a vantagem de permitir que uma pessoa more em um bairro mais caro por um valor menor. Embora o preço do metro quadrado possa ser até maior do que em apartamentos maiores (ver abaixo), o valor absoluto de um apartamento de 45 metros quadrados ou menos será menor do que apartamentos grandes.
Manutenção
Espaços menores exigem menos limpeza e há menos necessidade de manutenção do imóvel. Portanto, os pequenos apartamentos são ideais para quem não tem tempo para cuidar da casa, como pessoas que precisam viajar muito.
Custo menor
A necessidade de menos cuidado também impacta os custos com o imóvel. Além de as tarefas domésticas cotidianas da casa serem feitas com mais rapidez, os pequenos apartamentos têm menos reparos necessários e as eventuais reformas serão sempre mais econômicas.
Condomínio e IPTU
O custo de morar num condomínio fechado para os apartamentos compactos é predominantemente mais barato também, mesmo com tantas opções de lazer nas áreas comuns. Além de áreas menores sobre as quais se calculam a taxa de condomínio e o imposto, os prédios concentram um número maior de apartamentos para dividir as despesas comuns.
Liquidez
Apartamentos de menor valor têm um público comprador potencial maior, alcançando compradores com menos poder aquisitivo ou com uma renda que permita financiamentos imobiliários menores. Os apartamentos pequenos têm mais saída no mercado imobiliário e, com aluguéis mais baratos, tendem ser ocupados com facilidade. Os compactos são apontados como opções de investimento.
Desvantagens dos apartamentos compactos
Apesar das vantagens descritas em relação aos apartamentos pequenos, é preciso estar atento às necessidades do morador e saber que esse tipo de imóvel atende um público específico. Claramente, pessoas que precisam de espaço por ter muitos pertences, que tenham famílias numerosas, recebam muitas visitas ou exerçam alguma atividade em casa precisam entender se estão dispostas a adaptar seu modo de vida às características do espaço. Por se localizarem em áreas de ocupação mais densa e movimentada, os compactos também costumam estar sujeitos a mais barulho, além de ruas e avenidas de grande fluxo. Muitos, inclusive, optam por fazer isolamento acústico nesses imóveis.
Como organizar apartamento pequeno
Mas com menos de 30 metros quadrados de área, existe um segredo de como organizar apartamento pequeno? Geralmente, a melhor saída é contar com a ajuda de um profissional. Um arquiteto ou designer de interiores vai poder traçar todas as possibilidades da planta do imóvel, para desenhar a melhor combinação de marcenaria planejada.
Na cozinha compacta de apartamento, por exemplo, é importante aproveitar todo o potencial de paredes e teto, com armários e prateleiras feitos sob medida. Claro, sempre tendo em mente os objetos e eletrodomésticos que são indispensáveis para o dia a dia do morador e evitando guardar supérfluos.
A Loft criou um departamento de reformas para atender a todos que pensam em fazer mudanças no apartamento, inclusive para pensar na distribuição de armários e mobiliário. O cliente participa de todas as etapas do projeto, que é feito com ferramentas 3D para que ele possa ver o resultado antes mesmo da reforma começar. Saiba mais sobre a reforma da Loft aqui!
Como mobiliar um apartamento pequeno
Como mencionamos, a melhor forma de mobiliar um apartamento pequeno é projetando os móveis, para que encaixem perfeitamente no espaço disponível. Móveis multifuncionais são bem-vindos nos apartamentos super compactos, a exemplo de uma bancada de home office que emenda com o rack da TV ou de pufes que são baús.
O quarto pequeno também pode receber marcenaria planejada, inclusive mesas de cabeceira. Há modelos de cama-baú no mercado, cuja base pode servir para guardar malas, edredons e outros itens maiores de pouco uso.
Dicas de como colocar plantas em apartamento pequeno
Se tem dúvidas sobre como colocar plantas em apartamento pequeno, saiba que há muitas soluções possíveis para garantir o verde qualquer que seja a metragem disponível. O jardim vertical é uma ótima opção para apartamento compacto e pode ser feito com a instalação de uma treliça de madeira ou de prateleiras estreitas.
