Como funciona o financiamento de imóvel da Caixa? Saiba tudo sobre o assunto!

Seja para sair do aluguel ou fazer um investimento, ter um imóvel próprio é o desejo de muitas pessoas. No entanto, nem sempre é possível realizá-lo à vista, já que o bem costuma ter um preço mais elevado. Por essa razão, há quem opte por parcelar essa aquisição.

Nesse cenário, é fundamental saber como funciona o financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal (CEF). Assim, é possível analisar se vale a pena aproveitar esse tipo de crédito e se planejar corretamente para a compra, se for o caso. 

Está interessado em adquirir um imóvel? Então continue a leitura deste post para entender como funciona o financiamento pela Caixa e se vale a pena escolher essa alternativa. Confira!

O que é o financiamento imobiliário e como ele funciona?

Um financiamento imobiliário é uma linha de crédito específica para a aquisição de imóveis e terrenos. Dependendo das condições definidas pela instituição, é possível usá-lo para comprar um bem residencial, comercial ou industrial. Dessa maneira, há a chance de pagar o imóvel de forma parcelada.

Em contrapartida, a instituição financeira cobra juros e taxas pelo serviço. Isso significa que o financiamento imobiliário funciona como um tipo de empréstimo, mas com uma finalidade específica para o uso do dinheiro. 

Além disso, o montante é liberado diretamente para o vendedor do imóvel, o que significa que os recursos não passam pela sua conta. Também é importante saber que o bem permanece em nome da instituição até que seja totalmente quitado. 

Essa é a chamada alienação fiduciária e serve como uma garantia do contrato. Porém, você pode utilizar o imóvel financiado para morar ou alugar. Também é possível realizar a venda, transferindo o financiamento ou usando o dinheiro recebido para quitá-lo. 

Em relação ao processo de financiamento, ele costuma ser parecido na maioria das instituições financeiras que oferecem essa solução. Os primeiros passos incluem o envio da documentação e a análise de crédito por parte do banco.

Se você for aprovado, será preciso pagar uma entrada, que corresponde a um percentual do preço de venda do imóvel. O restante do valor do imóvel é dividido em parcelas mensais. Dependendo das condições, o financiamento pode chegar até 420 meses, que corresponde a 35 anos.

Porém, é fundamental ter organização nas finanças. O atraso nos pagamentos das prestações pode fazer com o imóvel seja tomado e leiloado, a fim de quitar o total devido à instituição credora.

Quais são os modelos de financiamento existentes?

Além de conhecer as características gerais desse crédito, vale saber que, no Brasil, existem dois principais modelos de financiamento. O primeiro é o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que tem regras mais flexíveis. 

Já o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem a mediação do Governo Federal, que define as regras para o financiamento. Entre elas, estão os limites de preços dos imóveis, taxa de juros, tipo de propriedade e o custo efetivo total (CET).

Como funciona o financiamento imobiliário oferecido pela Caixa?

Você acabou de aprender o que é um financiamento e como ele funciona, agora é o momento de saber como a modalidade é oferecida pela Caixa. Para começar, vale saber mais sobre a instituição.

A Caixa Econômica Federal é um banco público que conta com autonomia administrativa e patrimônio próprio. Ela é vinculada ao Ministério da Economia brasileiro, sendo responsável pela gestão de diversos projetos no país. Entre essas atividades está o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

A CEF também oferece financiamentos imobiliários destinados à compra de moradia usada ou nova, terreno ou construção. Nesse contexto, ela permite a utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para quitar a entrada ou pagar outros valores. 

Já os recursos utilizados pela instituição podem ter origem em diferentes fontes, como o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou o FGTS.

Ainda, para financiar um imóvel com a CEF é necessário que as parcelas do empréstimo não ultrapassem 30% da renda familiar mensal bruta. Em geral, o valor financiado também não deve ultrapassar 80% do valor do imóvel no caso do Sistema de Amortização Constante (SAC) e 70% no caso da Tabela Price. 

Outro ponto interessante é que o valor máximo do financiamento muda conforme o sistema utilizado. Em 2023, para contratos do Sistema Financeiro de Habitação a quantia era de R$ 1,5 milhão, enquanto para o Sistema Financeiro Imobiliário não havia limite de valor.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário pela Caixa?

Como você viu, existe mais de um tipo de financiamento de imóveis oferecido pela Caixa. Por isso, é importante conhecer as particularidades de cada um.

A seguir, veja os financiamentos disponibilizados pela CEF, considerando a forma como incidirão os custos da operação!

Financiamento atrelado à poupança

No financiamento atrelado à poupança, os juros cobrados dependem do rendimento da caderneta de poupança. Assim, a linha pode apresentar uma taxa fixa somada à rentabilidade desse investimento — por exemplo, 3% ao ano + rendimento da poupança.

