Financiamento de casa: conheça diferenças e modalidades

O financiamento imobiliário teve, em 2022, seu segundo melhor desempenho para o mês de setembro desde o início da série histórica, em 2002. A modalidade é uma das principais alternativas para quem quer comprar a casa própria.

Mesmo com queda de 6% no volume de crédito concedido no primeiro semestre de 2022, o montante liberado para comprar um apartamento ou casa nos primeiros 6 meses de 2022 somou R$ 112,8 bilhões – valor acima do total liberado durante todo o ano de 2019, segundo levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para ter acesso a parte desse montante é preciso entender as regras do financiamento imobiliário e entender as diferenças entre as opções tanto de oferta de crédito quanto no bem pretendido – escolher entre comprar uma casa ou apartamento pode fazer diferença no final.

O que é financiamento de casa?

O financiamento imobiliário é um empréstimo oferecido por instituições bancárias para que o cliente possa adquirir uma casa ou apartamento. O valor do financiamento não cobre 100% do custo do imóvel – em geral, o comprador financia 80% do valor da casa. Esse montante, chamado de saldo devedor, é pago de forma parcelada. O valor máximo dessas parcelas é baseado na renda comprovada do interessado e não costuma passar de 30% dela.

No Brasil existem dois principais sistemas de financiamento vigentes: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Existem várias diferenças entre o SFH e o SFI, sendo a principal delas o fato de que, no SFH, as regras são determinadas pelo governo federal. Já no sistema SFI, não há pré-condições e bancos e clientes estão livres para negociar.

Como funciona o financiamento de casa?

Para iniciar a solicitação de um financiamento de casa é preciso disponibilizar suas informações financeiras ao banco para aprovação de crédito. Serão avaliados os documentos que comprovam a renda do interessado, seu histórico de crédito, o imóvel pretendido e quaisquer pendências jurídicas do CPF ou CNPJ do cliente.

É na análise dessas informações que o banco decidirá ou não se a pessoa está apta e tem condições de arcar com os gastos do pagamento do financiamento.

Um passo importante antes de buscar o financiamento da casa própria é entender o quanto você pode dar de entrada pela casa desejada. Em geral, ela deve equivaler a 20% do valor do imóvel. Para entender melhor qual o melhor valor de parcelas e prazos oferecidos, as principais instituições oferecem um simulador de financiamento imobiliário.

O Credihome by Loft também oferece um simulador de crédito imobiliário que ajuda, de maneira simples, o comprador a entender sua situação financeira e encontrar a melhor opção de financiamento para o seu caso.

Diferença entre financiamento de casa x financiamento de apartamento

Os primeiros passos para adquirir um financiamento imobiliário são os mesmos, seja o bem pretendido uma casa ou apartamento. Mesmo a busca pelos diferentes imóveis se mostra bem equilibrada: segundo dados da CAIXA, dos imóveis financiados pelo banco em 2022, 47,57% dizem respeito a financiamento de apartamentos, 48,08% dizem respeito a financiamento de casas, enquanto que 4,34% enquadram-se em outras categorias de imóveis.

É a partir do próximo passo, como fazer a avaliação do imóvel, que as diferenças começam a aparecer. A avaliação ocorre para que o banco tenha garantia do bem em questão e que ele é, de fato, uma boa opção de investimento. Em geral, para a avaliação, o banco envia empresas parceiras para avaliar o imóvel. Esta etapa precisa ser feita após a conclusão da obra, caso seja uma casa em construção.

Segundo Flavio Borges Fortes, Diretor de Crédito da CrediHome by Loft, na inspeção são avaliados itens como o estado de conservação externo e interno do imóvel, com ênfase para a detecção de danos aparentes (infiltrações, fissuras, trincas, etc) que poderão, eventualmente, causar problemas estruturais; medição aproximada “in loco” da área construída e do terreno para verificar eventuais divergências com as que constam na Matrícula e IPTU; proximidade e disponibilidade da infraestrutura pública e de serviços da região onde está localizado o imóvel; fatores depreciativos de valor tais como local sujeito à alagamentos, índices de criminalidade, ausência de pavimentação, dificuldades de acesso, entre outros pontos.

O procedimento de inspeção em si é o mesmo para uma casa ou apartamento. O que se observa na prática, segundo o executivo, é que as casas tendem a apresentar mais problemas de conservação e divergência nos documentos entre a área real x área da matrícula. Por apresentar menos problemas, os apartamentos, em algumas situações, dispensam a vistoria presencial para que se calcule o valor da avaliação.

