Comprar ou alugar: o que vale mais a pena?

Em tempos de instabilidade econômica e taxas de juros nas alturas, quem está à procura de um apartamento encara a dúvida: será que é melhor comprar ou alugar?

A decisão de comprar ou alugar um imóvel é uma das mais importantes que uma pessoa pode tomar na vida. Há vantagens e desvantagens em ambas as opções, e a escolha ideal entre alugar ou comprar um imóvel dependerá das necessidades e circunstâncias de cada indivíduo.

E para te auxiliar nessa decisão tão importante, o Portal Loft conversou com especialistas em finanças e mercado imobiliário para responder essa grande dúvida: afinal, compensa mais alugar ou comprar imóvel?

Sonho da casa própria

A vice-presidente de operações da Loft, Maria Oldham, ressalta um ponto cultural no debate sobre comprar ou alugar: a casa própria é um sonho.

“O brasileiro vê o imóvel como uma segurança, uma reserva de valor. Então a gente fala muito no sonho da casa própria. Isso é algo que está presente na população”, comenta.

A professora de Economia do Insper Juliana Inhasz explica que as gerações mais antigas, como os brasileiros nascidos até a década de 1980, lembram dos períodos de hiperinflação e do confisco da poupança. Por isso, ainda enxergam os imóveis como uma segurança.

“É uma questão, sim, do perfil do consumidor”, avalia. “São gerações que entendem que imóveis são um patrimônio, uma forma de guardar valor”.

Inhasz pondera que embora as gerações mais jovens tenham uma tendência a entender os imóveis como o local para morar, não como um objetivo de vida, “ainda tem uma parte significativa do mercado que tem o sonho da casa própria, quer ter o seu canto.”

O que é mais vantajoso: comprar ou alugar um imóvel?

Antes de decidir por comprar ou alugar uma casa ou apartamento, existem alguns fatores importantes que devem ser levados em consideração. Aqui estão alguns pontos que podem te ajudar a decidir se compensa mais alugar ou comprar imóvel:

Orçamento 

O primeiro passo para se decidir entre alugar ou comprar um imóvel é determinar o quanto você pode gastar. Isso inclui não apenas o preço de compra e de aluguel, mas também os custos relacionados, como seguros, impostos (como o IPTU) e despesas de reformas e manutenção do imóvel.

É importante criar um orçamento realista e ficar dentro dele, pois isso evitará estresse e problemas financeiros no futuro. 

Localização

Outro ponto que deve ser levado em consideração é a localização da casa ou apartamento , que é um dos principais fatores que explicam a valorização de um imóvel. Alguns fatores a serem considerados incluem a distância do imóvel até seu trabalho e também de serviços essenciais como hospitais, escolas, comércio e transporte público. 

Além disso, é importante considerar o bairro em que o imóvel está localizado, incluindo a segurança e qualidade de vida da região.

Tamanho e layout do imóvel

Dois fatores determinantes na hora de colocar no papel se compensa mais alugar ou comprar imóvel é o tamanho do imóvel em metros quadrados e também como os ambientes são distribuídos nessa casa ou apartamento. Isso pode afetar a funcionalidade do espaço e a sua capacidade de armazenamento.

Fora isso, é importante considerar se o imóvel tem o número adequado de quartos e banheiros para atender às suas necessidades, e no caso de comprar ou alugar apartamento ou até mesmo casa que fica dentro de um condomínio, é válido analisar as comodidades do local como piscina, playground, salão de festas entre outros. Uma pesquisa do Loft dados mapeou os bairros em São Paulo com condomínios com mais lazer, fique de olho se esse for um pré-requisito importante para você decidir onde vai morar.

Condição do imóvel

Antes de fechar qualquer negócio, é importante avaliar a condição geral do imóvel. Isso inclui a estrutura, o sistema elétrico e de encanamento, e também a presença de problemas de manutenção pendentes. 