Vasos pendentes são outra alternativa, com plantas como samambaia, jiboia e peperômia. Também vale apostar em espécies de plantas aéreas, como as bromélias tillandsias. Elas não precisam ser cultivadas na terra, vivem em estruturas aramadas, por exemplo, e podem ser penduradas na parede ou no teto.
Apartamentos compactos em São Paulo
Um estudo do Loft Dados, núcleo de disseminação de informações sobre o mercado imobiliário da startup, revelou como os menores apartamentos de São Paulo, com até 30 metros quadrados, estão distribuídos pela cidade, as regiões mais caras e mais baratas e onde há a maior demanda por esse tipo de imóvel.
Onde encontrar apartamentos pequenos
A região do centro de São Paulo é que mais concentra apartamentos de até 30 metros quadrados, com 44% do total de imóveis desse tipo existentes em São Paulo. A zona oeste aparece em segundo lugar com 40% e a zona sul tem 16%. O número de apartamentos existentes nas zonas leste e norte é tão pequeno que não impacta na divisão porcentual de compactos na cidade. Os dados fazem parte da base de dados de IPTU da prefeitura de São Paulo.
Além de concentrar a maior parte dos pequenos apartamentos de São Paulo, o centro da cidade é a região com a maior demanda por esse tipo de imóvel. O levantamento revelou que 56% das transações dos apartamentos até 30 m² aconteceram em bairros do centro. A zona oeste, que tem o segundo maior estoque, teve 25% das transações, bem próximo da zona sul, que mesmo tendo um número bastante inferior de imóveis com essas características registrou 19% dos negócios.
O bairro com mais transações de apartamentos compactos em São Paulo foi a República, seguido por Bela Vista. Entre os cinco bairros com mais negócios realizados para esse tipo de imóvel, apenas Perdizes não fica na região central da cidade.
Bairros com mais transações de apartamentos compactos
1 – República
2 – Bela Vista
3 – Campos Elíseos
4 – Perdizes
5 – Sé
Preço de um apartamento pequeno
O estudo revelou também que proporcionalmente o metro quadrado é mais caro em apartamentos de até 30 m². Nesta faixa de tamanho, o valor médio ultrapassa os 12 mil reais. Considerando os imóveis de todas as metragens da cidade, o valor médio do metro quadrado por bairro em São Paulo no mesmo período foi de R$10.323.
O metro quadrado médio mais caro da cidade para apartamentos compactos foi em Higienópolis (R$27.196), mais de R$10 mil mais caro que os demais. Em segundo lugar, aparece a Vila Olímpia (R$16.435) e, em terceiro, o Sacomã (R$15.232).
Bairros com apartamentos compactos mais caros
Higienópolis: R$27.196
Vila Olímpia: R$16.435
Sacomã: R$15.232
Aclimação: R$14.136
Jardim Paulista: R$13.786
A pesquisa analisou dados de agosto de 2019 até agosto de 2022. As fontes de informação foram o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para quantificar as transações, a base do Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU) para o estoque de imóveis da cidade e os anúncios nas principais plataformas imobiliárias para as ofertas de imóveis.
Para que os valores de transações pudessem ser considerados equivalentes ao longo do período, o preço praticado na venda foi deflacionado tendo como base o IPCA acumulado até setembro de 2022.
Menor apartamento de SP
E se o tema são os pequenos apartamentos em São Paulo, surge uma curiosidade: qual é o menor apartamento de São Paulo? Em agosto de 2017, a construtora Vitacon anunciou o lançamento de 72 apartamentos com apenas 10 m². O imóvel é considerado o menor apartamento de São Paulo.
Os responsáveis pelo empreendimento afirmaram que todas as unidades foram vendidas no fim de semana de lançamento. O condomínio fica na Rua das Palmeiras, no bairro de Santa Cecília, e se chama Nova Higienópolis.
Colaboração de João Vito Cinquepalmi
