Saiba como regularizar um terreno que não tem escritura

Você sabe como regularizar um terreno que não tem escritura? Afinal, essa informação é essencial para garantir a segurança jurídica e o pleno direito de propriedade sobre o imóvel.

Isso porque, sem a escritura, o proprietário pode enfrentar diversos problemas, desde dificuldades em vender o terreno até complicações legais.

Por conta disso, preparamos este guia para esclarecer o que significa não ter uma escritura de imóvel, as opções disponíveis para regularização, além de ajudá-lo a tomar as medidas necessárias para assegurar seus direitos. Confira!

O que e como funciona a escritura de imóvel?

A escritura é um documento público, registrado em cartório, que oficializa a transferência de propriedade de um bem imóvel.

Este documento é essencial para comprovar a posse legal e garantir que o proprietário tenha todos os direitos sobre o imóvel, como vender, alugar ou hipotecar.

Sem a escritura, a propriedade não está legalmente registrada no nome do proprietário atual, o que pode gerar inúmeros problemas legais e financeiros.

O que significa não ter uma escritura de imóvel?

Não ter uma escritura de imóvel significa que a propriedade não está formalmente registrada no nome do proprietário atual.

Esse tipo de situação ocorre por diversas razões, como a compra de um terreno sem a devida formalização em cartório, herança sem regularização, ou ocupação de áreas sem documentação legal.

Sendo assim, o proprietário não possui garantia legal sobre o imóvel, o que pode dificultar a venda, a obtenção de financiamento e até mesmo a proteção contra reivindicações de terceiros.

O que fazer com um terreno que não tem escritura?

A primeira etapa é buscar informações no cartório de registro de imóveis para verificar a situação do terreno. Afinal, existem situações onde a escritura não se faz necessária.

No cartório você pode ter acesso aos antigos proprietários do terreno, que podem outorgar a escritura. Caso eles não queiram ou não sejam localizados, você precisará procurar meios jurídicos para a regularização.

O ideal é consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientá-lo sobre os passos necessários. Afinal, você terá que juntar documentação, pagar taxas e, em alguns casos, mover ações judiciais para reconhecimento da propriedade.

Tipos de regularização de terreno sem escritura

A regularização de um terreno sem escritura pode ser realizada por diferentes métodos, dependendo da situação específica do imóvel e das circunstâncias envolvidas. Aqui estão os principais tipos:

Usucapião

O usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel através da posse prolongada, contínua e sem oposição. Este método de regularização pode ser um pouco complicado dado ao fato de que se não houver imóvel construído, fica difícil a comprovação da posse.

De qualquer maneira, existem várias modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos:

• Ordinária: requer posse contínua e pacífica por 10 anos, com justo título e boa-fé;
• Extraordinária: requer posse contínua e pacífica por 15 anos, independentemente de título e boa-fé;
• Especial Urbana: voltada para imóveis urbanos de até 250 metros quadrados, com posse contínua e pacífica por 5 anos, utilizada para moradia própria ou da família;
• Especial Rural: para imóveis rurais de até 50 hectares, com posse contínua e pacífica por 5 anos, desde que o possuidor tenha transformado a área em sua moradia e tenha tornado a terra produtiva.

Compra e venda direta

A compra e venda direta é o processo mais comum de regularização, onde o atual possuidor do terreno negocia diretamente com o vendedor para formalizar a compra do imóvel.

Muitas vezes esta transação resulta no famoso “contrato de gaveta” onde não existe uma escritura que a comprove. Por conta disso, se faz necessária a regularização.

Regularização fundiária

A regularização fundiária é um processo administrativo ou judicial que visa formalizar a posse e o uso do solo em áreas ocupadas irregularmente.

É comumente utilizado em áreas urbanas e pode ser classificado em duas modalidades:

• Regularização Fundiária Urbana (Reurb): dividida em Reurb-S (interesse social), que se destina a populações de baixa renda, e Reurb-E (interesse específico), que abrange áreas ocupadas por pessoas de maior poder aquisitivo;
• Regularização Fundiária Rural: voltada para áreas rurais, regularizando a posse de terras por agricultores familiares e pequenos produtores.

Para fazer esse tipo de regularização, precisa-se realizar um levantamento topográfico da área, a identificação dos ocupantes, a elaboração de um plano de regularização, além da obtenção de aprovação junto às autoridades competentes.

Doação ou herança

A regularização de terrenos recebidos por doação ou herança é necessária quando a transferência de propriedade não foi formalizada devidamente.

No caso da doação, o doador e o donatário devem formalizar a transferência através de uma escritura pública de doação, registrada no cartório de registro de imóveis.

Já no caso de herança, precisa da abertura de inventário, judicial ou extrajudicial, seguido da partilha dos bens. A transferência do imóvel para os herdeiros também precisa de registro em cartório.

Legitimação de posse

A legitimação de posse é um procedimento administrativo que reconhece a posse de um imóvel para fins de regularização fundiária.

Ela é comum em áreas de interesse social, onde converte-se a posse em propriedade, após o cumprimento de requisitos legais, como:

• Identificação e cadastro dos ocupantes pelo poder público;
• Levantamento topográfico para delimitar a área que será regularizada;
• Emissão do título de legitimação de posse, convertendo a posse em propriedade, com posterior registro no cartório de imóveis.

Como regularizar um terreno que não tem escritura?

Para regularizar um terreno sem escritura, siga os passos abaixo:

1. Consulta ao cartório de registro de imóveis: verifique a situação do terreno e obtenha informações sobre a documentação necessária;
2. Contratação de advogado: procure um advogado especializado em direito imobiliário para orientação jurídica;
3. Obtenção de documentos: reúna todos os documentos exigidos, como comprovante de posse, contrato de compra e venda e certidões;
4. Processo judicial ou administrativo: inicie o processo judicial (como usucapião) ou administrativo (como regularização fundiária), conforme orientação do advogado;
5. Registro da escritura: após a regularização, registre a escritura no cartório de registro de imóveis para formalizar a propriedade.

Quanto custa regularizar um terreno que não tem escritura?

O custo para regularizar um terreno sem escritura pode variar consideravelmente, dependendo de diversos fatores, como a localização do imóvel, a complexidade do processo e as taxas cartoriais.

Em geral, os principais custos são compostos pelos seguintes itens:

• Honorários advocatícios;
• Taxas cartoriais do registro da escritura e que podem variar de acordo com o valor do imóvel;
• Em casos de usucapião ou ações judiciais, há custos relacionados ao processo judicial;
• Pode ser necessário produzir laudos técnicos, certidões e eventuais negociações com terceiros, sendo que todos estes documentos têm custo.