Se possível, contrate um profissional para fazer uma inspeção mais detalhada antes de tomar qualquer decisão, pois isso pode te ajudar a economizar em futuras reformas que você nem mesmo sabia que o imóvel precisava e também preparar o imóvel para uma automação residencial, se esse for o seu desejo. 

Expansão do imóvel

Se você está planejando ficar por um período mais longo no imóvel, é importante considerar as possibilidades de expansão. Isso inclui coisas como adicionar mais quartos ou banheiros, construir uma área gourmet, ou até mesmo construir uma adição ao imóvel.

Isso pode ser especialmente importante se você tiver planos de aumentar a família ou se achar que precisará de mais espaço no futuro por outros motivos. 

Mas afinal, vale a pena comprar um imóvel?

Em momento desafiador, com uma economia instável e inflação em alta, mesmo quem tem dinheiro guardado para comprar um imóvel precisa pesquisar bastante antes de decidir. 

Tudo começa com a negociação, como explica o professor de Finanças Ibmec George Sales: 

“O momento da aquisição é a chave do negócio. Você tem uma boa oportunidade de investimento se comprar a um preço mais barato. Então se está pesquisando um apartamento, procure aqueles com condições de negociação melhores, tente conseguir um desconto. Se você está comprando um imóvel, um apartamento ou uma casa com um valor descontado logo no início, acaba sendo uma vantagem”, orienta.

Uma outra possibilidade de compra é para quem tem muito dinheiro parado no Fundo de Garantia. 

“Hoje, o FGTS tem um retorno muito baixo, cerca de 3% ao ano. É um dinheiro que rende pouco, às vezes perde para a inflação. E para quem ainda não tem nenhum imóvel, o saldo do FGTS pode ser utilizado como entrada. Então, nesse cenário, talvez seja vantajoso adquirir: quando a maior parte está vindo de lá do Fundo de Garantia, que está parado, rendendo muito pouco”, lembra Juliana Inhasz.

Ainda é possível financiar um imóvel?

E para quem não tem o valor total para comprar um imóvel e vai precisar financiar? Em um momento de taxa básica de juros em alta, a preocupação é se essa subida vai se refletir nos financiamentos imobiliários. 

“A taxa Selic é uma referência de curto prazo. E quando a gente pensa nos financiamentos imobiliários, eles têm taxas pensando num horizonte de até 30 anos. Então, ainda vemos as taxas de juros do financiamento imobiliário menores“, explica Maria Oldham.

Lembrando que a alta dos juros só influencia os novos contratos e, uma vez estabelecida, não muda ao longo dos 20 ou 30 anos do financiamento. Mas se depois de assinar o contrato o mutuário encontrar um banco que ofereça juros mais em conta, é possível fazer a portabilidade da dívida.

“Depois de um ano com a subida da taxa de juros relevante em todas as linhas de crédito no Brasil, a gente viu financiamento imobiliário subindo menos que os demais. A taxa de juros do crédito imobiliário deve se estabilizar na faixa entre 9% e 10%, um pouco mais perto dos dois dígitos ao ano”, explica Bruno Gama, CEO da CrediHome by Loft.

“Num cenário de economia desafiadora, fazer um financiamento imobiliário é uma maneira de travar a taxa de juros, então pode ser sim um bom negócio para quem está querendo comprar a casa própria”, completa Gama.

Alugar ou comprar uma casa?

Por outro lado, a taxa básica de juros mais alta impacta diretamente nos investimentos que passam a remunerar melhor os poupadores.

“A taxa de investimento está ficando interessante. A partir do momento em que a taxa Selic não dá sinais de que vai baixar no curto prazo, porque a inflação não está cedendo, é melhor você manter o dinheiro guardado, rendendo, e com a sobra desse dinheiro aplicado pagar o aluguel de um imóvel. Se for pensar em termos puramente de taxas, seria algo mais racional”, diz George Sales.