Dessa maneira, é fundamental entender como funcionam os rendimentos da poupança. Eles são baseados na taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, e dependem da faixa na qual ela se encontra.

Quando ela é igual ou menor que 8,5% ao ano, a rentabilidade da poupança é de 70% da Selic + Taxa Referencial (TR). No entanto, quando a Selic está acima de 8,5%, o rendimento passa a ser de 0,5% ao mês + TR.

Financiamento atrelado ao IPCA

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é o principal indicador da inflação brasileira. Desse modo, o financiamento atrelado a ele tem juros corrigidos conforme a variação desse índice.

Assim como na modalidade anterior, existe uma taxa fixa. Então o financiamento pode ter uma taxa de juros de 3% ao ano + a variação do IPCA no período, por exemplo.

Financiamento atrelado a TR

A modalidade de financiamento atrelada à TR se baseia em uma taxa que compõe a rentabilidade da poupança e do FGTS. Desde 2018, essa taxa se manteve zerada, o que fazia com que esse tipo de financiamento cobrasse apenas os juros fixos.

No entanto, a TR passou a ter um percentual que varia mensalmente em 2022. Logo, ela voltou a influenciar os juros cobrados nesse tipo de crédito.

Financiamento com taxa de juros pré-fixada

Ao contrário das outras modalidades, o financiamento com taxa pré-fixada não é atrelado a nenhum índice de referência. Em vez disso, ele apresenta apenas uma taxa fixa.

Embora ela proporcione a previsão de pagamento ao longo do tempo, o percentual cobrado pode ser mais elevado que os demais tipos. Em um período de inflação baixa, por exemplo, um financiamento atrelado ao IPCA pode ser mais vantajoso.

O que é o programa Minha Casa, Minha Vida?

Como você viu, um dos programas da Caixa é o Minha Casa, Minha Vida, sendo o mais popular entre os projetos de financiamento imobiliário da instituição. Isso ocorre porque o programa oferece subsídios e tende a cobrar taxas de juros mais baixas, conforme a faixa de renda dos tomadores.

Ele foi criado com o objetivo de facilitar a compra de moradia para pessoas com baixa renda. Em 2023, algumas exigências do programa incluíam:

• não ter imóvel próprio;
• não ter outro financiamento habitacional ou de materiais de construção;
• não ser empregado ou casado com funcionário da CEF;
• não ter sido contemplado com outro benefício habitacional do Governo.

Quais são os requisitos para financiar um imóvel pela CEF?

Ao saber mais sobre o financiamento imobiliário da Caixa, talvez você tenha dúvidas sobre quem pode solicitar essa linha de crédito. Nesse sentido, para contratar um financiamento da CEF, é preciso ter mais de 18 anos, ser naturalizado ou ter visto de residência permanente no Brasil, comprovar renda e não possuir restrições no CPF.

É importante destacar que famílias de baixa renda podem ter acesso a condições especiais por meio de programas habitacionais do Governo Federal, como o Minha Casa, Minha Vida. Ao atender aos requisitos mínimos, a Caixa realiza uma análise de perfil e indica a modalidade de crédito mais adequada para a situação financeira do solicitante.

Quem não pode financiar imóvel pela Caixa?

Além de saber quem pode ter um financiamento imobiliário pela Caixa, você deve entender quais são os critérios que fazem com que uma pessoa não possa obter esse crédito. 

São eles:

• ser menor de idade;
• ter nome negativado nos cadastros de devedores, como o Serasa;
• não ter capacidade civil;
• ser estrangeiro sem visto de permanência no país;
• ter outros financiamentos imobiliários, independentemente do local do imóvel e do percentual de propriedade;
• não ter capacidade de pagamento que permita que a prestação fique dentro dos 30% da renda bruta familiar mensal;
• ter interesse em imóvel comercial ou industrial.

Quais são os custos para financiar um imóvel pela Caixa?

Além das taxas de juros, há outros custos envolvidos no financiamento imobiliário da Caixa. Um deles é o seguro habitacional, que é obrigatório e adicionado às parcelas do financiamento.

Ele cobre as prestações do imóvel em caso de morte ou invalidez do comprador. Além disso, há modalidades com cobertura para danos físicos à propriedade, como incêndio e desabamento.

Outro custo se relaciona às taxas administrativas, como a Taxa de Avaliação do Imóvel e a Taxa de Serviços Administrativos. Algumas delas são cobradas mensalmente pela Caixa e variam com o tipo de financiamento e o valor financiado.