Isso acontece porque a casa, segundo o diretor da CrediHome, é um imóvel isolado que não está sujeito às regras e normas condominiais, como nos apartamentos, o que pode causar problemas no estado de conservação, área construída e/ou de terreno divergentes da documentação, ocupação irregular e outros problemas que não são encontrados em unidades condominiais.

Por esses motivos, diz Flavio, se recomenda sempre vistorias presenciais nas casas. Ele aponta ainda que imóveis multifamiliares e baixa liquidez também podem causar problemas na hora do financiamento de uma casa usada.

Ao passar pela avaliação, a casa está liberada para receber o valor financiado. O prazo médio para a liberação de um financiamento imobiliário é de cerca de 40 dias, de acordo com a Abecip. Entre as instituições mais buscadas pelos interessados estão CAIXA e Itaú.

Financiamento de casa pela CAIXA

Referência em habitação no Brasil, a CAIXA oferece opções de financiamento imobiliário com prazo de até 35 anos para pagar. Disponibiliza modalidades com dois fatores de correção diferentes: TR e IPCA – a modalidade de financiamento habitacional também é oferecida sem correção, ou seja, com uma Taxa Fixa.

Dependendo do financiamento escolhido, a CAIXA dá ao cliente a chance de optar pela carência para começar a amortizar o seu Saldo Devedor. Durante esse período, ele pagará somente os prêmios de seguro MIP e DFI, além da tarifa de administração do contrato mensal se a contratação ocorrer no SFH. A atualização monetária, os juros e a amortização, suspensas durante a fase de carência, serão incorporadas ao saldo devedor do contrato. A parcela do financiamento pode ser de até 30% da sua renda familiar bruta e é possível utilizar o FGTS como parte do pagamento.

Financiamento de casa pelo Itaú

O banco oferece financiamento de casa com entrada a partir de 10% do valor do imóvel e até 35 anos para pagar. A contratação pode ser feita online e promete retorno em até 1 hora para financiamentos de até R$ 1,5 milhão. Outra facilidade oferecida pelo Itaú é a opção de “pular” até 2 parcelas seguidas do financiamento por ano, podendo ser recontratada a cada 12 meses.

Após registro do contrato, oferece a liberação do crédito em até 3 dias úteis. Entre as principais linhas oferecidas está o crédito imobiliário com taxa fixa a partir de 9,50% ao ano + TR (Taxa Referencial) e o crédito imobiliário juros poupança, com taxa fixa a partir de 3,45% ao ano e parte variável igual ao rendimento da poupança (Taxa total de 9,62% ao ano).

Posso fazer um financiamento de casa se estiver negativado?

Outro problema que pode aparecer para quem pretende adquirir um financiamento de casa é estar com o nome sujo. Segundo o Serasa, cerca de 62,5 milhões de brasileiros estão inadimplentes. Como uma das etapas para adquirir o financiamento é a análise de crédito, é praticamente impossível conseguir um financiamento de casa estando negativado.

Por isso, antes de entrar em contato com a instituição bancária para adquirir o financiamento e comprar sua casa, procure limpar seu nome. Algumas das dicas para conseguir isso são:

– Procurar oportunidades para renegociar os débitos

O Serasa possui a plataforma Limpa Nome, que ajuda o consumidor a quitar as pendências financeiras com descontos que podem chegar a 90%.

– Melhorar seu score

O score é uma nota, de 0 a 1000, que serve para estimar o risco que uma pessoa tem de voltar a ficar inadimplente. Negociando dívidas e saindo da inadimplência, o score pode melhorar e ajudar na hora do financiamento.

– Pesquise em várias instituições financeiras

Bancos diferentes podem ter visões diferentes da sua situação. Pesquisa a que pode oferecer as melhores opções para sua situação financeira.

Financiamento de casa sem entrada

A grande maioria dos financiamentos exige, sim, um valor inicial na hora de adquirir o imóvel – financiando menos do que o preço total do imóvel. Porém, existem algumas opções específicas no mercado que oferecem um financiamento de casa sem a necessidade de entrada. As duas principais são através de financiamentos da CAIXA ou direto com a construtora.

Financiamento sem entrada pela CAIXA

A CAIXA é uma das instituições que oferece financiar 100% do valor do imóvel pretendido. A opção é oferecida aos servidores públicos federais, estaduais ou municipais. Outra forma de escapar da entrada é que o imóvel desejado seja de um empreendimento construído com recursos obtidos junto ao banco ou pelo Programa Casa Verde e Amarela.

Pela CAIXA também é possível financiar uma casa sem entrada por meio do programa Habite Seguro. Lançado em agosto pelo Governo Federal, oferece o crédito sem entrada a profissionais de segurança pública – policiais, bombeiros, agentes penitenciários, peritos e papiloscopistas de todo o Brasil. Além de comprar móveis novos ou usados, os recursos também podem ser usados para a construção de imóvel individual.