Para saber se é melhor alugar ou financiar um imóvel, é preciso colocar tudo na ponta do lápis.

Primeiro defina quanto você tem para dar de entrada. Depois faça uma simulação do financiamento com o valor aproximado  em um prazo de 20 ou 30 anos.

Em seguida, veja quanto você paga de aluguel e diminua esse custo do valor da prestação. É essa a diferença que precisa ser guardada todos os meses, junto com o dinheiro da entrada, de preferência em um investimento de baixo risco e que compense as perdas da inflação.

“Eu fiz essa conta. Se eu me comprometer a guardar exatamente a diferença entre o que seria a parcela do meu financiamento e o meu aluguel e deixar esse montante rendendo, consigo pagar o mesmo apartamento em menos tempo”. observa Juliana Inhasz.

“Planeje, pesquise, pesquise de novo para só depois assumir uma dívida de longo prazo. Acho que esse é o recado. Caso contrário, nesse ínterim, deixe o dinheiro aplicado”, aconselha George Sales. 

É preciso lembrar, ainda, que um financiamento imobiliário inicialmente previsto para ser pago em 20 ou 30 anos pode ter seu tempo reduzido com o abatimento do saldo devedor. Aqui, mais uma vez, o FGTS é uma alternativa. O comprador pode voltar a usar o fundo de garantia a cada três anos para abater o montante da dívida. 

Quais os riscos de um contrato de aluguel?

Por outro lado, viver em um imóvel alugado traz uma série de incertezas e usar o financiamento para já começar a viver no seu apartamento traz vantagens.

“A questão entre comprar ou alugar um imóvei vai além dessa questão financeira. Você pode achar o imóvel de que você gostou, talvez o valor do aluguel não coubesse exatamente no seu orçamento, mas conseguiu negociar e reduzir bastante esse valor. Mas isso é para aquele primeiro ano. A partir de um ano, tem reajuste”, lembra Maria Oldham.

Os aluguéis no Brasil são reajustados de acordo com as variações do índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Entre julho de 2021 e junho de 2022, por exemplo, o índice acumulou alta de 10,7%.

É um aumento que impacta os contratos de aluguel que vencem no meio do ano. O Secovi-SP calculou que um aluguel que era de R$2.000 até junho de 2022, por exemplo, pode subir para até R$2.214 em julho. Recentemente, alguns contratos de aluguel começaram a mudar o índice de reajuste para IPCA ou IGPM, dependendo da negociação.

“Uma vez que você se mudou e sua família está estabelecida, se o reajuste vier muito alto, você fica numa posição muito difícil. Ou paga aquele aumento ou tem que buscar outro imóvel”, alerta Oldham.

No caso do financiamento, existe a opção de as parcelas irem reduzindo ao longo do tempo no sistema de amortização sac, o que dá uma boa folga no orçamento, diferentemente do aluguel. 

Imóvel é investimento?

A falta de disciplina para guardar parte do salário todo mês é um entrave para quem pensa em manter o dinheiro investido enquanto paga aluguel. 

“Quando você tem um financiamento, acaba ficando uma pessoa mais regrada porque tem que pagar o imóvel. E aí, consequentemente, você está criando um patrimônio. Então, olha a contrapartida. Se uma pessoa tem dinheiro na mão, acaba gastando o dinheiro com outra coisa. Gastando numa viagem, gastando num carro, e aí o dinheiro está indo para consumo, não necessariamente para um patrimônio. Isso tem que ser pensado também”, diz George Sales. 

Maria Oldham pondera que o investimento em um imóvel não é apenas financeiro:

“Tem um valor emocional a compra de um apartamento. É onde você passa a maior parte do seu tempo, na sua casa. E aí a gente comparar aluguel versus compra é uma mudança muito significativa na sua liberdade. Quando você pensa na compra, pensa em estabilidade: ter sua casa, customizá-la da forma que você quiser e ter a tranquilidade que esse lugar é seu e você não vai a qualquer momento estar sujeito a ter que mudar”, completa a vice-presidente da Loft.

