Valor do metro quadrado em SP por Bairro 2023

O valor médio do metro quadrado de um apartamento na cidade de São Paulo é de R$8.227, segundo a edição de fevereiro do Especulômetro, uma leve alta de 0,08% na comparação com o mês anterior. 

A ferramenta do Loft Dados – núcleo de disseminação de informações da startup Loft – analisa o valor de todas as transações registradas pela Prefeitura de São Paulo via ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O levantamento inclui 57 regiões da cidade e revela o valor do metro quadrado em SP por bairro. 

Bairros mais caros de SP

Com tendência de valorização, a Vila Nova Conceição se tornou o bairro mais caro da cidade depois de ultrapassar o Jardim Europa, revelou o Especulômetro de fevereiro.

A Vila Olímpia registrou nova alta nos preços e já é o terceiro bairro mais valioso de São Paulo. Entre os cinco, primeiros ainda estão o Brooklin, na quarta posição, e o Jardim América, em quinto lugar. O bairro voltou a figurar entre os mais caros no lugar do Itaim Bibi, que caiu para a sexta colocação.

Vila Nova Conceição

Com uma alta acumulada de 10,67% em três meses, o valor médio do metro quadrado de apartamentos na Vila Nova Conceição chegou a R$16.839 e apareceu no topo da lista dos mais caros da cidade. 

As características dos imóveis negociados ao longo do período foram bastante semelhantes. Eram apartamentos do início dos anos 1980 e com pouco mais de 150 metros quadrados. Por outro lado, com o aumento dos preços, houve uma mudança na liquidez dos imóveis. No período analisado, de setembro a novembro de 2022, houve uma redução de 42% no número de imóveis vendidos. O bairro da Vila Nova Conceição também possui as taxas de condomínio mais caras de São Paulo. 

Jardim Europa

O Jardim Europa (R$16.298) perdeu a primeira posição no ranking de bairros com os apartamentos mais valiosos da cidade depois de registrar uma queda de 31,80% no valor médio do metro quadrado, de acordo com a edição atual do Especulômetro. 

Assim como na Vila Nova Conceição, os apartamentos negociados no período analisado mantiveram características semelhantes. Eram de meados dos anos 1970 e com mais de 150 metros quadrados. Mas a redução no preço veio com um aumento de 47% no número de negócios fechados no período.

Vila Olímpia

Pelo terceiro mês consecutivo, a Vila Olímpia (R$12.667) ganha posições entre os bairros mais caros da capital paulista. Os apartamentos da região acumularam uma valorização de 15,56% no período e já ocupam a terceira posição no ranking. 

Há três meses, o bairro não estava nem na lista dos cinco mais valiosos da cidade.

Brooklin

Com preços estáveis, o Brooklin (R$11.603) se mantém entre os cinco bairros mais caros da cidade há várias edições, variando entre o terceiro e quarto lugar. 

O Especulômetro de fevereiro leva em consideração dados referentes aos meses de setembro, outubro e novembro de 2022.

Bairros mais baratos de SP

No outro extremo da tabela, entre os 57 bairros analisados pelo Especulômetro, aparecem três regiões em que o valor do metro quadrado é pouco maior do que R$5 mil. O Sacomã (R$5.046) é o último da lista. Na sequência, em ordem crescente, aparecem São Lucas (R$5.084), Tremembé (R$5.126), Cangaíba (R$5.217) e Jaçanã (R$5.273)