Financiamento sem entrada direto com a construtora

Outra opção para não dar entrada na compra da casa é negociar direto com a construtora. Nesse caso, só será possível financiar 100% do valor na aquisição de uma casa ou apartamento ainda na planta. Como a negociação é feita sem intermediários, há chances de conseguir boas condições no pagamento do bem.

Há, ainda, uma terceira opção para quem quer comprar a casa própria, mas não dispõe do valor inicial para o negócio – o consórcio de casa. Uma das principais diferenças de um consórcio e um financiamento imobiliário é a baixa burocracia. Em geral, não é preciso comprovar renda para adquirir uma cota de consórcio. Além disso, a modalidade permite que o cliente escolha o prazo e as condições do crédito e não exige pagamento de entrada.

A desvantagem está no prazo. Como é uma modalidade que contempla os consorciados com o valor pretendido via sorteios mensais, é considerado um investimento de longo prazo, já que pode demorar o tempo total do consórcio para que você obtenha a carta de crédito para comprar a casa – o que pode levar anos.

Financiamento para reforma e financiamento para construção de casa

Para quem quer crédito para reformar a casa ou mesmo construir, existem linhas específicas oferecidas por diferentes bancos. Entre as vantagens estão as taxas de juros mais atrativas que as de, por exemplo, um cartão de crédito tradicional, um prazo maior para pagamento e aprovação de valores altos. Assim como o financiamento imobiliário, o financiamento para construir e reformar também passa pela análise de crédito do cliente antes da concessão.

Financiamento para reforma e construção da CAIXA

A CAIXA é uma das instituições que oferece crédito especial para construção ou reforma da casa, com prazos de pagamento de até 35 anos. O crédito habitacional é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e tem como garantia a alienação fiduciária – onde o imóvel é a própria garantia do empréstimo. Além da linha de Construção em Terreno Próprio, que auxilia na construção para quem já tem o terreno, o banco oferece a modalidade Aquisição de Terreno e Construção, que contempla as duas aquisições.

Financiamento para reforma e construção Bradesco

Já no Bradesco oferece as opções CDC Material de Construção e CDC Reforma de Imóveis, ambos com parcelamento em até 48 meses, 62 dias para pagar a primeira parcela, além de até 70% de financiamento da reforma e parcelas a partir de R$ 20 – na modalidade CDC Reforma de Imóveis. No caso do CDC Material de Construção, para a aprovação do crédito, é preciso apresentar o orçamento dos materiais em uma agência na hora da contratação. O valor mínimo é de R$ 500 e o IOF é financiado e incluso no valor das parcelas.

O que acontece com o financiamento em caso de divórcio?

A exclusão do cônjuge do financiamento imobiliário é uma preocupação para casais que se separam, mas possuem, juntos, o saldo devedor da casa comprada durante a união. É possível, sim, pedir ao banco a exclusão do parceiro do financiamento. Isso pode ser feito após a formalização da partilha do bem em cartório e atualização da matrícula no cartório correspondente.

Mas, na prática, isso não altera a obrigação de ambos junto ao banco. Para que a mudança ocorra, será preciso que o banco aprove a alteração do contrato de financiamento imobiliário para que apenas um dos cônjuges seja o devedor. Para que a instituição aceite, será preciso uma nova avaliação de crédito, dessa vez só da pessoa que deseja manter o financiamento, para saber se ela tem condições de bancar os custos do saldo devedor.

Caso a resposta seja negativa, as opções são manter o financiamento entre os dois ou vender o apartamento, mesmo alienado.

Cuidados durante o período do financiamento da casa

Depois de escolher a melhor opção, não deixe de estar atento a alguns detalhes antes de assinar o contrato de financiamento. Um deles é observar o valor do CET (Custo Efetivo Total), que é o valor final que será pago. Ele é formado por juros + taxas + encargos + tributos + seguros. No final, os juros são apenas uma parte dos custos do financiamento. Por isso, atenção a todos os gastos antes de fechar o acordo.

Com mais de 30 anos de parcelas pela frente, é importante manter as contas em dia para que a aquisição da casa não tenha problemas. Em caso de imprevistos financeiros como perda de emprego, o ideal é sempre se antecipar e evitar ficar inadimplente com o crédito imobiliário.

É possível renegociar a dívida, diminuir as parcelas, usar o FGTS e até mesmo trocar de banco – a chamada “portabilidade”. Algumas instituições, como dissemos acima, também permitem “pausar” o financiamento e dar um respiro para o proprietário se organizar sem perder a tão sonhada casa própria.

Colaboração de Karen Villerva