Há também as despesas com o cartório, já que há processos necessários para transferir a propriedade para a instituição e, posteriormente, para o nome do comprador. Esses custos incluem escritura pública e registro do imóvel, variando conforme o estado e o valor do imóvel.

Outros custos envolvidos são os impostos, sendo o principal deles o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Ele é um tributo municipal que incide sobre a transferência da propriedade.

Esse imposto deve ser pago pelo comprador do imóvel no momento da aquisição e seu cálculo se baseia no valor da transação ou no valor venal da propriedade — o que for maior. Ainda, a alíquota cobrada pode variar conforme a cidade e o estado em que o imóvel está localizado.

Por fim, lembre-se de que o comprador deve arcar com os custos de manutenção e conservação do imóvel, como taxas condominiais, contas de água e luz, reparos e reformas.

Quais são as etapas desse processo de financiamento imobiliário?

Agora que você já entendeu detalhes sobre o financiamento imobiliário da Caixa, vale conhecer as etapas desse processo. Por ser uma aquisição de alto valor, todo o procedimento pode levar de 30 a 90 dias para ser concluído.

Na sequência, veja quais são os pontos principais!

Escolha o imóvel para financiar pela Caixa

Para solicitar um financiamento da Caixa, é preciso começar escolhendo o imóvel. Ou seja, não é possível pedir o crédito antes de ter uma propriedade para negociar. Afinal, é preciso entender se o bem aceita um financiamento e se cumpre as condições da instituição.

Inicie a pesquisa de imóveis em um site confiável, como a Loft. Nesse momento, você pode contar com ajuda profissional. Então analise as possíveis casas ou apartamentos que mais se alinham às suas necessidades e de sua família.

Ao fazer essa pesquisa, confira também os fatores que interferem nos preços, como localização e tamanho da propriedade, além do custo médio das propriedades.

Isso o ajudará a ter uma ideia do valor da entrada e do montante que deverá ser financiado. Assim, você saberá se é preciso mudar os seus critérios de busca, por exemplo.

Simule o financiamento

O simulador de financiamento da Caixa permite aos usuários ter um panorama das condições de pagamento de um imóvel financiado. Dessa maneira, ele é uma ferramenta eficiente que apresenta valores próximos aos custos reais de um contrato de financiamento.

Ao utilizar a ferramenta, você consegue visualizar as parcelas, o valor da entrada e as taxas incluídas no custo do imóvel. Para chegar a esses resultados, basta ter uma estimativa do preço da propriedade que você deseja adquirir e a localização.

Separe a documentação para o financiamento pela CEF

Após escolher o imóvel e simular o financiamento, comece a separar os documentos necessários para dar entrada na solicitação do crédito. Se for preciso, você pode se dirigir até uma agência da Caixa para entender qual a documentação exigida conforme a modalidade de financiamento.

Geralmente, os documentos exigidos são:

• Documentos pessoais de identificação, como RG, Carteira Nacional de Habilitação ou carteira do conselho profissional;
• CPF;
• Comprovante de estado civil, como certidão de casamento, divórcio ou união estável;
• Comprovante de endereço;
• Extrato do FGTS;
• Declaração de Imposto de Renda;
• Comprovante de rendimentos.

Vale destacar que os documentos para comprovação de renda podem variar conforme a atividade remunerada exercida. Por exemplo, pessoas que trabalham com carteira assinada podem apresentar os holerites e a carteira de trabalho.

Já os autônomos, microempreendedores individuais e empresários podem ter que demonstrar extratos bancários, pró-labore e outros comprovantes.

Aguarde a análise de crédito e a pré-aprovação

Como você viu, na análise de crédito a instituição verifica a capacidade de pagamento do solicitante. Ela também avalia o histórico financeiro para entender se o cliente é um bom pagador, já que a operação envolve riscos de crédito para a Caixa.

Nessa etapa, a CEF costuma levar pelo menos 5 dias úteis para retornar com uma resposta. Caso a solicitação seja aprovada, serão fornecidos os detalhes da compra, incluindo o prazo de pagamento do financiamento, taxas de juros e o valor de entrada.

Além disso, você será informado sobre a possibilidade de utilizar benefícios de programas habitacionais, como Minha Casa, Minha Vida.

Espere pela avaliação técnica do imóvel

Durante a etapa de análise do imóvel pela Caixa Econômica Federal, uma equipe de profissionais especializados faz uma visita à propriedade. Isso ocorre porque a instituição deve se certificar que o bem escolhido está regularizado e atende aos requisitos para financiamento.

Essa equipe analisa cuidadosamente os documentos do vendedor e verifica se a propriedade atende aos critérios estabelecidos pela Caixa. Esse processo de avaliação pode levar em torno de 15 dias para ser concluído.