Valor médio do m² por bairro

Vila Nova Conceição: R$16.839

Jardim Europa: R$16.298

Vila Olímpia: R$12.667

Brooklin: R$11.603

Jardim América: R$11.187

Itaim Bibi: R$ 11.138

Moema Pássaros: R$10.811

Moema Índios: R$10.540

Vila Madalena: R$10.260

Jardim Paulistano: R$10.258

Alto de Pinheiros: R$10.207 

Pinheiros: R$10.024 

Jardim Paulista: R$9.978 

Santo Amaro: R$9.863 

Vila Romana: R$9.319 

Alto da Lapa: R$9.260 

Campo Belo: R$9.151 

Sumaré: R$9.120 

Paraíso: R$8.994 

Aclimação: R$8.933 

Vila Leopoldina: R$8.716 

Higienópolis: R$8.581 

Lapa: R$8.555 

Bosque da Saúde: R$8.544 

Vila Mariana: R$8.504 

Chácara Klabin: R$8.481 

Perdizes: R$8.430 

Vila Clementino: R$8.189 

Bela Vista: R$8.152 

Santa Cecília: R$7.944 

Saúde: R$7.709 

Ipiranga: R$7.635 

Campo Grande: R$7.615 

Barra Funda: R$7.596 

República: R$7.255 

Freguesia do Ó: R$6.982 

Campos Elísios: R$6.859 

Liberdade: R$6.828 

Bom Retiro: R$6.760 

Limão: R$6.579 

Vila Prudente: R$6.526 

Mooca: R$6.491 

Cambuci: R$6.423 

Água Rasa: R$6.199 

Tucuruvi: R$6.198 

Jardim São Paulo: R$5.763 

Jardim Marajoara: R$5.674 

Vila Andrade: R$5.544 

Vila Medeiros: R$5.544 

Jabaquara: R$5.542 

Sapopemba: R$5.449 

Morumbi: R$5.445 

Jaçanã: R$5.273 

Cangaíba: R$5.217 

Tremembé: R$5.126 

São Lucas: R$5.084 

Sacomã: R$5.046

O Especulômetro de fevereiro registrou tendência de alta no preço dos imóveis em sete bairros da capital paulista. Já a tendência de desvalorização foi observada em cinco bairros da cidade. 

A maior valorização de apartamentos em São Paulo foi observada no Campo Grande, na Zona Sul de São Paulo. No acumulado de três meses, os preços subiram 32,91%. O bairro, que ocupava a posição de número 47 entre as 57 regiões pesquisadas, está agora na 33ª colocação. Outro destaque foi Sapopemba, que valorizou 18,50% no período. Três meses antes, o bairro era o mais barato da pesquisa. Na edição atual, há outros seis bairros com metro quadrado menos valorizado.

Maiores valorizações do m²

Campo Grande: 32,91%

Sapopemba: 18,50%

Vila Olímpia: 15,56%

Jardim São Paulo: 14,96%

Santo Amaro: 14,08%

Além da queda de 31,80% no Jardim Europa, a maior desvalorização na cidade dos últimos três meses, outros recuos significativos nos preços foram registrados na Barra Funda (-15,06%) e no Bosque da Saúde (-14,14%). 

No caso da Barra Funda, as características dos imóveis negociados permaneceram semelhantes ao longo do período, o que indica que houve uma acomodação de preços no mercado. 

Já em relação ao Bosque da Saúde, houve uma mudança na idade média dos imóveis negociados. Na edição atual do Especulômetro, a data média de construção dos prédios com apartamentos vendidos no Bosque da Saúde era de 1991. Três meses antes, os edifícios eram de 2001. Apartamentos mais antigos tendem a ser um fator de desvalorização do metro quadrado.

Maiores desvalorizações do m²

Jardim Europa: -31,80%

Barra Funda: -15,06%

Bosque da Saúde: -14,14%

Vila Leopoldina: -12,24%

Vila Mariana: -10,70%

O Especulômetro revela também quais bairros têm mais especulação na compra e venda de apartamentos. O indicador analisa os anúncios publicados em plataformas imobiliárias e compara com apartamentos semelhantes transacionados na mesma região. Assim como as transações, os valores dos anúncios considerados são os dos meses de setembro, outubro e novembro de 2022. 

A edição de fevereiro revelou que os proprietários têm precisado aumentar o desconto em relação ao anúncio para realizar a venda dos apartamentos em São Paulo. A diferença média entre os valores anunciados e os efetivamente praticados na cidade está em 17,39%. Em junho do ano passado, o desconto médio era de 16,61%. 

Dos 57 bairros analisados pelo Especulômetro, 50 têm um desconto médio superior a 10% na comparação dos anúncios com os valores efetivamente praticados no mercado no mesmo período.