Mas será que investir em um imóvel é uma boa opção? Bruno Gama acredita que sim:

“Essa é uma questão super comum para os clientes. O que eu vejo na história recente do mercado imobiliário é que no Brasil sempre vemos o cenário do imóvel se valorizar. Passamos por crises institucionais, recessão em 2016, turbulência do Covid-19 em 2020 e 2021. E em todos esses momentos o valor dos imóveis subiu.”

Entre junho de 2021 e maio de 2022, o Índice Geral do Mercado Imobiliário (IGMI-R) divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) mostrou que os ativos imobiliários tiveram uma valorização de 16,8%. Nas duas maiores cidades do país, esse ganho foi maior: 18,3% em São Paulo e 19,8% nos imóveis no Rio de Janeiro. 

No mesmo período de 12 meses, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice que mede a inflação oficial do país, foi de 11,7%. Ou seja, o retorno financeiro para quem investe em imóveis superou em cinco pontos percentuais a inflação do país em um ano.

Um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) mostrou que no longo prazo esse ganho se manteve. O levantamento apurou que a rentabilidade dos imóveis no país entre os anos de 2009 e 2019 foi de 15,3%. Nesse intervalo de uma década, a poupança rendeu 4,8%, e o CDB, um dos investimentos de renda fixa mais tradicionais do mercado, valorizou 6,8%. Também é possível investir em imóveis através dos fundos imobiliários.

“É difícil generalizar quando você fala em mercado imobiliário porque existe uma infinidade de fatores que afetam a valorização do imóvel – região, tipo, infraestrutura, o momento, o valor que o cliente final pagou -, mas no Brasil há um processo de valorização imobiliária progressivo. A gente brinca que 100% das pessoas que compram imóvel e acham que pagaram caro revisam essa conta cinco anos depois e falam: ‘Ainda bem que eu comprei naquela época'”, analisa Bruno Gama, da CrediHome by Loft.

Vantagens e desvantagens de alugar um imóvel

Ainda com dúvida se compensa mais alugar ou comprar imóvel? Pois fizemos uma lista das vantagens e desvantagens de alugar um imóvel para que você possa avaliar. 

Vantagens de alugar um imóvel

• Flexibilidade: ao alugar um imóvel, você tem mais flexibilidade para mudar de lugar de acordo com as suas necessidades. Isso pode ser muito útil para quem está iniciando uma carreira, pois muitas vezes ainda não tem certeza sobre onde gostaria de se estabelecer.
• Menor responsabilidade: quando você aluga um imóvel, você não é responsável por reparos e pela manutenção residencial, o que pode ser um fator importante a se considerar. 
• Menor comprometimento financeiro: ao alugar um imóvel, você não precisa se comprometer financeiramente tanto quanto ao comprar um apartamento ou casa.

Desvantagens de alugar um imóvel

• Incerteza: quando você aluga um imóvel você não tem certeza sobre quanto tempo poderá ficar no local, pois o contrato de locação pode ser renovado ou encerrado a qualquer momento. E isso pode significa organizar uma mudança às pressas.
• Custo: embora alugar um imóvel possa ser mais barato do que comprar um, a longo prazo isso pode não ser uma opção tão vantajosa, já que você não estará formando patrimônio.  
• Restrições: pode acontecer que ao alugar um imóvel você precise seguir algumas regras e restrições impostas pelo proprietário ou pelo contrato de locação. Isso pode incluir reformas e até mesmo se é permitido ter animais de estimação e impactar bastante no seu estilo de vida.

Vantagens e desvantagens de comprar um imóvel

Para decidir entre comprar ou alugar apartamento ou uma casa também é preciso conhecer quais as vantagens e desvantagens de comprar um imóvel.