Para diminuir os riscos de não ter o financiamento aprovado, vale fazer uma análise minuciosa para garantir que o imóvel esteja regularizado. Desse modo, você evita ter que reiniciar o processo.

Assine o contrato de financiamento

Após todas as etapas concluídas, chega o momento de assinar o contrato de financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal. Nessa fase, tanto o comprador quanto o vendedor do imóvel precisam comparecer à agência da CEF para formalizar a operação.

Em seguida, o valor financiado será liberado para o vendedor, complementando a sua entrada. Ainda, o novo proprietário deverá proceder com o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Pague as prestações em dia

Após assinar o contrato de financiamento da Caixa, é fundamental ter atenção com os pagamentos das parcelas do crédito habitacional. Essas prestações devem ser pagas mensalmente, seguindo os dados definidos no contrato.

Uma opção para facilitar o pagamento é o débito automático em conta, que pode ser solicitado junto ao banco. Também é possível imprimir os boletos pelo site da Caixa ou pelo aplicativo Habitação Caixa.Caso você enfrente dificuldades financeiras, é importante procurar a agência onde o contrato foi fechado para fazer uma renegociação. Dependendo do caso, pode haver a possibilidade de solicitar uma pausa no pagamento do financiamento por alguns meses, a fim de evitar a perda do imóvel.

Faça a gestão do financiamento imobiliário

Se você receber um dinheiro extra durante o período de pagamento do financiamento da Caixa, considere utilizá-lo na amortização das parcelas. Também há como empregar o saldo do FGTS para reduzir o valor das prestações, o saldo devedor ou o prazo do financiamento.

Para isso, basta acessar o site da Caixa ou o aplicativo Habitação Caixa e realizar uma simulação de amortização. Ao amortizar o valor do seu financiamento, você tem chances de valor total dos juros pagos ao longo do prazo do financiamento.

Essa é uma estratégia inteligente e eficaz para diminuir o valor da dívida e reduzir o tempo de pagamento. Porém, é necessário avaliar bem as opções de amortização antes de tomar a decisão. Isso porque em alguns tipos de financiamento pode não ser permitido amortizar o valor devido.

Quais são as vantagens de financiar um imóvel pela Caixa?

Considerando as informações sobre o processo de financiamento pela Caixa e como ele funciona, você pode ter curiosidade em saber as vantagens de financiar um imóvel por essa instituição. Afinal, qual diferencial dela pode tornar vantajoso a tomada de crédito?

De modo geral, as taxas de juros são mais baixas na Caixa do que em outros bancos. Isso pode tornar o financiamento imobiliário mais acessível para clientes que buscam uma opção com custos menores.

A Caixa também pode ser mais flexível com os requisitos para obtenção do financiamento imobiliário, aceitando diferentes tipos de renda, como comprovação de trabalhador informal.

Outra diferença é o prazo de pagamento. A CEF oferece opções de parcelamento mais longas em seus financiamentos imobiliários, podendo chegar até 35 anos. A maioria dos bancos, por outro lado, apresenta prazos de pagamento de até 30 anos. Como períodos mais longos podem reduzir o valor das parcelas, o financiamento pode se tornar mais acessível.

Ademais, a Caixa oferece outros benefícios adicionais para quem adquire um imóvel por meio dela, como seguros e programas de regularização de dívidas. 

Por fim, a instituição tem ampla experiência no mercado de financiamento imobiliário, sendo uma instituição confiável e segura para o cliente que deseja adquirir um imóvel.

Afinal, vale a pena fazer um financiamento imobiliário pela Caixa?

Ao compreender como funciona o financiamento de imóvel pela Caixa, você entendeu as vantagens que ele oferece. Mas, de modo geral, será que vale a pena tomar esse tipo de crédito? A resposta para essa pergunta depende da situação financeira e das necessidades de cada pessoa.

Para alguns indivíduos, o financiamento imobiliário pela CEF pode ser uma ótima opção, já que oferece taxas de juros mais baixas em comparação a outras instituições financeiras. Porém, é válido reforçar que o financiamento imobiliário é um compromisso financeiro de longo prazo e pode comprometer até 30% da renda mensal.

Por isso, é fundamental avaliar bem as condições e os prazos do financiamento, além de considerar as possíveis variações de juros ao longo do tempo.

Também é essencial ter em mente que, além das parcelas do financiamento, existem outros custos envolvidos na compra de um imóvel. Entre eles, estão impostos, taxas cartorárias e de registro, além da própria entrada. Logo, é preciso estar financeiramente preparado para lidar com essas despesas.

Neste post, você descobriu como funciona o financiamento da Caixa e se vale a pena realizar esse tipo de operação. Com essas informações, você pode analisar e decidir se comprar um imóvel financiado é interessante para a sua realidade.

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