Preço do metro quadrado em São Paulo subiu menos do que a inflação

Qual o tamanho do impacto da pandemia no preço do metro quadrado dos apartamentos em São Paulo? O time do núcleo Loft Dados avaliou os dados de imóveis verticais vendidos na cidade entre janeiro de 2019 e dezembro de 2021.

Considerando apenas o valor nominal das transações, ou seja, aquilo que foi registrado na prefeitura, o preço médio do metro quadrado em toda a capital paulista foi de R$ 3.513 em janeiro de 2019 a R$ 3.922 em dezembro de 2021, uma alta de 10,4% – bem abaixo da inflação oficial medida pelo IPCA, que acumulou alta de 19,9% no período.

É possível observar no gráfico que houve uma queda no preço logo nos primeiros meses da pandemia, chegando a uma média de R$ 3.489 em maio de 2020. A retomada foi gradual, batendo num teto de R$4.000 em novembro de 2021.

“A redução de preços neste período pode ser efeito do desaquecimento do mercado imobiliário, que já vinha sendo observado desde o início de 2020. Houve uma queda de aproximadamente cinco mil unidades vendidas, comparando o segundo trimestre de 2019 com o mesmo período de 2020. A questão comportamental do vendedor também pode estar associada, uma vez que em períodos de crise a tomada de decisão pode não ser a ideal. Em outras palavras, o pico da crise pode ter levado os vendedores a fazer descontos maiores para não perder a negociação”, explica o gerente de Dados da Loft, Rodger Campos.

Impacto da inflação no preço do metro quadrado

O impacto da alta dos preços no mercado imobiliário paulistano é mais claro quando tiramos o percentual da inflação dos valores transacionados, ou seja, quando comparamos os dados deflacionados. Essa conta mostra que o valor real do metro quadrado caiu de R$ 4.417 em janeiro de 2019 para R$ 4.140 em dezembro de 2021.

Na prática, foi preciso mais dinheiro para comprar a mesma coisa, com explica Rodger Campos:

“Em períodos inflacionários, o dinheiro tem menos poder de compra. No caso dos preços dos imóveis, ao deflacionar a série de preços e comparar janeiro de 2019 com dezembro de 2021, nota-se que o preço do metro quadrado é menor. O que significa dizer que os imóveis não tiveram valorização real“, afirma.

Preço do metro quadrado nas zonas da cidade

As áreas mais nobres da cidade foram as que sentiram mais o efeito inflacionário.

De acordo com os dados de 2021, o preço médio do metro quadrado na Zona Oeste de São Paulo é o mais alto da cidade. O mais barato é o da Zona Norte, 39,2% menor.

“A inflação não afeta as famílias de diferentes faixas de renda de forma homogênea. As famílias mais ricas sentem relativamente menos o peso do processo inflacionário no orçamento. Outro ponto relevante é que, no período da pandemia, algumas se mudaram para lugares maiores, outras procuraram proteger seu patrimônio em ativos com pouca oscilação – como os imóveis. Esse comportamento de consumo pressiona a demanda local e aumenta os preços, como observado em bairros de alto padrão da Zona Oeste, como Lapa, Pinheiros e Vila Madalena“, conclui Campos.

Metodologia

O núcleo Loft Dados usou dados da prefeitura de São Paulo sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Isso quer dizer que foram consideradas todas as transações imobiliárias de imóveis residenciais verticais – ou seja, de apartamentos – que aconteceram na cidade entre janeiro de 2019 e abril de 2022 em que houve recolhimento de ITBI sobre a área total do imóvel.

Aqui vale lembrar que imóveis comprados na planta ou em fase de construção não pagam ITBI e, portanto, não entraram no levantamento. Imóveis descritos apenas como garagem foram desconsiderados.

A divisão de bairros tem como base o registro no CEP dos imóveis.

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