Vantagens de comprar um imóvel

• Valorização: é comum que os imóveis valorizem ao longo do tempo, o que é uma boa escolha de investimento a longo prazo.
• Renda: para quem pretende comprar um imóvel para investir,  então não irá morar nele, a compra pode ajudar a gerar renda através da locação.
• Segurança: ao adquirir um imóvel, você tem a segurança de saber que ele é sua propriedade e que pode fazer mudanças nele como você desejar.
• Economia: pensando em longo prazo, comprar um imóvel pode ser mais barato do que pagar aluguel, especialmente se você conseguir um financiamento com taxas de juros baixas. 

Desvantagens de comprar um imóvel

• Responsabilidade financeira: ter um imóvel implica em compromissos financeiros como seguros, impostos (como o ITBI), reparos. 
• Investimento inicial alto: para comprar um imóvel você terá que fazer um investimento inicial alto, incluindo o valor do imóvel, de taxas de compra e possíveis reformas.
• Dificuldade para venda: muitos podem comprar um imóvel pensando em sua valorização para vendê-lo no futuro, porém, às vezes pode ser difícil vender um imóvel rapidamente, especialmente se estiver em um momento em que o cenário econômico enfrente grandes desafios. . 

Como calcular se compensa mais comprar ou alugar um imóvel?

Há a possibilidade de fazer um cálculo aproximado para você entender se vale mais a pena comprar ou alugar apartamento ou uma casa. Para esse cálculo você deve levar em consideração os valores de aluguel, os valores de compra e também sua situação financeira.

Mas é válido ressaltar que os cálculos são apenas suposições de como a compra ou aluguel podem impactar suas finanças e orçamento, pois há diferentes elementos que podem influenciar esses valores.

Desse modo, avalie os cálculos abaixo como um direcionamento para te auxiliar em uma tomada de decisão entre comprar ou alugar imóvel. 

Ainda não tem o montante para comprar o imóvel?

Se você ainda não possui o dinheiro para fazer a compra do seu imóvel à vista, ainda tem a possibilidade de fazer um financiamento. Nesse caso é interessante fazer uma comparação entre a taxa do aluguel com o CET, Custo Efetivo Total, da compra. 

Para fazer o cálculo você deve levar em consideração o valor total das parcelas mensais do seu financiamento mais o CET, que são as taxas, encargos, seguros e juros que fazem parte do financiamento do imóvel. 

Se no resultado do cálculo o CET for menor que a taxa de aluguel, é válido comprar o imóvel, mas se o CET for maior que o aluguel, nesse caso  se manter no aluguel é uma opção mais interessante. 

Já tem dinheiro suficiente para comprar o imóvel?

Caso você já tenha todo o montante para comprar o imóvel, o mais interessante é fazer o cálculo para entender qual a taxa de retorno, ou seja, o quanto será rentável investir neste imóvel para decidir se vale mais a pena comprar o imóvel ou investir. 

Nesse caso, basta você dividir o valor do aluguel pelo valor total da compra do imóvel, por exemplo: se o aluguel é de 3.000 reais e o valor de venda do imóvel é de 700.000 reais você fará 3.000 / 700.000 = 0,004. 

Assim sendo, a taxa de retorno será de 0,004, logo se você conseguir uma aplicação onde a rentabilidade seja maior de 0,4% ao mês, é válido continuar no aluguel e futuramente refazer o cálculo para comprar o imóvel, caso contrário, é válido investir na compra do apartamento ou da casa. 

E agora, você já consegue entender se para você é melhor comprar ou alugar imóvel? Essa é uma escolha muito importante para a sua vida, por isso, é necessário bastante planejamento e estudo, pois só assim você se organizará melhor financeiramente e investe seu dinheiro no que realmente te trará um melhor retorno. Se sua decisão for comprar um imóvel, a Loft te ajuda na escolha.

Colaboração de Natália Santos