Bairros com alta especulação

A Barra Funda é o bairro com a maior especulação. A diferença entre os valores pedidos em anúncios e os transacionados supera os 30%. A distância aumentou 12,81 pontos percentuais em três meses. O bairro é uma das três regiões que viu a especulação aumentar consideravelmente. 

A diferença entre preço de anúncio e o transacionado também deu um salto no Jardim Marajoara (21,88%), com alta de 11,15 pontos percentuais, e no Bosque da Saúde (19,89%), alta de 14,70 pontos percentuais.

Bairros com baixa especulação

Dois dos 57 bairros analisados registraram quedas significativas na especulação. A maior mudança aconteceu no Campo Grande. O desconto entre o valor de anúncio e o praticado caiu 34,10 pontos percentuais, para 9,26%.

Já no Limão houve uma queda de 14,12 pontos percentuais em três meses. O bairro tem a menor diferença entre preços de anúncio e praticados. O desconto médio é de apenas 0,53%.

Diferença média entre os valores anunciados e transacionados

Barra Funda: 33,10%

Vila Clementino: 29,17%

Paraíso: 28,12%

Jardim Paulistano: 28,10%

Vila Andrade: 25,35%

Bela Vista: 25,30%

República: 25,03%

Higienópolis: 24,01%

Jardim São Paulo: 23,50%

Liberdade: 23,17%

Jardim Paulista: 22,85%

Bom Retiro: 22,63%

Chácara Klabin: 21,95%

Jardim Marajoara: 21,88%

Vila Madalena: 21,62%

Moema Pássaros: 21,54%

Alto de Pinheiros: 20,69%

Tremembé: 20,67%

Morumbi: 20,52%

Jardim América: 20,51%

Itaim Bibi: 19,99%

Bosque da Saúde: 19,89%

Lapa: 19,79%

Vila Olímpia: 19,60%

Santa Cecília: 19,22%

Vila Nova Conceição: 19,04%

Perdizes: 18,96%

Jaçanã: 18,52%

Pinheiros: 18,19%

Campos Elísios: 17,95%

Moema Índios: 17,94%

Vila Mariana: 17,24%

Brooklin: 17,03%

Vila Leopoldina: 17,02%

Sacomã: 15,70%

Sumaré: 15,34%

Saúde: 15,31%

Vila Romana: 15,25%

Campo Belo: 15,02%

Alto da Lapa: 13,92%

Mooca: 13,72%

Santo Amaro: 13,51%

Tucuruvi: 12,69%

Aclimação: 11,86%

São Lucas: 11,82%

Cambuci: 11,44%

Vila Prudente: 11,22%

Sapopemba: 10,90%

Vila Medeiros: 10,72%

Jabaquara: 10,55%

Ipiranga: 9,94%

Campo Grande: 9,26%

Freguesia do Ó: 8,53%

Água Rasa: 8,53%

Jardim Europa: 4,44%

Cangaíba: 0,87%

Limão: 0,53%

Média: 17,39%

Veja o Especulômetro de Janeiro, Dezembro e Novembro

Metodologia

O Especulômetro de fevereiro considera os números acumulados até o mês de novembro deste ano. A ferramenta do Loft Dados, núcleo da startup para disseminação de estudos sobre o mercado imobiliário, analisa 57 bairros de São Paulo. São comparados os anúncios em plataformas digitais com os dados do ITBI (Imposto sobre Transações Imobiliárias).

A utilização da base de dados do ITBI, divulgada pela prefeitura de São Paulo, garante padrão e um alto nível de exatidão para o valor médio do metro quadrado por bairro em São Paulo.

O Especulômetro leva em consideração a localização dos imóveis mesmo no interior do bairro para avaliar os valores dos anúncios. Quanto mais próximo da localização do imóvel transacionado, mais peso têm os imóveis no cálculo para a definição do valor do metro quadrado do bairro anunciado.

Os bairros entram em tendência de baixa ou alta no valor dos imóveis quando há uma variação superior a 10% numa janela temporal de três meses. Já em relação a diferença entre valor anunciado e transacionado, a tendência de alta ou baixa depende de uma variação de 10 pontos percentuais na mesma janela de tempo

Colaboração de João Vito Cinquepalmi